相当于再造一个华润城，湖贝村华润旧改公示最新方案。万科以冠军姿态隔街致庆。

2月23日，罗湖区城市更新局正式发布了东门湖贝城市更新最新的统筹规划草案。《深圳商报》第二天全文刊载相关信息并开始为期一个月的规划公示。与此同时，“心罗湖·新罗湖”城市更新网站也发布了三张华润湖贝村旧改的规划效果图。

大冲村华润城之后，又一座航母级超级大盘正迈步走来。

非常巧合的事情是，就在“华润湖贝中心”规划草案启动公示的前一天，隔街相望的万科深南道68号也迎来喜事。公开销售数据显示，自今年1月1日至2月22日止，万科深南道68号以132套约4.2亿的战绩摘得深圳楼市2017年前两月商办类新房销售冠军。

以深圳地铁湖贝站为纽带，依深南大道隔街相望。华润与万科这两位老朋友站在一起，对于区域物业价值的提升将产生怎样的聚合效应？

NO 1区域旧改爆发

万科深南道68号预享先机

华润205万平米大盘领衔片区改造

这次公布的湖贝村城市更新核心数据是：拆迁之后的可开发建设用地总面积约17.3万平米，计容总建筑面积约205.8万平米。

205.8万平米超级大盘！这是什么概念呢？华润已经完成的大冲旧改项目总建筑面积是约280万平米，绿景地产正在筹划的白石洲旧改项目，预计总建筑面积是154万平米。而号称“超体”的鸿荣源壹成中心，预计总建筑面积约300万平米。也就是说，未来建成的“华润湖贝中心”将是深圳核心城区规模最大的超体项目。

先看一下最新的湖贝村规划图吧。

湖贝村旧改规划效果展示

更恐怖的是，“华润湖贝中心”并不是一个人在战斗哦。罗湖城市更新网站的信息显示，罗湖区已经规划了城市功能定位清晰的十大城市更新片区，其中在湖贝片区和蔡屋围片区就聚集了华润、招商、中海、京基、深业等国内一线品牌发展商，预计旧改总开发量超过2300万平方米。

这不是一次局部修补的整容，而是一次脱胎换骨的城市新生。以3倍于万象城体量的华润湖贝中心和5倍于京基100体量、有望以739米之高冲击中国第一高楼的京基蔡屋围旧改两大项目为龙头，整个片区的未来价值将无可限量。

区域旧改总体量达2300万平米

目前，区域内仅有在售的物业就是万科深南道68号。主推40至152平米的中小面积精装修单位，单价约5.6万元，单套起步价约236万元。可以说是提前埋伏、预享区域改造商机的一个机会。

NO 2深南财富大道

国际都会大道资产

万科华润京基金地站在同一条跑道上

为什么将华润湖贝中心和万科深南道68号放在一起考量？很简单，因为它俩不仅仅是同属一个正在变革重生的区域，更一起重叠了“国际大都会大道资产”属性。在这个维度上，华润万科京基金地东海佳兆业等中国一线地产巨头站在了同一条跑道上：深南大道。

华润湖贝中心街对面就是万科项目

以纽约为例，第五大道沿线资产售价可以说是贵到吓人。one57公寓，单套售价已破约6.8亿，销售单价约116万元/㎡。即使是第五大道沿线周边的普通公寓，售价也普遍在每平米20万元以上。

国内北京上海的情况比较类似。北京长安街边的柏悦居单价已经超过了每平米18万元，天安国汇大约是每平米15万元，而上海陆家嘴的滨江凯旋门也已经达到了每平方米15万元。

曼哈顿公寓租金已经突破历史高位

回到深圳，罗湖已经规划升级蔡屋围国际金融中心，而福田则意图打造香蜜湖金融中心，可以预想在未来十年内内，深南大道香蜜湖到湖贝段将成为深圳经济活力至为繁盛的经济区，沿线物业极有可能成为宝贵的核心资产。

