网易房产讯 11月底距离新政已过去一个多月，现阶段仍处于政策消化期，市场正在逐步调整。从11月下旬开始，市场开始解冻，楼盘暖场活动逐渐增多，访客量慢慢回升，实际成交虽然无法和新政之前相比，但也处于缓慢回升阶段。据深圳中原研究中心监测，11月截止27号，共有三个项目集中入市，分别为观澜的金洪观荟、南山后海的华润深圳湾·悦府和前海的佳兆业前海广场二期。其中金洪观荟和佳兆业前海广场二期为新开盘，分别推售住宅和商务公寓，但从现阶段市场的表现来看，目前客户价格敏感度高，观望情绪异常浓厚。
目前，二手住宅市场受新政影响仍然处于低迷状态，市场预期以看空为主，逐步调整为辅。全市二手住宅成交套数环比下跌约7个百分点，政策将在长期影响市场新房、二手房的成交，短期将仍处在调整期。上周深圳中原报价指数回升至荣枯线以上，访客量有明显增多，市场预期有所好转，受预期和调整影响，未来二手住宅成交也在逐步摆脱低谷缓步回升。
【入市项目】融悦山居安居房获批 佳兆业前海广场二期商务公寓入市
上周融悦山居取得预售，共有2281套住宅和90套商业获批。此次获批的两块宗地土地性质住宅部分为安居型商品房，其建设、管理、销售等工作按深圳市住房和建设局监管要求执行。上周六佳兆业前海广场二期入市，主推B座367套商务公寓。但目前市场处于逐步调整期，客户价格敏感度高，观望情绪异常浓厚。
【市场预期】 报价指数攀至荣枯线以上 调价幅度有所扩大
此次政策调控力度较大，市场短期恢复乏力，但调整仍然在继续。经理人对政策的敏感度较高，指数已经连续8周处在荣枯线以下震荡徘徊。但业主报价根据市场环境变化，调整较为理性和谨慎，上周报价指数环比上升超过6个百分点，指数一跃回到30%荣枯线以上，调整速度加快。
据深圳中原研究中心监测显示，上周深圳中原报价指数34.2%，环比大幅回升6个百分点，指数再次突破荣枯线，业主对后市的价格预期看涨，但预期不够稳定。七区报价在普遍下跌7周后，上周南山报价上调3个百分点，打破僵局。上周深圳中原经理指数38.6%，看涨经理人占比减少1个百分点，指数环比上周小幅下跌约0.8个百分点。市场整体观望情绪浓厚，市场在买卖双方的持续博弈中调整，并寻找转机。虽然成交量仍然在减少，但随着调整的进行，价格达到市场合理水平，成交会逐步恢复。
图1中原经理指数（CMI）走势图
图2中原报价指数（CAI）走势图
从调价区间的样本房源占比变动来看，上周有66%的业主报价下调，占比大幅减少6个百分点，深圳中原报价指数回到荣枯线以上水平。具体来看，上周调价幅度在-5%~-1%区间段的房源占比减少4.4个百分点，1%~5%以及5%~10%调价区间的房源占比均增加2个百分点，10%~20%调价区间的房源占比增加1.8个百分点。上调区间段的房源占比均有大幅增加，业主报价受支撑指数突破荣枯线上行。
从各区域的报价调整情况来看，上周深圳七区报价出现转机，南山区报价上调约3个百分点，环比上周上浮5.8%，罗湖和盐田上调幅度环比前一周也有上升。龙岗区报价下调幅度加大，有约4个百分点的下调，较前一周下调幅度扩大。
整体来看，业主报价开始攀升至荣枯线以上，七区报价普跌的局面有所好转，且业主报价调整幅度逐步增大，对后市预期有所转好。
图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况
图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况
根据深圳中原研究中心监测，上周（11.21-11.27）一手住宅成交887套(包含和平里花园II期安居房391套)，成交面积8.8万㎡，环比分别上升9.9%和10.9%，上周新房成交均价为54819元/㎡，备案成交均价已连续四周维持在5字头。从备案成交量来看，受集中网签余潮的影响，一手住宅已连续两周突破800套。
【一二手成交量价】 一手均价连续四周维持5字头 二手成交持续较低
上周（11.21-11.27）二手住宅共成交1026套，成交面积约为8.9万㎡，环比分别下降7.2%和8.1%，成交均价为49226元/㎡。成交量大大落后于前期的周均约1600套，实际成交量低仍将会导致后期二的备案量持续位于低位。
一手成交项目TOP10
【后市预测】未来货币政策或面临收紧压力 深圳楼市仍在僵持中调整
11月24日美元一度突破102，创十三年半新高，自11月9日特朗普获胜以来，美元已涨逾5%。随着美元大涨，除了人民币大幅贬值外，印度卢比、土耳其里拉、菲律宾比索等新兴市场货币均纷纷惨烈下跌。其中，印度卢比和土耳其里拉兑美元均创历史新低。为了应对本国货币大幅贬值，土耳其央行周四意外宣布加息，将基准回购利率上调50个基点至8%，隔夜贷款利率上调25个基点至8.5%，随后土耳其里拉短线拉涨近400点。相对其他国家通过加息应对货币贬值，中国未来的货币政策或面临进一步边际上的收紧压力。
11月下旬深圳楼市逐渐打破10月份的沉寂，楼盘活动及入市项目逐渐增多，市场将逐步趋热，但现阶段市场的表现来看，目前客户价格敏感度仍然较高，市场观望情绪异常浓厚。二手市场来看，报价指数重回荣枯线以上，业主对后市预期开始逐步好转，经理指数对市场较为敏感，指数相比前一周稍有下跌。上周二手访客量增加明显，随着市场需求逐步扩大，买卖双方相互僵持博弈的状态出现转机，成交也会逐步有所好转，但恢复仍需时日。
附表：深圳各片区跌幅排行榜
本文来源：网易房产
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