深圳市场持续盘整 中原两指数双双止跌回稳

11月首周，深圳楼市依然维持着10月份以来的冷清，0项目取得预售，0项目进行推售。根据深圳中原研究中心监测，大部分一手楼盘的访客量依然处于低位并将长期维持在低位游走，新房实际成交量骤降也已经在备案成交量上体现出来。

从国土局二手成交备案数据来看，上周二手住宅成交套数1948套，环比减少6.4%，成交面积环比减少13.3%，仅16.7万平，政策的影响逐步在之后的实际成交数据上凸显。但根据市场的先导性预期指标来看，深圳楼市在政策后的一个月开始出现调整。据深圳中原研究中心监测，深圳中原经理指数在连跌4周后首次出现回升，深圳中原报价指数开始止跌回稳，本周回升至30%荣枯线以上。整体来看，市场预期在政策后开始逐步调整，但步速比较缓慢，深圳中原研究中心统计的二手住宅放盘量和访客量仍在持续减少。

【入市项目】0项目取得预售0项目入市

上周深圳楼市持续冷清，依然无项目取得预售，无项目入市。

【市场预期】市场持续调整 报价指数回升至荣枯线上

政策之后的第五周，市场开始逐步调整。在具有先导性作用的预期上，市场已经表现出止跌回稳的态势。

据深圳中原研究中心监测，上周深圳中原经理指数37.2%，虽然仍处在50%荣枯线以下，但相比政策之后的总体表现来看，环比上升1.2%，是新政后的首次上升，说明经理人对市场的调整保持良好的心态，具体表现为本周看跌经理人减少两个百分点。上周深圳中原报价指数30.67%，环比上升2.6%，是政策之后报价指数首次回升至荣枯线以上，上周报价下调业主占比减少3个百分点，达到69%。此次政策对深圳楼市的影响面较大，影响程度也较大，但市场自身的调整也较快速。具有先导性的两指数，上周均双双回升，且报价指数回升至荣枯线以上，二手业主报价逐步回稳。未来受预期引导，市场调整将会持续，深圳楼市价格也将逐步达到合理水平。

图1中原经理指数（CMI）走势图

图2中原报价指数（CAI）走势图

从调价区间的样本房源占比变动来看，上周有69%的业主报价下调，占比在新政后首次降至7成以下，且深圳中原报价指数首次重回荣枯线以上。具体来看，上周调价幅度在-1%~1%区间段的房源占比环比增加2.4%，调价幅度在-5%~-1%的房源占比减少近2.5%，且调价幅度在-10%~-5%的房源占比也减少1.2%左右。整体来看，本次政策冲击对市场影响力度较大，市场的调整过程较为谨慎，业主报价趋向小幅度调整。

从各区域的报价调整情况来看，上周7个行政区的二手业主报价仍在下调，但福田、罗湖、盐田、龙华报价下调幅度有所收窄。其中罗湖业主报价下调幅度较上周收窄0.8%，业主报价下调程度为-1.2%。宝安在前一周报价下调收紧后上周得付有所有扩大，但在全市而言，业主报价下调幅度最小，为1个百分点。

从整体来看，业主报价在政策后开始逐步调整，调价趋向小幅度，且调价变化区域性特征明显。未来受预期引导，二手住宅成交价格也会更趋合理。

图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】实际成交艰难   一手备案成交跌破500套

根据深圳中原研究中心监测，上周（10.31-11.06）一手住宅成交491套，成交面积5.0万㎡，环比分别下降29.8%和31.5%，上周新房成交均价为56041元/㎡。11月首周成交424套，较前四周周均成交1013套相差较大，一手住宅实际成交量艰难已在备案成交量上体现出来，后期无论是实际成交还是备案成交将持续维持在低位。

上周（10.31-11.06）二手住宅共成交1094套，成交面积约为16.7万㎡，成交均价为51937元/㎡。由于备案数据的滞后性，二手成交量依然维持在高位，并不像一手备案量已出现明显回落，但二手市场自新政后实际成交量已出现明显下降，后期备案量必定会出现回落。

一手成交项目TOP10

【后市预测】香港楼市为抑制投资提高印花税  深圳楼市持续盘整

宣布自11月5日起，香港全面划一提高所有住宅物业印花税至15%（包括个人及公司名义），而没有拥有香港住宅物业的香港永久性居民会获得豁免。调高的税率不适用于非住宅物业。相关领导人明确表明，该举措的主要目的在于压制投资需求。近期，国家土地总督察办公室在京召开不动产统一登记制度落地实施情况督察工作调度会。会议通报了不动产统一登记制度落地实施情况督察工作进展及成效，并对下一步督察工作推进做出部署。11月4日，财政部部长楼继伟表示，房地产税等税制改革正在积极推进中。但是房地产税极为复杂，推行过程面临诸多障碍，其征收立法需要经历长期的多方博弈，在政治、社会上达成共识，各方面的不同意见和看法也需要能够被合理整合，所以短期内出台的概率较低。

上周深圳楼市持续冷清，一手住宅备案成交量已出现明显下降。上周全市二手成交备案数据已经出现回落，政策后的影响导致二手成交套数减少近6.4%。但市场也在新政后的一个月开始出现逐步调整的迹象，深圳中原经理指数和深圳中原报价指数开始止跌回稳，市场预期开始稳定，价格调整也在持续进行。预计未来二手住宅受访客量及放盘量影响，还会继续减少，但从长期来看，价格将逐步趋于合理水平。

附表：深圳各片区跌幅排行榜