网易房产讯 在8月份市场推盘速度加快、入市量逐步回升的影响下，9月份全市新房共成交2618套，成交面积达27.8万㎡，环比分别上升13%和19%，虽然成交量较8月份小幅回升，但仍处于历史同期低位。9月成交面积前十楼盘中，南山占有三席价格较高，带领9月新房均价上涨7个百分点，达到61600元/㎡。
9月新房供应量上升明显，其中共有7348套住宅获得批售，达到今年以来的最高峰。9月上半场开发商信心不足，入市意愿低，推盘量一直维持在低位，直到下半场才开始发力，齐齐入市。根据深圳中原研究中心监测，9月共有17个项目进行推售，其中住宅项目达14个。随着入市项目的增多，市场热度稳步回升，新房访客指数在9月不断上升，月末达到3月以来的最高水平。
供应大增 新房均价再破6
根据深圳中原研究中心监测，9月深圳全市住宅批售总面积为73.35万平，总套数为7348套，环比分别大涨88%和123%。推售总面积约为47.81万平，总套数约为5056套，环比分别上涨79%和96%。无论是从批售量还是推售量来看，9月供应均达到今年以来的最高峰。虽然国庆小长假期间，遭遇史上最严调控“深八条”的出台，实际来看新房成交量必定会出现明显下降，但在9月如此多的供应前提下，短期内新房备案成交量不会出现速降。
图1深圳市新建商品住宅供应统计（1509-1609）
数据来源：深圳中原研究中心
9月全市共有2618套新房成交，环比上升13%，较8月小幅回升，但仍处于历史同期低位。市场受8月份供应逐渐回升的影响，在成交量连续3个月下滑后出现首次回升。同时9月成交面积前十楼盘中，南山区占有三席，成交均价约为10万元/㎡，成交面积占全市的比重上升明显，致使9月新房成交均价较上月增加7个百分点，上涨至61600元/㎡。但在“深八条”出台的限购限贷限价政策下，提价变得没有可能，此均价难以维继。
图2深圳市新建商品住宅成交套数与成交均价统计（1509-1609）
数据来源：深圳中原研究中心
龙华成交回升明显 南山直逼10万大关
从成交套数来看，龙岗依然为主力，9月共成交1094套，占全市的42%。主要是因为龙岗前期入市新盘较多，且大多为刚需盘，价格相对较低，是很多刚需客的首选。9月龙华成交套数占比22%，较前期回升明显，原因在于龙华的壹城中心和华业玫瑰四季集中备案。9月罗湖成交套数较上月减少一成，龙岗和罗湖成交套数较前期持平，其他区域的成交套数均有所上升。
从成交均价来看，南山区9月均价为98473元/㎡，接近10万大关，环比上升7个百分点。主要受天鹅湖1号、地铁前海时代广场和香山美墅等高端项目成交较多影响。福田区9月均价环比小幅下降2%，但依然维持在9字头。宝安区9月均价为57559元/㎡，环比上升10%，主要是受到鸿荣源·壹方中心、华联城市全景和新锦安壹号公馆等高价盘的拉动。9月除福田和龙岗成交均价分别小幅下降2%和4%外，其余区域均价均有所上升。
图3 8月各区新房成交套数及成交均价统计
数据来源：深圳中原研究中心
高端盘成交增多
9月已备案项目数据显示，全市成交面积前十中，南山区占有三席，豪宅重新回归市场。其中鸿荣源·壹城中心以3.15万㎡的备案量位居榜首，天鹅湖1号以1.53万㎡位居第二，并且成交均价高达130768元/㎡，同时地铁前海时代广场、鸿荣源·壹方中心和香山美墅分别位于第八、第九和第十，且成交均价均在7万/㎡以上，带领全市均价高走。
从面积段分布来看， 90㎡以下成交套数占比虽然比上月减少7.6%，但依然为成交主力，占全市比重为71.1%，其中60-90㎡占比为67.1%，环比上月大减11个百分点，60㎡以下成交套数占比较上月增加明显，上涨3.5个百分点，同时面积段较小的户型成交均价也相对较高。较高面积段的成交套数占比在9月回升明显，90-144㎡和144㎡以上占比分别为15.0%和13.9%，分别较上月增加4.3%和3.5%,且144㎡以上的成交均价高达9.5万/㎡。可见随着供应的增加，市场热度逐渐回升，使得9月高端盘大占榜单。
开发商销售金额回升 高价项目成交占比高走
