网易房产10月20日原创报道 “银十”之际，深圳楼市迎来最严的新政及市场清查，买卖市场瞬时冰封，与此同时，租赁市场自年后一直表现平淡，近期部分片区房源空置率上升，房租略有下滑。
整体来看，深圳市场1月租金处于峰值，随后租金持续回落至持平，在7月毕业季出现小幅增长，之后再次小幅回落。
房源空置率上升 多片区下调租金
年初及毕业季一贯是租赁最火热的时节，但今年传统的毕业季热潮也未使深圳租赁市场真正火热起来。根据深圳链家研究中心毕业季的总结报告，8月份全市平均租金为67.9元/㎡，环比下降1.2%；套均租金为4845元/月，环比下降1.9%。
根据深圳链家成交系统数据统计，8月租赁成交量环比下降13.9%。而随着“毕业季”租房旺季结束，同时租赁市场也进入到传统的淡季。
深圳中原研究中心的最新报告同样指出，9月由于租金水平处于高位以致成交遇到压力，成交量较上月小幅下滑。
近日网易记者走访了宝安、南山、福田、罗湖等多个片区的热门租赁区域，从走访情况来看，目前房源空置率较7、8月份有所上升，且部分区域租金水平有所下滑，议价空间在增大。
宝安西乡作为科技园白领租赁的热门区域，同样存在房源难以出租的情况。以坪洲附近某公寓为例，该处有39㎡一房在空置了两月之久后以2500元/月终于完成交易，而在网易房产年初的房租调查中，该处房源价格多在3000元/月以上。
该处中介人员对网易记者表示，目前房租在3000元/月的房源价格相比年初下调了200-300元左右，而在4000元以上的房源价格则下调了400-500元左右。“租赁旺季的时候，业主很多坐地起价，没有还价的余地，而现在市场比较冷淡，即使有些报价没有下调，但是业主口还比较松，价格能谈的空间比较大。”该中介人员指出，由于市场冷淡，房源空置期变长，部分业主心态发生改变，愿意让利以压缩空置期。
而网易记者在走访南山、福田、罗湖的热门租赁区域时，该处中介人员同样表示市场出现松动。以福田为例，其中介人员透露，由于福田区近年来多处企业迁至南山导致需求量下滑，该片区租金下滑幅度为5-10%，而热门房源出租周期目前普遍也在半个月以上。罗湖国贸片区的中介人员则表示，由于结构较为稳定，业主报价未现下调，但存在议价空间。
7、9、11号线沿线租金上升
随着年底的临近，租赁市场淡季来临。根据深圳中原研究中心的最新数据，深圳租金水平在7、8月大规模毕业租赁潮之后达到每月74元/㎡，随后9月高租金水平下上涨乏力，且成交量也有小幅减少。
具体到各区租金水平及变动情况，9月有5个区域租金水平小幅上涨，其中龙华因临近福田且受轨道交通影响，无论是二手房买卖还是租赁涨幅都很大，租金领涨全市。
而近年来南山、福田上月租金涨幅较大且已然处在高位，9月租金上涨承压，福田涨幅仅有0.2%，而南山甚至下跌1.5%。宝安区由于受交通利好且近年来发展较快，房价和租金水平都在不断上升，9月租金上涨了1.3个百分点，达到每月60元/㎡。
宝安整体涨幅得益于11号线的开通，根据家家顺研究中心的数据统计，三季度沙井涨幅达11%，松岗涨幅4.18%。受地铁影响的还有华强北与西丽片区，将在10月结束长达3年封街模式，并将迎来地铁7号线开通的华强北，9月租金与6月相比上涨了11.76%，而一直是南山租金低洼片区的西丽，此次租金也因7号线上涨了14.4%。
近年来租金水平的高增长也影响了租客的租房意向，租赁成交大体从高租金水平的福田、南山、罗湖向租金水平较低的龙华、宝安等区域转移。据深圳中原研究中心的报告，2016年前三季度罗湖、福田、南山的租赁占比已有所下降，宝安下降较低，而盐田、龙岗、龙华租赁占比有所增加，租赁成交也呈现由关内向关外转移的趋势。
租金回报率持续走低
租赁市场表现平平也使得租金回报率持续走低。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示，在中国多个城市，租金回报率普遍保持在2-3%。来自羊城晚报的一组数据显示，假设当前房价和租金不变的情况下，以100㎡的房子为例，广州以2.61%的回报率居全国一线城市之首，深圳租金回报率四城最低。深圳中原研究中心数据显示，9月深圳租金回报率为1.5%，已达低位水平。
而一线最高租金回报率2.61%相对于5年期贷款基准利率4.9%，显然无法跑赢房贷利率。林木雄表示，在中国市场上，投资者更多的仍然是关注物业升值幅度，在房地产市场未来仍看好的情况下，租金低回报是投资者可以承受的。
而受到10月份调控政策出台利空影响，深圳中原研究中心预测未来楼市会有一轮大的降温，租赁市场也将受到影响，租金水平预计将会下调，但租赁受政策直接影响较少，价格调整幅度不会太大，调价速度也相对较慢。
深圳中原研究中心总监王飞认为，今年租赁市场租金相对比较稳定，涨幅不及之前，整体处于波动状态，新政后预计房源会有一些增加，但总体还是会保持稳定。
本文来源：网易房产
作者：束亚男
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