年末深圳楼市量价处于低位 市场预期持续修正

2016年最后一个月，深圳楼市仍没有太大好转。

虽然市场预期随着时间逐步修正调整，开发商供应增多，但实际成交情况仍不容乐观，12月新房、二手房成交量仍在大幅下滑。

但从新政后较长一段时期来看，12月楼市里浓厚的观望氛围稍有减轻，新房访客指数随营销活动增多缓慢上升。二手市场受新房带动影响，经理人和业主对后市看空情绪有所缓解。

12月中央经济工作会议指出要维持房地产市场稳健发展，从深圳楼市来看，2017年市场将处在逐步恢复至合理的过程，在本年度供需双重调控影响下，“防风险、去杠杆”的任务目标也将逐步实现。

n 供应增多打破市场僵局

12月新房市场入市项目逐渐增多，虽然销售率不及预期，但政策造成的观望情绪有所改善。开发商批推售信心增强，12月推售15.7万平一手住宅，环比增加超4成。本月共有三个住宅项目推售，鸿荣源壹城中心、心海城以及长庆小时代。其中鸿荣源壹城中心本月推售面积最多达到10.8万平。

推售增多市场预期增强，批售也显著增加。12月有5个住宅项目获得批售共达34.0万平，其中批售的远洋新干线有600套房源被深圳市人才安居集团有限公司购买，用于完善深圳市人才安居工作。

n 新房月成交量年度最低

从整体上看，虽然新房供应在新政后一个月开始逐渐增多，但实际成交量却逐月减少。根据国土局备案数据显示，本月深圳新房成交2161套共21.8万m²，套数环比减少26%，达到今年以来最少月成交套数。

由于受成交结构影响，本月高均价的南山华润城润府项目以及低均价的安居房项目占比比较大，以致本月一手住宅均价54946元/平，维持稳定。

百套成交项目减少

从深圳12月新房成交套数前十榜单可以看出，除安居房以外，成交套数在100以上的楼盘明显减少，本月仅有华润城润府成交达到100套，成交面积上万的楼盘数也仅有该楼盘一例。从区域来看，龙岗、南山仍是前十楼盘盘踞地，本月龙华壹城中心花园和华盛观荟名庭挤入前列。本月由于南山以及宝安的三楼盘以相对较高均价水平成交，支撑全市整体均价维稳。

高价区成交量显著减少

就各区新房成交量价来看，12月关内罗湖、福田、南山以及宝安成交量下跌，福田区成交量下跌达6成。一方面这些区域均价水平较高，新政后主力刚需成交艰难。另一方面新房易受成交结构性影响，区域高价获批艰难成交往往也不理想。

刚需集中成交的龙岗区域价格较低，区域因素不断利好新房销售，本月成交量增多。

n 二手均价跌至年中水平 成交下滑至年度次低

深圳楼市经历10月“深八条”政策收紧调控后，反映楼市整体走势的中原领先指数三个月节节走低，整个四季度累计跌幅超9个百分点。

12月深圳中原领先指数下滑至792.8点，二手住宅均价53935元/平，达到今年年中6月的水平，环比跌1.3%，跌幅有所收窄。从成交量来看，本月二手住宅成交3812套，仅超出5月的水平，为年度次低。成交环比下跌超3成，跌幅大幅扩张约2成。可见此次政策的持续时间长并且影响力度较大。

价格向下波动幅度收窄 调整趋势渐显

从各涨跌区间的样本房源占比来看，本月价格下跌的二手样本楼盘仍在增多，占比接近8成。但主要下跌区间由0%~-10%收缩至0%~-5%，价格下探幅度收缓。其中跌幅大于10%的样本楼盘本月几乎没有，而跌幅在-10%~-5%区间的样本楼盘占比由近5成大幅减少至不到1成。

各区普跌三月 本月跌幅收窄

各区来看，二手住宅各区均价普跌三个月。龙华、福田区累计跌幅全市最大，且均超过1成， 南山、宝安累计跌幅也超过全市9.3%的水平仅次龙华、福田。

据深圳中原研究中心监测，12月全市二手住宅均价为53935元/平，环比跌1.3%，跌幅收窄。各区价格仍在普跌，跌幅也在缩窄。

其中龙华领跌全市，罗湖、福田、宝安次之。特别的是南山、福田11月下跌程度较大的区域本月跌幅收窄程度也最大，价格下跌的区间在逐步缩小，可见市场价格总是在波动调整中形成。

n 租金跌至年度最低位

政策叠加淡季影响 租金持续下滑

楼市整体氛围不佳的同时也严重影响租赁市场成交，四季度在二手住宅买卖价格累计下跌9.3%的情况下，租金累计下跌8.7%。

租赁市场淡季叠加政策利空影响，12月租客和业主放租量均大幅减少，全市租金跌至年度最低67.8元/平.月，环比扩张性下跌近3个百分点。由于二手住宅价格仍然较高，租金回报率仍持续走低。

各区租金波动调整 南山本月领跌

深圳各区租金第四季度三个月连续下跌，南山租金累计下跌1成，福田、宝安累计跌幅次之。整体来看，各区租金呈现波动性调整的趋势，而南山和小体量的盐田近期租金调整幅度相对较大。

12月来看，南山本月领跌全市，跌幅微扩张至3.8%。宝安、罗湖也达到3个百分点的跌幅紧随其后。龙华上月领跌全市，本月跌幅规律性收窄。龙岗体谅较大，租金水平较低，波动相对其他区域比较稳定。

n 年末市场预期持续修正

从反映市场信心的指数来看，深圳中原研究中心监测的深圳中原经理指数自10月新政后持续处在荣枯线以下，上月持续四周回升逼近荣枯线，经理人成交信心有增强趋势。深圳中原报价指数一个月内3次跃至荣枯线上，震荡回升的趋势明显，表现出业主对市场适应性调整。

综合来看，12月新房市场入市项目陆续增多，促进市场价格形成，二手市场受新房带动影响业主和经理人看空预期有所回转。

12月召开的中央经济工作会议中指出，要在振兴实体经济的同时促进房地产市场平稳健康发展。今年深圳历经两轮房地产调控，房价非理性上涨已经得到控制，未来一段时期楼市将回归稳健发展，价格也将持续稳定在合理水平。根据政府的政策导向，未来仍会以加大刚需户型供给并且保障刚需成交，实体经济回升也会间接降低楼市投资热度，深圳市仍以“去杠杆 防风险”为主要目标。“稳健中性”的货币政策与目前升级的限贷政策同出组合，未来深圳楼市预计将维持稳定发展。