9月排名前十的开发商总成交金额为106.07亿元，较上月的74.09亿元有所回升。原因在于9月新房成交面积较8月回升近2成，且高价项目成交占比高走。其中华侨城凭借天鹅湖1号和香山美墅花园等项目摘得9月成交金额冠军，销售金额为28.10亿元。鸿荣源集团主要凭借壹城中心和壹方中心紧随其后，销售金额为25.93亿元。
从均价段成交面积分布来看，6万+项目的成交面积占比为34.2%，较8月增长3.7个百分点，虽然仍大幅低于6月份的43.9%，但均价在8万以上的成交面积占比9月高达17.2%，较前期上升明显。同时均价段在4-6万的成交面积占比为40.5%，4万以下的成交占比为25.3%，分别较上月减少0.7%和3.0%。高价项目成交量上升明显，再次带领全市均价站上6字头。
访客指数月末达到高峰 遇“深八条”速降
进入9月以来，供应量逐渐增加，开营销中心和样板间的楼盘逐渐增加，访客指数也随之不断上扬，在开发商入市节奏加快的前提下，访客指数在月末达到高峰值89.12，但是由于国庆假期影响和史上最严调控“深八条”的出台，访客指数连续速降至65.92，大降约23个点，足见市场对新政的反应非常迅速，预计后期访客指数将长期处于低位游走状态。
整体开盘销售率逐渐上升
9月公开发售的住宅项目共有14个，且在9月末，楼盘齐齐入市，在推售房源较多的情况下开盘销售率整体达8成，明显高于前期。其中坪山的心海城项目定价相对合理，地处价格洼地且东进战略下未来发展规划利好，开盘几近售罄。其中也有个别项目定价比较激进，超出部分客户心里预期，导致弃购现象出现。但整体的销售率的上升表明在传统楼市旺季，市场热度回升明显。但是“深八条”的出台，将会进一步增长客户的观望情绪，整体销售率将会出现下降。
图4每周开盘销售率（1501-1609）
数据来源：深圳中原研究中心
成交量低致去化周期持续上涨
进入9月以后，随着供应量的逐渐增加，全市库存量较环比上月增加近1成，为448.5万㎡。但由于“325”政策和前期传统淡季的影响，近6个月成交量持续低位震荡，全市去化周期上升至16.2个月，已经超过去化警戒线。虽然传统周期“金九”期间项目入市速度加快，但4月份以来成交量一直位于低位，外加国庆期间遭遇最严新政和备案数据的滞后性，未来全市去化时间将会持续位于高位。
9月除了南山、宝安和龙岗的库存量有所上升之外，全市其它区域的库存量均有一定程度的下降。其中龙岗库存量为160.2万㎡，环比上升最高达17%。主要是由于信义金御半山3期、朗泓·龙园大观和英郡年华3·时光里等项目在9月取得预售，供应量增加。南山由于华润城润府、山语海和海上世界双玺，宝安由于益田米兰公馆、中粮天悦壹号等项目取得预售，使得9月库存量分别上升至78.6和111.8万㎡。由于近半年全市成交量一直处于低位，除福田外各区域的去化时间均有所上升。龙华现阶段的去化时间高达8.3个月，为今年以来的最高位。南山的去化时间也上升至了13.1个月。根据4月份以来全市成交量较低，外加“深八条”的出台和备案数据的滞后性，预测未来一段时间去化时间仍将位于高位。
图5 各区新房库存面积及去化周期（1603-1608）
数据来源：深圳中原研究中心（注：各区存量仅包含2011年及以后取得预售许可证的项目，故低于国土局公布数据）
后市预测
在传统周期“金九”期间，供应量大增，市场热度回升明显。但国庆期间史上最严调控“深八条”的出台，使得十月开局不利。这次政策措施相当全面及有针对性，从供给侧、需求端全面进行把控。
限购限贷限价政策使得提价变得可能性不大，房价将进入短期调整期，实际成交量肯定会出现明显下降，客户的观望情绪将会进一步增长。建议开发商调整入市心态，理性进入土地市场，适当调整客户定位并注意合理定价。根据深圳中原研究中心监测，10月全市约有30个项目预计入市，但是新政的出台将对项目取得预售产生较大影响，未来市场买卖双方僵持状态进一步趋紧，预计实际入市项目将会大大低于预期。
本文来源：网易房产
责任编辑：
束亚男_NO8766
