深圳“104”政策调控收紧 市场急速降温

网易房产讯 10月4号深圳出台楼市调控政策，是继3.25之后又一次楼市收紧调控政策。此次政策不仅升级了限购限贷，而且对新项目的备案价及成交价做了新的规定。一方面政策调控在逐步实施，另一方面政府加大对房地产行业违规现象的稽查与整改，以致国庆之后深圳楼市急速降温，新房开盘入市受阻，市场观望情绪浓厚，二手住宅访客量减少，业主降价抛售。

据深圳中原研究中心监测，10月“深八条”政策出台后，深圳中原经理指数以及深圳中原报价指数双双跌破荣枯线走低，市场整体看空情绪浓厚。新盘访客指数急降，二手访客量减少也比较明显，市场处于观望阶段。

政策调控影响  新房0批售

10月政策对新项目的备案价格进行严格限制，同时加强对深圳房地产市场的整改与规范，以致10月新房市场供应停滞。根据10月的批推售情况来看，全市整月无批售，推售仅有11万平左右，环比9月下跌77%。可见此次政策的影响速度之快，力度之大，未来新房成交量也会受供应减少持续下跌。

新房市场降温迅速

价格下跌明显

本次政策对新项目备案价格做了进一步规定，进而影响新房项目入市以及新房实际推售价格。根据深圳中原研究中心监测，本月新房成交均价为55611元/㎡，环比下降10个百分点。由于本月初楼市调控政策出台，对备案价格做了进一步严格规定，且楼市大幅度降温，以致新房成交价格首先下跌。由于备案数据的滞后性，10月一手住宅成交4276套,成交面积近42.2万㎡，成交备案数据相比上月均有增加。

刚需区域成交稳定  南山跌幅较大

本月全市新房成交均价下跌明显，主要在于均价8万以上的成交面积下降明显，由上月占比17%下降至本月不到3%。而刚需成交仍然稳定。从新房成交套数排名来看，成交最多的仍然在龙华、龙岗以及南山，且整体成交均价相对较低。

就各区的新房成交面积和均价来看，10月龙岗成交17.28万㎡，环比增加7成，均价水平43480元/平，环比上月上升6.7%。由于政策主要针对投资客，对刚需成交影响不大，所以龙岗成交相对稳定。而南山上月成交6.49万平，其均价环比下跌25%达到74101元/平的水平，政策调控的效果非常明显。

二手成交低迷  市场信心急速转变

市场信心速降  二手均价下跌超4个百分点

10月深圳中原领先指数为834.7点，二手样本楼盘均价56790元/平，环比下降4.2%。本轮政策主要针对深圳炒房客的投资投机行为，政策实施力度相比3.25新政更大，市场降温也更迅速。且11月8号将重新调整评估价格，受预期影响，深圳中原研究中心监测的中原经理指数和中原报价指数双双跌破荣枯线，且连续四周下行趋势明显。

市场整体看空情绪浓厚，二手业主价格下调幅度较大，各区域均在调整报价以期促进成交。从市场整体来看，10月之后市场供求比持续下降，访客量减少较为明显。

根据深圳中原研究中心监测，2016年10月二手住宅成交6329套，成交面积约为52.7万㎡，分别环比下降18%和17%，楼市在近几个月的回升中立刻降温。由于备案数据的滞后性，政策调控的影响将在未来几月逐步显现。

73%样本楼盘价格下跌

从各涨跌区间的样本房源占比来看，本月62个样本楼盘里近73%的样本楼盘价格下跌。占比增加49%。其中跌幅在-10%--5%区间段的样本楼盘占比39%，环比上月增加29%，跌幅在10%以上的楼盘占比扩大。而涨幅在5%-10%及大于10%的样本楼盘占比相比上月均减少20%。从实际的成交价格来看，政策调控的影响已经逐步显现，10月成交价格大幅下跌的趋势比较明显。

盐田二手均价下跌5%

据深圳中原研究中心监测，10月全市二手住宅均价为56790元/平，环比上月下跌4.2%，调控的影响开始逐步凸显。从各区来看，10月七个行政区二手住宅成交均价普遍下跌，其中盐田区跌幅最大，达到5.3个百分点，均价为全市最低水平36514元/平。投资客较为集中的福田、南山房价下降也较为明显，跌幅均超过4%的水平。龙华房价在近几月的持续上涨中也出现了下滑，本月下降4.4%。由于政策主要针对投资客的投资投机行为，对刚需客的影响相对较少，本月龙岗二手住宅价格下跌相对较小。

逢政策降温 租赁市场淡季更淡

各区租金普遍下跌  全市下跌近3个百分点

整体来看，租赁市场目前处于淡季，又遇楼市降温影响，租金下跌较明显。据深圳中原研究中心监测，10月租金指数为186.7点，租金71.8元/平.月，环比下跌将近3个百分点。一方面，10月处于租赁淡季，租金水平在9月涨幅就已受限。另一方面，受本月政策影响，楼市整体降温，市场观望情绪浓厚，租金出现下滑。而租金回报率受高房价影响持续走低，本月房价下跌较快，以致租金回报率稍有上升。

租赁淡季遇市场降温 各区租金普遍下跌

从各区租金及变动情况来看，10月份受政策影响，各区租金均有较大程度的下调。其中，南山区连续两月租金跌幅较大，9、10月分别达到3%、4.3%的跌幅。盐田本月处于旅游淡季，租金跌幅达到3.8%，高租金水平的福田，本月租金下跌也超过3个百分点。相对而言，龙岗区域较大，刚需住户租赁需求旺盛，且租金较低，本月租金下调幅度相对较小，龙华租金水平较低且受区位因素影响租金下降同样较少。

整体来看租金水平较高的区域，下跌幅度也更大。关外区域受轨道交通利好，租赁成交保持稳定，租金下跌幅度相对较小。

最后，随着政策的逐步实施，深圳楼市将会持续降温，新房、二手成交量价将会有进一步下滑。政策调控首先对价格下跌的影响较大，其次会逐渐体现在成交量上。由于11月8号将对评估价重新调整，受预期影响，二手住宅成交量也会将持续减少。