“104政策”消化期 深圳市场逐步调整

上周进行活动推广的楼盘数量明显增多，市场热度稍有回升之意。根据中原研究中心监测，分别有坪山的深城投·中心公馆和龙岗中心区的星河上寓开放展示中心，罗湖笋岗片区的招商中环开放样板房。另外佳兆业前海广场二期已于11月11号取得预售，近期将会开盘。华润深圳湾悦府举行活动推进项目顺买，现场热度骤升。从各大楼盘成交监测状况来看，实际成交慢慢增多，访客也在逐渐回升。虽然市场热度有所回升，但依然无法和新政之前相比，目前深圳楼市依然处于政策消化期。

受新政及11月8号二手评估价上调影响，上周全市二手住宅成交均价仍在下跌，成交量在前一周的大幅下跌后，上周有所回升。从市场预期来看，业主报价稍有上调，经理人对后市成交信心呈现调整，市场目前处于政策消化期，两指数均在荣枯线以下震荡波动。

【入市项目】 1项目入市 供应豪宅130套

上周深圳楼市无项目取得预售，由于网站显示的延迟性，上周监测到佳兆业前海广场二期已寓11月11日取得预售，近期将会开盘。上周华润深圳湾悦府项目顺卖，供应豪宅130套。另外，迫于年底业绩压力，部分项目开始通过多渠道宣传、开展活动等方式促进成交，市场热度稍有回升。

【市场预期】 两指数震荡波动 市场观望情绪仍然浓厚

新政以及评估价调整之后，市场预期很快趋于下行态势。市场观望情绪浓厚，成交低迷以致经理人对后市信心减弱，业主报价逐步下调以适应市场变化。而上周来看，市场仍在进行细微的调整，报价指数稍有回升，经理指数震荡微下调。

受政策及评估价上调影响，深圳楼市目前仍然处在震荡下行阶段。据深圳中原研究中心监测，上周深圳中原报价指数28%，环比回升1.6%，但仍处于30%荣枯线以下，业主报价下调趋势占主导地位，且七区报价仍在普遍下调。受11月8号二手评估价上调影响，市场观望情绪加重，客户与业主对市场的短期走势不明朗，放盘量再减8.8个百分点，访客量由上周的回升直跌9.2个百分点，业主放盘信心持续降低，客户踌躇等待市场稳定，周供求比仍然处在9%的低位水平。据深圳中原研究中心监测，深圳中原经理指数38.6%，看涨经理人占比减少1个百分点，指数环比上周小幅下跌约0.8个百分点。由于市场目前观望情绪仍然浓厚，以致经理指数和报价指数仍在荣枯线下震荡波动，但未来随着预期调整，实际成交也会有所好转。

图1中原经理指数（CMI）走势图

图2中原报价指数（CAI）走势图

从调价区间的样本房源占比变动来看，上周有72%的业主报价下调，占比减少2个百分点，深圳中原报价指数也有所回升。具体来看，上周调价幅度在-5%~-1%区间段的房源占比减少2.4个百分点，约有4.7%的样本房源在此区间报价下调。而在5%~10%调价区间的房源占比增加1.2个百分点。业主上调价格的幅度有所扩大，下调幅度开始收缩。预期很长一段时间将处于政策消化期，无新政策消息释放，业主报价的预期也将逐步调整回升。

从各区域的报价调整情况来看，上周是深圳市二手住宅市场第七周，全市七区报价处于下调状态。具体来看，上周南山、罗湖、盐田价格下调幅度最大，且南山价格下调幅度开始扩大。而福田经过几周的价格大幅下调后，下调幅度有所收窄，下调幅度收窄的区域还有龙岗和龙华。

从整体来看，上周业主报价稍有好转，各区报价也在逐步调整以适应区域的房价变动情况。而整体业主报价上调幅度较大的房源占比有所增加，指数震荡波动反映预期开始随市场变动逐步调整。

图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】 一手备案量回升   二手维持低位  

根据深圳中原研究中心监测，上周（11.14-11.20）一手住宅成交807套，成交面积7.9万㎡，环比分别上升72.1%和74.6%，上周新房成交均价为55762元/㎡。一手住宅的备案成交及备案均价出现首次回升，结束连续三周的下滑。

上周（11.14-11.20）二手住宅共成交1105套，成交面积约为9.5万㎡，环比分别上升50.8%和47.2%，成交均价为48991元/㎡。虽然上周成交量有所回升，但仍然无法同前期的成交量相比，后期二手的案成交量仍将会处于低位。

一手成交项目TOP10

【后市预测】 一二线楼市降温明显  深圳楼市逐步调整

上周国家统计局发布了调控大潮开启以来的首个房地产市场数据。10月，一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月回落2.9和1.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.9%，比9月回落0.3个百分点；二手住宅价格环比上涨0.5%，比9月回落0.3个百分点。此外，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也出现回落。从数据来看，10月，70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。

从上周新房市场的表现来看，深圳楼市逐渐走出新政后的沉寂，市场热度在缓慢回升。但目前依然处于政策的消化期，客户价格敏感度仍然较高，市场观望情绪依然浓厚。从深圳中原经理指数和报价指数的波动情况来看，经理人与业主对市场的预期处于持续调整中，且预计未来一段时间市场会在对政策的逐步消化中慢慢恢复，实际成交也会有所好转。

附表：深圳各片区跌幅排行榜