四季度深圳或新增41.9万㎡写字楼 存量达峰值

深圳甲级写字楼市场

2016年三季度深圳甲级写字楼市场有两处新增优质物业，分别位于南山的卓越前海壹号一期和位于福田的民生金融大厦，新增供应共计57,481平方米（不计入自用部分）。

三季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为6.6万平方米，环比下降35.2%。

由于新增供应预租良好，三季度全市空置率下滑0.26个百分点至8.22%。

三季度甲级写字楼平均租金环比下降0.1%，至人民币226.2元每平方米每月，同比上升2.9%。

三季度甲级写字楼平均售价环比上升0.9%，升至人民币55,649元每平方米,同比上升9.2%。

由于租金涨幅低于售价，三季度全市回报率环比下降3个基点，至4.74%。

展望

下个季度预计将有6处新增物业入市，为市场新增41.9万平方米优质办公建面，全市写字楼存量也将推高7.36%至612万平方米。

由于市场目前存量较大，部分开发商可能会延迟第四季度写字楼入市时间，将推高2017年深圳写字楼存量至历史峰值。

深圳高端零售市场

2016年1-8月，社会消费品零售总额累计达到3493.23亿元，同比增长8.0%。

2016年第三季度全市有三处新增优质商铺入市，分别为位于福田的东海缤纷天地和卓悦汇，位于宝安的中洲πMALL；为市场新增21万平方米零售建面，全市优质零售物业存量将推高至415.7万平方米，环比推高了5.3%。

2016年第三季度全市优质零售中心商铺首层租金均价环比上涨0.3%，约人民币850.6元每平方米每月，同比下滑幅度为1.4%。

展望

2016年第四季度预计有7处高端零售物业入市，新增优质零售物业114.5万平方米。

2016年前后海片区的建设加速了周边片区的发展，使得周边商业快速成长。同时，福田部分片区完善度不高的区域也加速片区成熟度。随着市场新增供应的增多，商业市场租金和租户竞争将进一步加剧，给未来租金上涨和入住率提升带来一定的阻力。

深圳高端住宅租赁市场

2016年第三季度深圳有一处新增供应,位于罗湖的ONE 39，为市场新增140套客房。接连三季度租金上涨使得全市服务式公寓入住率达到临界点，并从上季度开始呈现出下滑趋势。本季度全市高端服务式公寓租金环比下滑3.3% 至人民币每平方米每月201.5元，入住率环比上涨2.6个百分点至88.1%。

2016年第三季度高端私人住宅租赁市场租金环比上涨1.63%至人民币每平方米每月133.4元，同比上涨14.59%。本季度全市高端私人住宅入驻率环比上涨0.6个百分点至87.3%，同比上涨1.5个百分点。

展望

下一季度，南山蛇口片区Savills赛嘉服务式公寓二期将有155套公寓入市。蛇口由于毗邻后海总部基地，预计未来将加大对高端住宅产品的需求。

受2016年下半年新增供应的影响，高端住宅产品租金将承受一定的下行压力，入住率将会有小幅下滑。

深圳近几年加大了人才引进力度，高端人才的引进加大对高端住宅产品的需求；同时随着前后海建设和深圳第二会展事业的发展，对高端住宅产品的需求将日益旺盛。

深圳普通住宅销售市场

2016第三季度，深圳市普通住宅市场一手成交均价攀升3.9%至人民币58,660元每平方米，总成交量环比下降3.0%达到81.9万平方米。

深圳市普通住宅二手市场第三季度成交量环比上涨9.7%至192万平方米，同比下降48.2%。

展望

普通住宅市场今年仍保持上扬趋势，为调控市场，政府对房市出台多项住房优惠政策，预计未来房价涨幅将收窄，议价空间将加大。

由于深圳近几年加大了人才引进力度和总部商务区建设, 人口的聚集将带动住宅产品需求, 预计未来深圳普通住宅均价将维持小幅上扬趋势。