网易微信大讲堂问答实录|束老师专场

在束老师广大粉丝的支持下，网易房产微信大讲堂之束老师专场在2017年3月2日圆满落幕啦！束老师又为大家解答了哪些疑问呢？赶紧来看看现场问答实录吧！

1、深圳接下来投资话，买哪个区获利空间大？

答：今年的市场大环境不会很好，如果今年还在想着投资获得大空间的话，是不实际的一种想法。其次，我们来看一下当前深圳的置业门槛，深圳链家的数据显示，去年2016年深圳的二手房套均总价是376万，其中，罗湖，盐田，龙岗这三个大区，有六成的二手物业成交总价在300万以内，换句话说，投资的话，这三个区的投资门槛会比较低，月供压力也比较低。

然后，我们就要考虑一下升值空间。因为调控原因，所以今年市场上要出现火爆，全面暴涨的局面明显不可能，所以按照个人习惯来看呢，我个人比较会关注整体区域的利好，这当中又包括了新盘今年入市的数量，各项配套今年的进展程度，再另外就是各区政策利好了。

根据今年新盘如果顺利入市的情况来看，龙岗和罗湖的入市楼盘不少，龙岗是保持了深圳新盘供应大区的位置，而罗湖包括新盘，包括旧改，则可以说完全和前几年大不一样。

再说配套的进展，这方面还是十分看好龙华的各个综合体，当然，还有看好龙岗中心城万科广场的三馆的投入使用，所以最终回到说个人投资的话，门槛低压力不大，然后升值空间还是值得看好的，其实我还是比较看好今年的罗湖还有龙中。

2、济南的一套房，想卖掉做首付置换到广州或深圳关外或东莞松山湖或青岛购买，半投资半自助的小三房，不知道从潜力来看，置换哪里性价比更好？

答：广州比较稳定，深圳比较可观，松山湖的话潜力比起广深是有一定差距的。如果看投资回报，我是比较偏向于深圳关外的。

3、大亚湾值得投资吗？

答：一句话，不值得。两句话的话，就是我以及周边的朋友，都是从来就不看好大亚湾的投资用途。如果是考虑总价门槛低，与深圳距离也还行，是拿来自住甚至是居家养老来说，想买哪就买哪，大亚湾也是如此。但如果说“投资大亚湾”，这会是个什么概念？或许会意味着你的账面财富永远无法变现，也就是投资失败。

来看看去年2016年的惠州新房市场，去年惠州新房全年成交超过15万套，成交量可是深圳新房成交的3.8倍啊！看起来很牛逼吧？！因为这里面很大部分是深圳的刚需需求的外溢，所以大亚湾去年的新房均价也破万，甚至更高。然后依旧来说大亚湾，大亚湾去年新房的成交量稳居惠州第一，往年当然也是这样，15套房新房成交里面，有将近4万套来自大亚湾，换句话说，应该也就是来自深圳客。

好，那今年连深圳都市场大环境不被看好，限购限贷政策还那么变态的情况下，还会不会出现前两年大批深圳刚需涌去大亚湾买房的场景呢？很大程度上，不再会有了。再者，以前、现在、甚至以后，惠州都只有惠城区的二手房成交较多，而大亚湾，以及什么惠阳，惠东等区域，都是二手房成交非常少的，大亚湾的话，有个来自深圳链家的研究数据和大家分享一下，2015年，大亚湾一二手总成交量超过4万套，但二手房，仅仅有1800套，这样的不健康的二手成交比例，是非常非常不适合投资的！

4、中长期投资的前提下，现阶段买商业地产划算，还是买房好？

答：商业地产看的是稳定长期的收益，买房周转比较快。个人还是建议买房好，简单粗暴啊。买商业地产投资成本比较高，回报投资空间会受到很多因素影响，比较复杂，你要考虑消费者啊、品牌拥有者啊、店铺经营者等等。当然，很重要一点还是地段，买市中心或者发展区域的核心地段那肯定会好很多。不过要注意的是，深圳现在真的到处都是购物中心，基本上现在项目都会带上商业了。不过要是买商铺或者写字楼，估计也是跟买房一样，只不过打着商业的名头，给买的人画个大饼，卖了拍拍屁股走人……而且现在写字楼的空置率还不低，回报率不高，商铺就更别说了，买的不好的话，一铺毁三代。

