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楼市有料|深圳租金跌了你还不知道?新政后房租会降么?

2016-10-20 17:32:09 来源: 网易房产
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深圳中原研究中心总监王飞认为,今年租赁市场租金相对比较稳定,涨幅不及之前,整体处于波动状态,新政后预计房源会有一些增加,但总体还是会保持稳定。

网易房产1020日原创报道  “银十”之际,深圳楼市迎来最严的新政及市场清查,买卖市场瞬时冰封,与此同时,租赁市场自年后一直表现平淡,近期部分片区房源空置率上升,房租略有下滑。

整体来看,深圳市场1月租金处于峰值,随后租金持续回落至持平,在7月毕业季出现小幅增长,之后再次小幅回落。

房源空置率上升 多片区下调租金

年初及毕业季一贯是租赁最火热的时节,但今年传统的毕业季热潮也未使深圳租赁市场真正火热起来。根据深圳链家研究中心毕业季的总结报告,8月份全市平均租金为67.9/㎡,环比下降1.2%套均租金为4845元/月,环比下降1.9%。

根据深圳链家成交系统数据统计,8月租赁成交量环比下降13.9%。而随着“毕业季”租房旺季结束,同时租赁市场也进入到传统的淡季。

深圳中原研究中心的最新报告同样指出,9月由于租金水平处于高位以致成交遇到压力,成交量较上月小幅下滑。

近日网易记者走访了宝安、南山、福田、罗湖等多个片区的热门租赁区域,从走访情况来看,目前房源空置率较78月份有所上升,且部分区域租金水平有所下滑,议价空间在增大。

宝安西乡作为科技园白领租赁的热门区域,同样存在房源难以出租的情况。以坪洲附近某公寓为例,该处有39㎡一房在空置了两月之久后以2500/月终于完成交易,而在网易房产年初的房租调查中,该处房源价格多在3000/月以上。

该处中介人员对网易记者表示,目前房租在3000/月的房源价格相比年初下调了200-300元左右,而在4000元以上的房源价格则下调了400-500元左右。“租赁旺季的时候,业主很多坐地起价,没有还价的余地,而现在市场比较冷淡,即使有些报价没有下调,但是业主口还比较松,价格能谈的空间比较大。”该中介人员指出,由于市场冷淡,房源空置期变长,部分业主心态发生改变,愿意让利以压缩空置期。

而网易记者在走访南山、福田、罗湖的热门租赁区域时,该处中介人员同样表示市场出现松动。以福田为例,其中介人员透露,由于福田区近年来多处企业迁至南山导致需求量下滑,该片区租金下滑幅度为5-10%,而热门房源出租周期目前普遍也在半个月以上。罗湖国贸片区的中介人员则表示,由于结构较为稳定,业主报价未现下调,但存在议价空间。

7911号线沿线租金上升

随着年底的临近,租赁市场淡季来临。根据深圳中原研究中心的最新数据,深圳租金水平在78月大规模毕业租赁潮之后达到每月74/,随后9月高租金水平下上涨乏力,且成交量也有小幅减少。

具体到各区租金水平及变动情况,9月有5个区域租金水平小幅上涨,其中龙华因临近福田且受轨道交通影响,无论是二手房买卖还是租赁涨幅都很大,租金领涨全市。

而近年来南山、福田上月租金涨幅较大且已然处在高位,9月租金上涨承压,福田涨幅仅有0.2%,而南山甚至下跌1.5%。宝安区由于受交通利好且近年来发展较快,房价和租金水平都在不断上升,9月租金上涨了1.3个百分点,达到每月60/㎡。

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宝安整体涨幅得益于11号线的开通,根据家家顺研究中心的数据统计,三季度沙井涨幅达11%,松岗涨幅4.18%。受地铁影响的还有华强北与西丽片区,将在10月结束长达3年封街模式,并将迎来地铁7号线开通的华强北,9月租金与6月相比上涨了11.76%,而一直是南山租金低洼片区的西丽,此次租金也因7号线上涨了14.4%

近年来租金水平的高增长也影响了租客的租房意向,租赁成交大体从高租金水平的福田、南山、罗湖向租金水平较低的龙华、宝安等区域转移。据深圳中原研究中心的报告,2016年前三季度罗湖、福田、南山的租赁占比已有所下降,宝安下降较低,而盐田、龙岗、龙华租赁占比有所增加,租赁成交也呈现由关内向关外转移的趋势。

租金回报率持续走低

租赁市场表现平平也使得租金回报率持续走低。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示,在中国多个城市,租金回报率普遍保持在2-3%。来自羊城晚报的一组数据显示,假设当前房价和租金不变的情况下,以100㎡的房子为例,广州以2.61%的回报率居全国一线城市之首,深圳租金回报率四城最低。深圳中原研究中心数据显示,9月深圳租金回报率为1.5%已达低位水平。

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而一线最高租金回报率2.61%相对于5年期贷款基准利率4.9%,显然无法跑赢房贷利率。林木雄表示,在中国市场上,投资者更多的仍然是关注物业升值幅度,在房地产市场未来仍看好的情况下,租金低回报是投资者可以承受的。

而受到10月份调控政策出台利空影响,深圳中原研究中心预测未来楼市会有一轮大的降温,租赁市场也将受到影响,租金水平预计将会下调,但租赁受政策直接影响较少,价格调整幅度不会太大,调价速度也相对较慢。

深圳中原研究中心总监王飞认为,今年租赁市场租金相对比较稳定,涨幅不及之前,整体处于波动状态,新政后预计房源会有一些增加,但总体还是会保持稳定。

束亚男 本文来源:网易房产 作者:束亚男 责任编辑:束亚男_NO8766

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