深圳楼市保持冷淡 刚需区域报价下调收窄

上周深圳楼市依然延续着新政出台之后的冷淡，根据深圳中原研究中心监测，10月截至23日，仅前海卓越金融中心一个项目取得预售，共有401套商务公寓获批。仅山语海一个项目开盘，共推售548套住宅，仅宇宏健康花城和恒地悦山湖2个项目进行加推，分别推售480套和60套住宅，供应量大幅低于前期。且大部分一手楼盘的访客量依然处于低位并有继续下滑的趋势，新房实际成交量依然艰难。

从国土局二手成交备案数据来看，上周二手成交量仍然维持9月以来高位水平，但受政策影响，实际成交量持续减少。据深圳中原研究中心监测，受政策调控影响，经理人与业主对后市看空情绪持续加重，深圳中原经理指数与报价指数仍在荣枯线以下，且经理指数达到年度最低水平。且上周二手市场访客量与放盘量在政策后持续下跌，且放盘量减少速度较快，供求比下跌明显，本周下降2个百分点达到11%的水平。报价调整区域性特征明显，刚需集中区域报价下调幅度收窄，而投资客集中的区域报价下调幅度较大。

【入市项目】仅1个项目取得预售，0项目入市

上周深圳楼市依然延续着新政出台之后的冷淡，仅前海卓越金融中心1个项目取得预售，这也是10月份以来第一个取得预售证的项目，共有401套商务公寓获批，且上周依然0项目入市，已经连续两周出现这种情况。

10月第3周批售情况—仅批售401套商务公寓

【市场预期】供求比持续下降 刚需区域报价下调收窄

10月政策调控后，市场降温迅速，一二手成交活跃度逐步下降。新房、二手房访客量减少明显，市场看空情绪不断加重。从业主放盘情况来看，七区报价仍然在下调，但相对来看，盐田、宝安、龙岗等刚需区域业主价格下调幅度有所收窄，而福田、南山、罗湖报价下调明显。

据深圳中原研究中心监测，本周深圳中原经理指数36.1%，环比下跌3.69%，是调控以来经理指数跌破50%荣枯线后持续下跌的第三周，指数跌至年度最低位。对后市看跌经理人占比在不断增加，本周环比上周增加5个百分点，达到46%。本次政策相比3月调控更加严厉，经理人与业主对市场的放映预期更加敏锐。本周深圳中原报价指数为22%，环比上周上涨0.3%，同比下跌18.40%，指数仍然处在荣枯线以下。受政策调控影响，业主对后市预期看跌情绪仍然浓厚，业主报价仍在线持续下调，但下调速度放缓，价格在逐步适应市场变化。从业主放盘情况来看，上周业主放盘量明显减少，且市场供求比显著下降，预计未来二手成交会逐步陷入僵持。

图1中原经理指数（CMI）走势图

图2中原报价指数（CAI）走势图

从调价区间的样本房源占比变动来看，上周78%的业主报价出现下调，较上周稍有好转，但市场整体看空情绪仍然浓厚。据深圳中原研究中心监测，上周业主调价幅度整体缩窄，调价集中在小幅范围内。具体来看，调价幅度在-5%~-1%的样本房源占比集中增加2.4个百分点，调价幅度在1%~5%区间段的房源占比增加0.6%，调价幅度在5%~10%的样本房源占比小幅增加1.1%。在目前政策持续发挥作用的市场下，业主放盘量已经持续三周减少，且价格调整也在随市场密切变动。

从各区域的价格调整情况来看，上周深圳7个行政区的二手住宅业主放盘价格仍在持续下调，南山与盐田下调幅度达到3个百多分点的最大水平，其次，罗湖、龙华业主报价下调程度也分别达到2.6%和2.3%。整体来看，罗湖、福田、南山以及龙华业主报价下调幅度仍在扩大，而盐田、宝安、龙岗刚需客户主要集中的区域报价下调速度有所减缓，说明此次政策调控具有选择性，在保护刚需与改善性住户的前提下，对整体房价进行调控。

图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】备案成交维持高位  实际成交依旧艰难

根据深圳中原研究中心监测，上周（10.17-10.23）一手住宅成交1292套，成交面积13.8万㎡，环比分别上升1.5%和19.7%，上周新房成交均价为62193元/㎡。由于8月份开始供应逐增，并在9月供应量达到今年以来的最高位，前期的销售项目集中备案，使得新房在10月第3周成交量再创新高，短期内新房备案成交量依然会高位波动，但就10月份新房的供应量和目前实际成交来看，预计新房备案成交量将在后期出现大幅下降。

上周（10.17-10.23）二手住宅共成交1624套，成交面积约为13.1万㎡，成交均价为52432元/㎡。 由于前期二手市场热度稳步回升，成交量较高。使得10月份二手住宅备案量依然维持着9月份以来的高位，第3周成交量依然突破1600套。同样在新政的影响下，二手市场目前实际成交量下降明显。

一手成交项目TOP10

【后市预测】经济数据回暖  深圳楼市看空情绪仍然浓厚

中国三季度GDP同比6.7%，预期6.7%，前值6.7%；9月规模以上工业增加值同比6.1%，预期6.4%，前值6.3%；1-9月城镇固定资产投资同比8.2%，预期8.2%，前值8.1%；中国1-9月房地产开发投资同比名义增长5.8%，前值5.4%；中国9月社会消费品零售总额同比10.7%，预期10.7%，前值10.6%。数据表明，GDP连续三个季度维持6.7%，工业增加值在6%附近中枢震荡，固定资产投资和房地产投资企稳回升，社会消费品零售总额在10-11%之间窄幅波动，均表明2016年经济已经见底，而且已经持续三个季度。

据统计局，房地产行业对中国1-9月GDP增长贡献了8%，房地产对GDP增长起到重要作用。10月初楼市的集中调控，使得房价过快上涨的局面得到短期抑制，调控的目标仍是保持经济稳定增长，不会导致房价和房地产投资的长期大幅下跌。

从上周二手成交来看，市场趋冷的状况逐渐在数据和预期上显示了出来。市场整体看空情绪仍然浓厚，七区业主报价仍然在下调。受预期影响，业主放盘量以及客户访问量均在持续减少，预计很长一段时间，政策对于市场的作用将会逐步明显，一二手备案成交量也会逐步下滑。

附表：深圳各片区跌幅排行榜