那些年，非住宅的坑

网易房产微信大讲堂最新一期来啦！这一次我们不讲住宅，我们来听听关于非住宅曾经给我们留下的“坑”吧。

主讲嘉宾：任晋东，深圳房地产研究院研究员，深圳前海云高资产战略分析师，十年地产人，资深的地产投资老司机。

以下为演讲实录：

前段时间，我在朋友圈感叹“几年前，是一铺养三代，现在是一铺毁三代”，朋友两年前在豪宅区买了个门面，那时候价格是楼上豪宅的两倍，两年过去了，楼上豪宅已翻倍有余，她的门面要卖，我发给几家评估公司询价，居然给的价格比她两年前买进来还低。

又想起去年底遇到一朋友，也是好多年前在宝中买了个门面，现在那边住宅就不说了。她门面挂着原价已经卖了快一年，算上银行利息，时间和原始资金成本。可以说“坑”不为过了。

世界总在变化着，我们也是。下面我来给大家简单讲一讲我所理解的那些非住宅的“坑”。

首先来讲公寓：

深圳的公寓，其实并非完全不能投资，虽然大多数属于比较坑的，但是还是要分两方面来看。公寓一般首付50%，大部分没有纳入学区，贷款只能十年，利率还要上浮，所以持有成本较相同价格的住宅高很多，深圳属于一个年轻的城市，大家对于投资都精打细算，虽然说限购限贷，但是入户门槛低，所以大家对于公寓的投资热情并不高。深圳的公寓价格也大部分一直处于低谷。

但是也有例外的情况，很多人名额不够了，问我公寓投资的问题，深圳的公寓产品，70%是没有什么投资价值的，但是还是有30%是可以的。

这30%主要是基于以下条件：

1、顶级豪宅产品，这种产品针对全球的高端客户，购买力强，产品供应少，长线来看，还是很有投资价值的。

2、在周围区域内，同类竞品比较少的公寓产品，具备很强的保值增值功能，也是可以的。

3、租金回报率高的区域，部分的公寓产品长期来看，回报价值也很不错。

举几个例子，我朋友有套深圳湾一号的，2015年2200万买入，今年初4100多万卖出，增值也有一倍的样子。还有田夏翡翠明珠的公寓，也卖到了6万多，快七万。和他们小区内的住宅产品价格差不多，甚至高于一些周围的稍差一点的住宅产品。

所以按照这两个案例来看，公寓并非不能投资，只是要擦亮眼睛，认真做好市场调查了入手。

写字楼：

我对于深圳的写字楼一直是持谨慎的态度，根据戴德梁行的数据，2016年到2020年，深圳甲级写字楼的供应量是前面十年的3.6倍。而根据深圳Q房网数据研究中心的前段时间的市场监测，整个深圳的写字楼的空置率已经接近10%。福田中心区，南山科技园，前海，后海以及未来的宝安大批量的工改项目，可以说，深圳写字楼市场已经拉响警报。

整个深圳未来五年深圳甲级写字楼市场将迎来集中供应期。同时，整个深圳的甲级写字楼租金增速已经开始放缓并出现调整趋势。我们知道按照常理来说，写字楼供应增加，客户需求减少，整个市场的调整趋势已经非常明显。

投资要针对自己的需求，我们以前针对写字楼的购买群体做了个画像，一般都是40岁以上，公务员或者企业主或者高管退休，追求稳健的回报率，把未来的增值潜力放在后面考虑。实际上，深圳的写字楼好点的地方也有优质的，价格4—6万，按照租金回报率，十年左右回本的都有很多。总体来说，写字楼要结合自己的情况综合考虑。

商铺：

深圳的商铺，和写字楼的情况很像。上次跟朋友聊过一个很明显的华强北，最高峰的时候，商铺一出来，都是带着现金去抢，而现在，很多内铺都是空置的。以前看过一个商业报告，深圳的商业整体水平，不说北京上海，甚至比重庆还弱。主要原因，除了供应量的增加——遍地开花的商业综合体，每个新增住宅都自带的商业配套，需求量的减少——电子商业的发达，购物习惯的改变，其实深圳商业还有一个更重要的原因，就是香港的因素。

