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二手房买卖"虚假诉讼"增多 法院建议曝光造假者

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法院建议对造假者曝光并纳入社会征信范畴。

近年来,随着国家房地产政策的不断调整,引发了大量二手房买卖纠纷案件。2015年至今,宝安法院受理二手房买卖纠纷案件1466件,其中,法院发现,部分业主通过一些涉嫌伪造证据、恶意串通等违法方式进行虚假诉讼,以达到对抗买方要求继续履行合同或提高赔偿标准的诉求。这导致司法机关无法正常查明案件事实,严重影响诉讼活动的顺利进行。对此,法院提出建议,要对这些制造虚假诉讼的人员进行曝光,并纳入社会征信范畴。

记者从宝安法院了解到,卖方涉嫌进行虚假诉讼的表现形式主要有几种。

第一种是虚构“租赁合同”,也就是让所谓的“承租人”主张“优先购买权”。卖方在涉案房屋买卖不存在租约的情况下,与他人串通伪造租赁合同,让所谓的“承租人”作为第三人或证人参加诉讼并主张优先购买房屋的权利。

如去年3月中旬,陈先生与何小姐因房屋买卖纠纷闹上法庭。业主何小姐虚构了一份租赁合同,主张因租户拥有优先购买权,要求以同样价格购买该处房产,所以无法与购房者陈先生履约。后经法庭查明,这是一份虚假租赁合同。

第二种是虚构顺序在先的“买卖合同”或“抵押合同”,让所谓的“第一买方”或“抵押权人”主张权利。卖方与所谓“第一买方”提交签订时间先于涉案合同的所谓“第一份买卖合同”“抵押合同”以及“第一买方”付清全部购房款、抵押权人先行占有涉案房产等证据,由“第一买方”“抵押权人”提起仲裁或诉讼,以对抗真实的买方。

第三种是虚构债权债务、共有等法律关系,让所谓的“债权人”“共有人”等第三方权利人对抗买方。卖方让其配偶或父母子女、兄弟姐妹、亲朋好友等关系密切的人员,以“债权人”“共有人”等身份参加诉讼主张权利,或另行提起确权诉讼并保全查封涉案房产。

第四种是虚构“借名购房”法律关系,让所谓“出资人(即实际所有人)”对抗买方。自实行房产限购政策以来,经常出现一些无购房资格的人借用有购房资格的人的名义,购买房产并签署《代持房产协议》等书面合同的现象。部分卖方利用代持房产日渐增多的现象,虚构“借名购房”法律关系,企图骗取司法机关的信任。

面对这种现象,为进一步打击房屋买卖随意违约乱象,维护诚信交易相对人的合法权益,维持正常的市场交易秩序,宝安法院也提出了一些司法建议。

首先,对买房者而言,要及时申请财产保全。买房者在发生纠纷时,要及时提出诉前财产保全或在案件受理后及时申请财产保全,依法查封涉案房产,以有效对抗虚假诉讼。

其次,法院应依法区分承租人、共有人、出资人等第三人参加诉讼的权利主张。合理审查承租人、共有人、出资人等第三人的诉讼请求,要求其须亲自到庭参与法庭调查等活动,严格审核其提交的相关证据材料,进一步析明其参与虚假诉讼的不利法律后果。

再次,要依法严惩参与虚假诉讼行为。发现有参与虚假诉讼行为的,法院除了不予支持其诉讼请求外,依法予以训诫、警告、罚款、司法拘留等处理措施,同时将相关犯罪线索移交公安机关立案侦查,依法追究犯罪嫌疑人的刑事责任。

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