中长期投资，你得有很好的眼光。只能说我身边见过的，购买了同一小区的商铺和住宅，楼上的房子涨了很多，底下的商铺冷清清没见涨，也很难转手卖出去。买房呢，一线城市住宅年涨幅是可以看得到的，投资成本相比较要低些，回收速度快。

5、买房名额用完了怎么办？现在投资的是继续观望还是可以买进？

答：用完了就没办法了啊。不过肯定有各种人士会告诉你通过什么什么操作可以获得名额，不过我是不太建议用这种手法，毕竟如果出了什么问题，是没有人替你承担风险的，除非对方真的是你非常信任的人啊。深圳目前的投资市场比较低迷，前景未明，建议还是先观望一下吧。

6、现在投资小户型公寓怎样？

答：首先说投资的话，因为不限购无门槛，总价也低，那小户型是肯定值得关注的。再说深圳这房价，这城市，如果你有钱，无太大压力的话，置业投资也是非常正确非常支持的。但关键就是在这个命题的“公寓”，公寓除了不需要房票，户型也会小一点以外，以投资然后等升值最后变现的套路来发现，其实深圳公寓的话，就在中间那个环节——升值。

这里还是先给出一个数据，就是各类物业在2016年的批售量，因为从这当中。我们也可以多少反应出深圳楼市近几年的变化。来看一下，深圳住宅2016年批售量同比去年减少了29.9%，与之相反的是，办公物业的批售同比大增了84.3%，公寓的供应也同比增加了41%。也就是说，深圳批的宅地越来越少，综合体一个接一个地来，在接下来几年内陆续入市后，我们到时看到的二手产品比例应该会越来越明显。一方面，在接下来几年内，这些大型综合体给深圳的面貌发展以及深圳人生活带来的转变，肯定是十分看好的。但另一方面，再细分一下，除了商业配套，综合体时代带来的商业公寓供应也越来越多，加上本身产品就不如住宅产品有着各种好反而各种限制，所以指望着买公寓升值，其实一直都是很难的，入市时候的一片叫好的背后，其实公寓市场并没有我们想象中的那么繁华。

再来说一下公寓的吸引力吧，深圳去年开始，诸多长租公寓开始兴起，背后的原因之一，便是现在年轻人对租房的品质需求，要求越来越高了。是的，所以普通的那种少梯多户的公寓产品，或许对于租客的吸引力将越来越低，作为投资客的租金回报率甚至是出租都将面临越来越不好说的局面。再退一步讲，前两三年入市的那些公寓现在也已经慢慢进入二手交易市场了，建议可以多留意下这些产品的当前价格以及交易情况，再看看自己要不要投资这样的小户型公寓吧。 如果关注公寓市场的话，应该知道现在公寓的供应量真的特别大，我们这次踩盘的时候，很多项目推的都是公寓。

7、虎门投资适合出手吗？

答：虎门的房价一直都是高于城区，需求一直都很旺盛，政策前后都房价都没怎么降。相比深圳，性价比还是有的，2月份虎门1万8左右。记得临深和深圳一荣俱荣一损俱损，现在投资就长持吧

8、现在购买清溪那边的住宅用地合适吗？

答：先了解清楚地块信息，比如多大面积、自建房还是商品房、产权等等。清溪这个片区到深圳也近，但之前楼市一般。不过有些大开发商进去了，融创，碧桂园都进清溪了，价格会带起来的。东莞房价还会涨的，这个毋庸置疑。成交量只是因为现在整个市场都淡，而且2月份限签了。不过从纯投资方面来看，临深风险大，很难转手，自住比较合适。

9、怎么理解政府部门关于住房的高端有市场，中端有支持，低端有保障这个说法？

答：理想很丰满，现实很骨感。想照顾到每个阶层是对的，只是想要彻底落到实处，就不一定能如愿了。

10、龙华一手房价格过完年回来有没有因为大环境不好就房价降一点？

答：首先，我们网易团队前段时间进行了一次新春踩盘，然后也去了龙华观澜那边的几个新盘看了一下。总结一下，就是龙华观澜一手房的话，当前数量很少，报价方面，中规中矩吧，华业玫瑰四季均价6.4万左右，壹城中心均价约6万，好的户型最高能达到7万的单价。所以说如果说龙华房价的话，其实只看一手的价格，参考性并不高。所以还是得多去了解下龙华年后的二手房价格。