看写字楼和商铺，其实一关之隔的香港，同类产品，香港的价格（租金，售价）可能是深圳的几倍以上，尤其是商业这一块，我们观察到，很多的品牌，在北京上海有专卖店，但是深圳不一定有，主要是因为深圳的购买力，有50%以上的有效购买力被香港吸引过去了。可以说，成也香港，败也香港。

同时，商铺也有极少数是可以的，例如南山的海岸城，最高单价三十多万，租金1000多一平，同时东门那一代，虽然价格不高，但是租金回报率也有十年左右回本的商铺。

整体来说，不在乎长期利息，在乎稳健的回报率，极少数商铺还是可以的。

保证以下几点：

1：商圈成熟，未来没有被取代的可能性；

2：租金回报率高；

3：租约稳定，空置期很短；

提问环节：

1、现在商铺回报率在多少年算合理？

答：标准在15—20年以内，十年前我们认为25年左右是合理的。

2、以前华强北的租金多久可以回本？

答：以前华强北的租金，回本最高可以几年以内，主要是买的时候价格低，最高峰一铺难求。

3、17年深圳住宅走势？

答：其实今年年初的走势是出乎很多人意料的，整体来说。我们认为，2015年之后的深圳，已经呈现全民炒房的形态，民间资本活跃，大部分涌向房地产业。在325之后，深圳被短暂压抑，然后8,9月份回暖趋势明显，然后104政策继续打压，到现在报复性反弹，只能说，深圳的投资热情现在——以后将一直持续高涨。

4、北京近期楼市继续疯狂，特别是二手房部分；隔壁广州房价也是持续疯涨，反而深圳这段时间成为全国一二线城市特例，持续盘整，这种情况还会继续持续么？

答：广州属于本轮全国普涨情况的补涨，去年底到现在，最高涨幅50%以上，而北京属于刚性需求一直旺盛的情况，北京十年，经历了很多次大小周期，但是下探的幅度都不大，往往报复性反弹，北京购房全款比例占据20%以上，整体首付比例65%以上，属于很强劲的刚需购买力。相比深圳则属于典型的投机性，年度内小曲线波动讲越来越明显，政策压一下冷一下，松一下热一下。

5、接下来深圳商业性质的公寓、工业性质的公寓供应量会越来越高，去化率目前看也非常不理想，会引发开发商的促销潮么？

答：开发商降价，要综合考虑具体开发商的自身情况。在资金压力不大的情况下，可能只有小幅优惠，形成大幅的促销潮的可能性较小。

6、深圳现有政策是不是几年内很难松绑？

答：深圳的政策，在未来几年，也将会持续收紧。抑制投机性投资，保护刚性需求，是主旋律。

7、后海片区五年后均价会不会到20万/平

答：深圳湾一号已经有16万多一平的成交。太古城的均价也快达到11万一平。整体来说，深圳的豪宅产品，对比北京上海，其实均价是低的。10万以上的产品比北上少很多。顶豪产品的价格也差距很大，我对后海片区的未来很看好，伴随着深圳的发展，轨道交通，经济发展，城市综合实力的增强，后海20万均价应该是不难的。但是五年内说不准，建议扩大到10年来看，五年周期太短。

8、现在西丽有一套公寓，9月入伙，明年如有购房指标，有无必要出公寓买住宅？

答：如果不打算长期持有，我的建议是出公寓买住宅，深圳的公寓产品，起码要等到40到50岁以上的需求也开始占据主流才有可能有价值体现。

9、现在回内地买房适合吗？内地省会城市。房价会降吗？比如长沙。

答：长沙的房价08年到低谷，09年几乎涨了一倍，11年到14年其实是阴跌的状态，然后近些年跟大环境上涨。内地的房价基数低，如果买，我是建议购买核心区，二手房，算好租金回报率。除了这三点，其它的都尽量不要碰。

10、现在是广州住宅入市的时机吗？短期炒楼收益看好吗？

答：广州已经涨了一轮了，但是现在投资需求仍然很旺盛，如果不考虑到特殊的政策因素，今年应该还会有一波小涨幅。

11、西丽高铁站要建，还有西丽文体中心，大学城越来越多高校引入，以后南山北会不会匹敌蛇口？

答：西丽的未来的价格应该是比蛇口好点的，蛇口招商局的建设太慢，旧改不是很容易推动，新盘少，街道窄。而西丽的整体规划布局更具备城市新区的建设，万科，宝能等等很多的大开发商在那边，新盘多的区域，往往是价格涨幅最快的区域。

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