"银十"深圳新房明显降温 投资性区域跌幅较大

网易房产讯 10月4号深圳出台楼市调控政策，是继3.25之后深圳又一次的楼市收紧调控政策，也被称为“史上最严新政”，从市场的表现来看，“深八条”也的确能够称得上“最严”。

新策不仅升级了限购限贷，而且对新项目的备案价及成交价做了新的规定。一方面政策调控在逐步实施，另一方面政府加大对房地产行业违规现象的稽查与整改。双管齐下的结果是，国庆之后深圳楼市急速降温，新房开盘入市受阻，市场观望情绪浓厚，二手住宅访客量减少，业主降价抛售。

新房市场降温明显

新项目在备案价格进行了严格限制，同时加强了对市场的整改和规范，10月新房市场供应停滞。根据10月的批推售情况来看，全市整月无批售，推售仅有11万平左右，环比9月下跌77%，可以预见的是未来新房成交量也会受供应减少持续下跌。

Q房网数据研究中心认为，由于新政不光对限购限贷进行升级，更在监管层面采取史无前例的严格把控，不管是新房的营销还是二手的房源等方面都进行了大力度的审查，这些综合手段直接影响了新房的推售节奏和项目定价。

新房项目入市以及实际推售价格也受到了影响。根据深圳中原研究中心监测，10月新房成交均价为55611元/㎡，环比下降10个百分点。由于10月初楼市调控政策出台，对备案价格做了进一步严格规定，且楼市大幅度降温，以致新房成交价格首先下跌。但由于备案数据的滞后性，10月一手住宅成交4276套,成交面积近42.2万㎡，成交备案数据相比上月均有增加。

从具体区域来看，刚需区域目前成交较为稳定。10月全市新房成交均价下跌明显，但主要在于均价8万以上的成交面积下降明显，由上月占比17%下降至本月不到3%，而刚需成交仍然稳定。从新房成交套数排名来看，成交最多的仍然在龙华、龙岗以及南山，且整体成交均价相对较低。

由于政策主要针对投资客，对刚需成交影响不大，所以龙岗成交相对稳定，而南山跌幅较大。就各区的新房成交面积和均价来看，10月龙岗成交17.28万㎡，环比增加7成，均价43480元/平，环比上月上升6.7%。而南山上月成交6.49万平，其均价环比下跌25%达到74101元/平的水平，政策调控的效果非常明显。

投资性区域影响明显

本轮政策主要针对深圳炒房客的投资投机行为，实施力度相比3.25新政更大，且11月8号将重新调整评估价格，受预期影响，市场降温也更迅速。

二手市场已经连续四周呈现下行趋势，市场整体看空情绪浓厚。二手业主价格下调幅度较大，各区域均在调整报价以期促进成交。从市场整体来看，10月之后市场供求比持续下降，访客量减少较为明显。

根据深圳中原研究中心监测，2016年10月二手住宅成交6329套，成交面积约为52.7万㎡，分别环比下降18%和17%，楼市在近几个月的回升中立刻降温。由于备案数据的滞后性，政策调控的影响将在未来几月逐步显现。

从各涨跌区间的样本房源占比来看，10月62个样本楼盘里近73%的样本楼盘价格下跌。占比增加49%。其中跌幅在-10%--5%区间段的样本楼盘占比39%，环比9月增加29%，跌幅在10%以上的楼盘占比扩大。而涨幅在5%-10%及大于10%的样本楼盘占比相比9月均减少20%。从实际的成交价格来看，政策调控的影响已经逐步显现，10月成交价格大幅下跌的趋势比较明显。

据深圳中原研究中心监测，10月全市二手住宅均价为56790元/平，环比9月下跌4.2%，调控的影响开始逐步凸显。

从各区来看，10月七个行政区二手住宅成交均价普遍下跌，其中盐田区跌幅最大，达到5.3个百分点，均价为全市最低水平36514元/平。投资客较为集中的福田、南山房价下降也较为明显，跌幅均超过4%的水平。龙华房价在近几月的持续上涨中也出现了下滑，10月下降4.4%。由于政策主要针对投资客的投资投机行为，对刚需客的影响相对较少，10月龙岗二手住宅价格下跌相对较小。

随着政策的逐步实施，深圳楼市将会持续降温，新房、二手成交量价将会有进一步下滑。深圳中原研究中心认为，政策调控的影响首先会体现在价格下跌上，其次会逐渐体现在成交量上。

可以预计得是，11月8号对评估价重新调整，二手住宅成交量还将持续减少。