深港通或提振深圳办公楼需求 新政将影响两类人

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2016年第三季度，深圳甲级办公楼的租赁需求回稳，租金降幅收窄。今年末有望开通的深港通加快了传统金融行业在深圳布点的步伐，可望提振办公楼需求。优质零售物业方面，快时尚品牌持续看好深圳市场，中高端至高端餐饮需求有所复苏。深圳非核心商圈发展速度加快，新开业项目的租户组合质量逐渐变好，增加了市场竞争力。住宅市场方面，第三季度，刚需及改善型买家继续支撑市场成交量。虽然10月4日出台的深圳楼市新政将影响市场需求，但深圳整体良好发展局面预计持续吸引增金融、科技行业的高管和高端人才进驻深圳,支持高端住宅需求, 再加上供少于求的状况使得价格抗压能力仍较强，但资本值增速将放缓。

甲级办公楼

深港通有望年末开通，传统金融业持续释放租赁需求。上半年深圳全市生产总值比上年同期增长8.6%，经济保持稳定增长。与此同时，全市前三季度企业累计注册数量同比增长近30%，持续释放办公楼需求。另外，为了满足年末有望开通的深港通所带来可观的业务数量，各种证券、银行等传统金融行业加快在深圳布点的步伐，持续释放租赁需求，无论其询盘量及成交量均有明显上升。

另一方面，随着供应变化，企业选址按行业和承租能力出现地区分化。一些近期落成的和已开始预租赁的新办公楼持续以优惠租金吸引对租金成本较为敏感的企业进驻。本季度也录得多宗高新科技行业及企业后台部门从福田中心区迁至南山科技园或福田区外围区域的租赁成交。但福田中心区仍是金融类企业选址的首选。

多个甲级办公楼项目集中投放市场，整体空置率上升。第三季度，深圳共有五个甲级办公楼项目竣工。其中福田中心区有三个项目落成，南山后海总部基地有一个新竣工项目，前海片区首个项目也在9月末投放市场。全市新增面积近47万平方米，使得全市总存量近470万平方米的总存量。由于供应压力大，全市甲级办公楼空置率上升至15.8%。

本季度其中两个新竣工项目全为企业总部自用，加上传统金融业以及高新科技行业需求继续支持办公楼需求稳步增长，本季度录得约30万平方米的净吸纳量。

甲级办公楼租赁需求回稳，租金降幅轻微收窄。租金方面，本季度录得降幅轻微收窄，主要是目前需求回暖的情况下，现有物业的入驻率明显得到提升。但是，科技园片区新落成项目普遍租金成本较低，项目品质也较以往有提升，对甲级办公楼的竞争加大，吸引了很多南山以及福田区的高新技术企业入驻，一定程度上促使了该区部分老项目的租金下调。本季度，全市甲级办公楼租金环比下降近1.0%。

资本值方面，由于缺少可售项目入市，全市一手市场以消化现有供应为主。受人民币轻微贬值及负利率的经济环境影响，企业购置办公楼欲望增强，本季度全市整体资本值上涨约0.9%。

市场展望：展望未来，仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出，第四季度深圳甲级办公楼供应集中爆发，预计近60万平方米项目将会落成。预计四季度的新供应中,总部自用项目以及预租赁将会带来将消化过半新面积。加上深圳经济增速维持四大一线城市之首以及在深港通即将开通的预期下，租赁需求保持乐观向上态势。然而，未来12个月供应势头仍然迅猛,将有过百万的新增供应相继落成，预计整体甲级写字楼空置率将跃升并超过20%。

除了市内甲级办公楼供应压力之外，科技园片区新增优质供应也开始为传统办公楼区域带来压力，夏春毅预期，业主租金叫价依然保守，全市整体租金仍有下行空间。投资市场方面，核心商务区仍将会被投资者看重。另外，未来12个月新增一手可售物业预计少于20万平方米，预期优质新推办公楼价格仍有上升潜力。

优质零售物业

快时尚品牌持续看好深圳市场，中高端至高端餐饮需求有所复苏。快时尚品牌持续看好深圳零售市场的发展，除了核心商圈，同时也在积极寻求成长中的非核心商圈的优质机会，如在8月开业的位于梅林的卓悦汇以及松岗和观澜的新项目都持续受到关注。但本季度的租赁成交中仍难觅高端服装品牌的身影，其拓展态度仍然谨慎。

依靠餐饮带动人流消费仍是购物中心主要的经营策略，在中端定位的特色餐饮经历了近一年的快速拓展后，为了提供更丰富的选择给顾客，核心商圈里的成熟购物中心对于中高端至高端餐饮需求有所复苏。

