上周深圳终于有新房入市 但去化不足一成

网易房产讯 上周（11.07-11.13）深圳楼市终于结束了0预售的情况，新政后首个住宅项目华盛观荟名庭拿到了预售并如期开盘，但去化不尽人意。

新房入市 去化不足一成

深圳市规土委数据显示，华盛观荟名庭于11月8日取得预售证，项目共推出806套住宅，总面积7.72万㎡，备案均价约为4.6万/平，该项目也是深圳10月以来的首个住宅类项目。11月11日，项目开盘，806套预售房源全部推出，但现阶段客户价格敏感度高，观望情绪比较浓厚，最终成交不足一成，去化产品主要为79㎡及89㎡朝南看花园户型，成交户型单价集中在3.9-4.2万之间。

此外，上周较多楼盘进行周末暖场活动，访客量较前期有所回升，但实际成交量依然维持在低位。

深圳中原研究中心监测数据显示，上周一手住宅成交469套，成交面积4.5万㎡，环比分别下降4.5%和9.0%，上周新房成交均价为51598元/㎡。值得注意的是，一手住宅的备案成交量及备案均价已出现连续三周下滑，且目前成交量连续两周跌破500套，后期无论是实际成交还是备案成交将持续维持在低位。

上周二手住宅共成交733套，成交面积约为6.5万㎡，环比分别大降62.4%和61.3%，成交均价为50055元/㎡。实际成交量低已在上周的备案数据中显现出来，后期一二手的本案成交量将会持续反应现实中成交艰难的概况。

二手业主连续六周下调报价

就二手住宅成交量而言，环比跌幅已达到62%，新政的效应逐步凸显的同时，评估价上调再次对二手预期造成显著影响。11月8号全市二手房地产评估价平均上调达到15%，各区域根据房价的涨跌情况调整幅度也有所不同。此次评估价上调对10月新政后大幅降温的市场带来再一次紧缩性影响，再一次使楼市陷入沉寂。但就此次调整的幅度来看，不如4月1号的大幅上调，其原因在于深圳楼市在3.25政策后涨势趋缓，房价的市场化调整也随之温和。

由于二手评估价上调以及市场目前成交低迷，业主对后市信心减弱，市场观望情绪不断加重，业主预期报价在不断下调。因评估价上调程度较温和，所以业主调价区间集中在-5%~-1%水平，业主调价以逐步适应市场变化。

从调价区间的样本房源占比变动来看，上周有74%的业主报价下调，占比受评估价上调影响再次上升，达到74%，深圳中原报价指数攀升乏力再次跌破荣枯线下行。具体来看，上周调价幅度在-5%~-1%区间段的房源占比增加6.8个百分点，约有5成样本房源在此区间报价下调。而大幅度上调的房源占比下降明显，上调幅度在5%~10%的房源占比环比上周减少近2个百分点。微调整的房源占比减少也很明显，调价幅度在-1%~1%区间段的房源占比减少1.6%左右。

从各区域的报价调整情况来看，深圳市二手住宅市场连续六周七区报价均处于下调状态。具体来看，福田、罗湖以及龙岗平均价格下调幅度有所扩大，罗湖平均价格下调幅度达到2个百分点，跌幅全市最大，且跌幅扩张达0.8个百分点。福田龙岗平均价格下调幅度较大，下跌幅度分别扩张达0.5%个百分点。而南山区近三周以来价格跌幅在逐步减小，上周平均价格下调幅度达到1.5%。

后市预测：新房去化率将维持低位

展望后市，从上周新项目的入市情况来看，新政对市场影响较大，客户价格敏感度较高，观望情绪浓厚，销售情况不太乐观。新政将对市场产生持续影响，预计后期入市项目的销售率将会维持在低位，很难出现新政前的7-8成。上周深圳全市二手住宅成交套数骤降，且上周二手评估价调整将扩大影响力度以及市场预期。未来深圳二手住宅成交将会持续低迷，成交价格也会随报价下调逐步下降。