据之前了解，去年的龙华二手房一度还是挺多泡沫的，毕竟像汇龙湾二手房价已达8万元/㎡，金亨利一期，去年也有二手房挂牌价在9万元/㎡以上。这确实是非常夸张的。同时这段时间了解的，其实整个深圳来说，其实并没有我们想象中的像很多新闻出现的什么深圳投资客资金链断裂，或者说大降价抛售等等情况，除非是个别业主需要套现，可能会有一些笋盘，不然按照接下来龙华的这个区域发展利好来说，如果这个时候降价卖房，反而是有点冲动了。所以说，如果龙华的房价今年回来有降价了的话，那也应该说只是去年涨太高了，降价也只是把泡沫去掉一些，或者说业主妥协了一些而已。

11、五六十万首付，老婆想买新房不想买二手，但还没想定买哪个区好，能买哪个区？

答：按最多60万首付来算的话，你最多能买到180万的房子，如果是新房的话，大概就是坪山了，新房的可选择性就不多了，但是从规划来看的话，坪山还是可以考虑的，毕竟有东进战略的利好，交通轨道上有高铁，地铁有14号线、16号线的规划，有轨电车、坪盐通道和南坪快速等等，未来交通完善了的话，还是可以的，如果你老婆很想买新房，推荐下坪山。其实如果放宽到二手房的话，可选择的就多了些，按照去年链家统计的成交，全市有11.9%的二手单是200万以下的，盐田占到了22.3%，罗湖占到了19.4%，龙岗占到了15.4%，这几个区是200万以下占比比较大的，你可以去淘淘嘛

12、宝安南山有没有值得关注的一手新房啊？

答：分享一份来自深圳中原研究中心的目前宝安南山在售楼盘的最新均价价格表。如果仅对新房感兴趣，可以对照价格选择在自己预算范围内的项目。当个参考吧，至于目前仍待售，暂未开盘，预计今年会新推出的项目，这边也做了统计。可以参考我们之前做的一个专题：@深圳买房人2017全市预计入市新盘在这里！

前几个星期去踩盘倒是看了几个项目。宝安方面，沙井今年有不少新盘待入市，供应量不少，可以关注关注。

13、老婆有广州的购房资格，我有深圳的购房资格，首付只有一份，买哪里好？广州现在房价多少？

答：自住的话，首选能满足自己需求的嘛，这个就靠你自己去踩盘了。投资的话，短期来看，广州还没有停下涨势的意思，深圳已经在进行高位盘整了，所以短炒的可以选下广州。长期来看的话，广州比较稳健，这两年来涨幅也比较稳定，而且四大一线里广州还算处于低位。深圳长期来看，我是比较看好的，城市的基本面向好，你可以趁机去捡捡盘。两个城市都不错啦，看你自己的资金和需求。

14、如果买临深，买东莞还是惠州？东莞哪些临深片区比较适合在福田上班的人？

答：东莞吧，离福田最近的镇估计就是塘厦镇了。为什么我比较支持东莞，首先，如果你买临深的话，最需要关注的就是轨道交通的情况，一定要买沿线或未来轨道交通能到达的地方，通勤时间控制在1个小时左右的为佳。十三五规划中，东莞有5条地铁连通，惠州只有14号线一条地铁，这些都会在十三五规划期内完成，临近深圳的区域，像凤岗、塘厦、黄江、松山湖、长安这些区域，都有地铁穿过通往深圳。除了轨道交通外，东莞还有购买力的支持，过年期间不知道你们有没有关注过新闻，东莞空城率第一，说明人口流入比较多，人口800多万，还引进了华为这样的巨头企业，去年新房成交量接近8万套，价格接近14000，暴涨40%多，过去5年最高。二手房成交量是6.4万套，是东莞新房成交量的8成，均价在1.1-1.2万左右，比之前小幅上升，非常稳定。虽然深圳客去东莞基本都买新房，但二手房还是有很充分的供应，价格也比较稳定。这种现象在10年前的深圳都出现过。如果是为了自住的话，还是可以考虑的，投资的话，显然回报率等等都不如深圳，而且面临着短期不能套现的弊病。临深和深圳一荣俱荣一损俱损，只要深圳楼市好的话，临深就不会太差。

15、在深圳南山工作，现有存款20多万，月收入一万多一点，没到一万五，应该咬一咬牙去借钱买房不？

答：在深圳这种工资水平来负担房贷是有很大压力的。当然如果你觉得熬得住的话，也是可以拼一把。看你自己的选择啦，如果有熬得住的小户型的话，那你就去筹钱吧，不过肯定会比较累，做好心理准备。

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