这些年，深南大道沿线已经不再出让居住用地了，少量改造用地也必须打造为商业办公类产品。正是在这种趋势下，金地中心去年销售的物业已经达到了单价每平方米10万元以上，东海国际公寓单价则是每平米11万至14万元。更重要的是这两个物业，如今均只推售大面积产品，单套总价动辄三五千万元。

相比之下，深南道68号小面积单位大为降低了入场门槛，却同享未来商机，甚为难得。

NO 3承接刚需购买力

引来一批北方投资者

自用型豪客悄悄买入不限购类物业

一个值得关注的现象是，以万科云城、万科深南道68号、万科瑧湾汇等楼盘为典型代表，一批北方资金正在深圳楼市悄悄进货。躲避雾霾，是他们南下置业的第一考量。

楼兔子从不同渠道得到的消息是，有大型企业正在筹划整体搬迁到深圳，而公司高管已经提前出手在深圳购置产业。一位大型私募基金老总甚至因为女儿长期咳嗽，已经做好安排全家搬迁到深圳。蛇口半岛城邦，传闻近期更有几位北方客人结伴购置了多套3000万级别的豪宅。

深圳晴朗的天适宜人居

不限购的深南道68号同样承接了这种突发而至、额外新增的购买力。

据了解，新科冠军深南道68号春节前后就接待了不下数十批次的北方客，成交率非常高，其中更不乏一次性多套购买的豪客。他们出手迅速、果断坚决，购买力之凶猛业界震惊。

一个幕后故事是，这批豪客中很多都是万科的老客户，在万科广场V公寓、万科云城去年的夺冠路上，都隐约可见他们的身影。今年低调销售的万科瑧湾汇，这些人也有出手。

一线销售员介绍说，除了万科品牌和区域价值的吸引之外，还有两点重要原因刺激了他们的购买欲望。

第一是对购买时机的预判。这批果断出手的豪客有一个共同的判断：楼市已经深度调整近半年之久，成交量萎缩严重、楼市信心重度受挫，但深圳这样的一线城市楼市未来长期价值不差。今日大众胆战心惊逡巡犹豫，恰恰是逢低出手的时机。今时今势，正是验证巴菲特“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”名言的时候。

深南道68号街对面就是华润项目

另一方面，万科深南道68号的业主可以自由选择恺信集团作为资产管理者打理物业，也给投资者吃了一颗定心丸。

一位投资客朋友提供了恺信集团在上海的一些情况。在上海徐汇区，恺信集团管理的豪宅盘——海铂旭辉，90平米的两房单位，月租金大约是1.7万元至2.4万元，平均租金大约是每月每平米260元。一套67平米的一房单位，月租金大约是2万元，平均租金每平米每月更是高达298元。

同区域的相似档次楼盘如尚海湾，月均租金大约是每平米126元，盛大花园则是每平米每月156元。和海铂旭辉均存在较大的差距。

恺信集团上海的案例给了一批尝过甜头的北方客信心。

楼兔子大致了解了一下，目前地铁湖贝站附近的商业办公类物业租金大约在每平米120至140元间，深南道68号物业交付恺信集团来做资产管理后，预期租金是每平米140至160元。加上万科选用包括汉斯格雅、科勒、松下、A.O.史密斯等众多国际知名品牌产品在内打造的精装修，业主可以轻松实现收租。

值得注意的是，去年下半年同为深南大道沿线物业的东海国际公寓，甚至以月租金40万元租赁了一套顶级公寓，平均月租金达到了每平米580元。

有投资客预判，一旦深南大道对面的华润湖贝中心10.5万平米办公与酒店类产品和20.5万平米商务公寓、约58万平米住宅以及18万平米地下商业成型，而京基739米中国第一高楼开建，深南道68号这样的国际都会大道资产，每平米月租金突破300元并非不可企及的难事。