多个新项目开业新增近40万平方米，部分细分市场优质零售存量实现零的突破。本季度深圳核心商圈与非核心商圈的供应参半，一些项目的开业也结束了部分细分市场无优质零售项目的历史，如位于福田梅林片区的卓悦汇在8月开业，建筑面积约10万平方米。截至三季度，全市优质零售物业总存量约达370万平方米。

现有项目的空置率表现稳定，但是即使大部分新项目的开业率达到预期，但全市空置率上升至5.3%，较上季度增加2.2个百分点。

优质租户议价能力增强，全市整体租金表现稳定。稳定的租赁需求和低空置率使得深圳核心商圈的购物中心持续成为整体租金上升的动力。与此同时，多个深圳核心商圈里的购物中心继续重新定位以及品牌升级以保持其竞争力，为了吸引优质租户，部分购物中心的租金有所让步。本季度平均首层租金保持缓慢的升幅,环比微升0.8%。

投资市场方面，本季内市场上未见整栋大宗成交，虽有一些交易仍在谈判中，但租金增幅缓慢仍是投资者保持观望态度的主要原因。

市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，未来12个月随着深圳近百万平方米的新增供应逐步开业，历史供应峰值将出现。虽然2016年内新供应不多，但预计明年供应增多。其中核心商圈与非核心商圈约各占一半，多个细分市场也将获得新项目的补充。大量的供应将增加空置压力，预期未来12个月全市空置率将上升至8-10%。

曾丽预期，经济增速放缓对中高端及奢侈品的消费影响将持续显著，零售商的拓展将保持谨慎。与此同时，近年来非核心商圈新开业项目的租户组合质量逐渐变好，该趋势预计将使核心商圈一些购物中心采取优惠的租金吸引优质租户进驻以提升竞争力。加上未来12个月有多个即将落成的项目，零售商拓展的选择将增多，预计其议价能力将提高，使得整体租金升幅将保持缓慢。

高端住宅

投资需求持续萎缩，刚需及改善型买家主导市场。自3.25楼市新政实施，刚需及改善型买家逐渐取代投资客，成为购房主力。因投资客减少，本季度一、二手住宅成交量较新政前(即一季度)锐减近一半。

成交量虽然较一季度下滑，但改善型刚需继续支持市场成交额与二季度相约。第三季度，普通一手住宅成交7,900多套，一手高端住宅成交2,800多套，成交套数均与上季度相比轻微上涨。目前开发商及业主叫价心态放缓，加上利率处于低位，因此近半年来对于刚需及改善型买家来说反而是入市的好时机。

一手高端住宅供应主要集中在关外，总推盘数环比下降近三成。自3月份新政实施后，投资客入市受限导致成交量减少，开发商稍微放缓推盘步伐。本季度，一手高端住宅录得五个楼盘新推或加推盘，提供约3,500套可售单位，新推售套数环比下降三成，本季度主要以消化往季盘源为主。部分项目在季度末推出，加上政策因素影响，因此整体销售率明显比半年前下降。

一手高端住宅价格维持高位环比升幅。一手高端住宅市场方面，由于成交量仍维持二季度水平,再加上高端住宅盘源的稀缺性，开发商叫价仍然坚挺。但是,二手市场交易方面明显受交易税费影响持续遇冷，业主维持惜售心态，买卖双方持续博弈，导致二手升幅趋于稳定。本季度一、二手高端住宅资本值环比升幅分别为7.0%和2.7%，较上季度分别轻微下降了近0.5个和1.2个百分点。

租赁市场方面，企业高管仍然为福田及南山区高端豪宅的租赁需求主力，由于房价升幅逐渐放缓，部分潜在租户转租为买情况增多，再加上新竣工项目不断投放市场,导致放租盘源数量上有一定程度的增加，整体高端住宅租赁市场维持稳定的租金升幅，环比微升1%。

市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，国庆期间推出的新政将影响投资型和改善型买家入市。深圳在三月和十月连续出台调控政策，再加上央行行长表态高度重视房价上涨，表明政府将继续积极采取措施促进房地产市场回归理性。受新政的影响，曾丽预计不但投资需求进一步受挤压，改善型买家入市的门槛也将提高，整体住宅需求将同时受到一定程度的影响，市场观望情绪加剧。因此，预计未来12个月住宅销量将出现下滑。但是，由于深圳整体发展局面仍然良好,特别是新增金融、科技行业以及总部企业数量上升态势良好,不断吸引高管和高端人才进驻深圳,持续支持高端住宅需求，再加上其供少于求的状况使得价格抗压能力较强，但短期内资本值增速将放缓。

租金方面，预期商务中心区周边的高端住宅需求保持稳定。上述分析提到,潜在买家入市门槛被提高，这将导致租赁需求受益，维持租赁市场的健康发展。因此，曾丽表示，维持未来12个月租金升幅较为温和的预期。