楼市有料|深圳二手市场回暖？投资客：我们一直准备着

网易房产3月16日原创报道 在北京，一市民买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，745万成交…这无疑是本周关于楼市最火的实例。

同样的例子也发生在深圳。上周六，龙岗中海康城国际有业主放出一89㎡的户型，放盘价330万，随即有购房者看中欲议价，四五个小时内，买卖双方最终以335万成交。

个案的成交尽管并不能反映出深圳二手楼市的整体实际情况，但无可否认的是，深圳二手市场出现了回暖的迹象。

谁在卖，谁在买？

大公报日前报道，福田有投资大户陆续套现40多套房子，总价值达1.6亿元，并计划抛售手中持有的华强北60多套小户型，估计可以套现约3亿。

除此之外，央视2月曾曝光深圳一白领投资客，2年内用100万炒到5000万资产，而每个月20万的月供使其不得不将手里的3套房产降价挂牌出售，令人错愕。

“负债率保持在50%左右比较合适，买或卖，提高或降低负责率，都要结合个人的情况，减持和增持，都是对的，此外每个小群体和个人的行为无法代表市场的方向和情况。”深圳某房地产咨询公司负责人金先生告诉网易记者，其服务的270多位深圳资深的投资客，目前并没有出现大批量的抛售或扫货行为。

“据我了解，大部分投资客的心理都是在观望，很多有条件的在积极的腾挪资金或房票，欲寻找中意的楼盘，将手中的产品趁机升级换代，这是主流做法。”金先生认为，调控下的深圳还是会以“稳”为主，目前成交量还未显著上升，无需过分悲观或激进。

但平静的楼市底下实则暗流涌动，有人卸甲撤离的同时，也有人荷弹前往。近日，有中介透露，龙岗某小区现投资公司扫货。“投资公司一般是看中周边存在拆迁或其他政策利好。”龙岗布吉Q房网一程姓中介介绍到。

“现在市场上投资公司还是以吃货行为占主导，而一般出货的公司也是为了继续吃好货，这以坐拥大资金的投资公司为主，资金没有地方去，只能流向楼市。”深圳市房地产研究院研究员任晋东观察到，目前市场上的真正投资客占比不到10%，专业的投资客不足5%。“对于投资客来说，流动的资金才是钱，一般他们不会恋战一个小区。”

二手成交量涨了些

Q房网数据研究中心监控显示，上周（3.6-3.12）深圳全市二手住宅共成交881套，从日度数据来看，上周五200套的住宅过户量让人眼前一亮，这也是年后日度过户量最多的一天。尽管过户数据滞后实际成交情况，但与新房市场的波动相比，二手市场年后成交正持续稳步增长，且也能反应市场的实际情况，年后的实际成交情况也将在过户量上逐步显现。

而根据深圳Q房网龙华片区资深沈姓中介的个人统计，3月首周龙华市场占比最高的中原、链家两大中介公司实际签约成交量约50套左右，而上周实际成交量已超60套。值得注意的是，去年6月至9月其统计的周平均成交在53套。

“我们片区的成交量提升了接近一倍，新政后那会儿我们组的业绩大概是20万左右上下浮动，这个月现在我们已经做了37万的业绩，全月来看业绩比新政后提升了2.5倍左右。”Q房网程姓中介介绍到。

“104”新政已出台半年有余，日前，网易记者在走访宝安、南山等热门片区中介地铺时发现，上门访客量相比新政后有所上升，或租房、或买房，而经纪人也显然忙碌了不少。

家家顺研究中心市场监控显示，近期深圳二手市场求购客户量连涨6周，其各分行二手带看数持续攀升，预计3月下半月深圳二手市场成交行情将持续走好。

一个有意思的现象是，目前二手市场上正呈现出“两头热、中间冷”的局面。以布吉为例，280万以下或豪宅的活跃度上升，而350万左右的成交却略显困难。“中间阶层一般在15年或去年初已经换好房子了，很多不满两年，而且这个阶层对政策更敏感，抓住了比较好的时机，买在中低位，现在换房大部分被首付五成局限住了。”该程姓中介表示。

除此之外，笋盘的身影也在逐渐减少。据多名市场一线中介透露，二手市场上性价比较高的房源已呈“秒杀”状态。“布吉片区只要是低于市场平均报价5%或低于二月份成交价的普通住宅，两三天便能售出。”

压抑了近半年的需求似乎又开始逐渐释放。“新政落地半年后市场价格并没有下跌多少，对购房者的负面影响开始降低，反而对于很多观望的客户来说坚定了其对楼市的信心。”