网易房产讯 9月以来，我国实体经济逐步企稳，PMI指数稳中有升，M1、M2剪刀差有所收窄，为我国经济回暖增添信心。然而与此同时，人民币贷款大幅度超出市场预期，而过半信贷又都是房贷，流向楼市的资产潮依然汹涌。
据央行行长周小川在第四次G20财长会议上的发言，我国央行货币政策已有收紧迹象，与此同时，国庆黄金周全国21城楼市调控政策接连落地，显示了各地对“因城施策”政策的落实决心。深圳出台史上最严房地产调控政策“深八条”从各个角度严厉打击房地产的投机行为，加大力度限制深圳房价疯狂上涨。无论是紧缩信贷还是楼市限购，都势必对未来楼市成交量价产生影响，成交量必然下滑，成交价格也有望调整。
PMI稳中有升，经济企稳因素逐步积累
9月官方制造业PMI 50.4与上月持平，继续保持在荣枯线以上，制造业维持轻微扩张，保持阶段性的稳定。与官方统计值趋势一致，9月财新PMI为50.1，较上月提高0.1，成为7月50.6的之后连续18个月以来最最高值，分项指标中，生产指数52.8，比上月上升0.2，生产继续扩张；新订单指数高于临界点50.9，需求轻微回落，虽不及上月51.4，但仍处于5个月以来的次高点，市场需求虽小幅波动，但仍处于持续扩张中。非制造业PMI为53.7，比上月小幅回升0.2，连续7个月在53以上景气的区间，其主要得力于基建和房地产对经济的增长贡献。
9月份房地产业商务活动指数小幅回落，新订单指数持续回升，PMI的稳定显示出当前我国制造业运行总体处于平稳状态，经济稳定的因素正在逐步累积。而非制造业的PMI也小幅回升，表明企业信心增强，进一步巩固了经济向好的基础。但由于我国当前企业生产经营中的困难仍然较多，制造业仍处于结构调整阶段，传统行业产能过剩，制造业稳定增长的基础尚不牢固，宏观调控仍需注重强动力、增活力。
图1官方制造业PMI与财新制造业PMI（2009.01-2016.09）
数据来源： 深圳中原研究中心
M1、 M2剪刀差缩小，未来信贷增长将会得到控制
国家统计局最新数据显示，8月货币信贷数据均大幅超出市场预期。其中，8月新增人民币贷款9487亿元，为7月的两倍，新增贷款中，居民中长期贷款受楼市提振持续增长。企业中长期贷款则在地方债务置换冲减贷款和企业债利率下行的共同影响下出现负增长。社会融资规模1.47万亿。8月M1增速25.3%，较上月增速下降了0.1个百分点，M2增速11.4%，较上月上升1.2个百分点。同时，2016年1-8月，全国房地产销售额增速38.7%，比1-7月的39.8%的增速下降了1.1个百分点，累计已经连续4个月下降，房地产销售增速放缓，支撑M1高增长的力量已经减弱，外加企业存款大幅反弹，M2超预期增长，M1,M2剪刀差出现收窄迹象。
另外，今年第四次G20财长和央行行长会议期间，央行行长周小川指出，随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。这意味着中国适度宽松的货币政策，基本上已经走到了尽头，年内降准、降息可能性很小。货币政策的紧缩，直接缩紧了信贷，目前新增贷款70%以上都是房贷，紧缩了信贷，自然也意味着未来楼市成交量会进一步下降。而楼市成交量下滑，信贷增速也会自然下滑，M2增速也就很难回到13%以上，这将进一步对楼市、股市构成心理上的利空。由此可预测，受信贷的影响，未来一段时间内房地产的销售速度将会放缓。
图2全国M1、M2同比增速（2014.01-2016.08）
数据来源： 深圳中原研究中心
图3全国房地产销售增速（2016.1-8）
数据来源： 深圳中原研究中心
百城房价连涨17个月
9月全国100个城市新建住宅平均价格12617元人民币/平方米，环比上涨2.83%，涨幅较8月扩大0.66个百分点；9月这类均价同比上涨16.64%，涨幅较8月扩大2.89个百分点。整体来看，受“金九银十”传统旺季的影响，9月楼市热度上升，四大一线城市以及杭州、天津、南京、成都、武汉和重庆这十大城市9月的新建住宅均价环比上涨3.41%，涨幅较8月扩大0.69个百分点。
值得一提的是，受重点一、二线城市的辐射和溢出效应的影响，无锡、常州、昆山、廊坊以及芜湖等中小型城市房价也随着大幅度上涨，其中无锡、常州、昆山等苏州周边城市环比涨幅均超过6%，涨幅位列全国百城房价涨幅前十。
国庆期间20城楼市出新政，深圳“深八条”调控力度堪称史上最严
由于近来中国楼市冷热不均，一、二线城市房价大幅度上涨，中央释放出因城施策的信号，9月30日至10月8日期间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、上海、南昌等城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。
为稳定近年来“疯涨”的房价，深圳继今年3月25日出台“3.25”房地产限购政策后，于10月4日再次出台8条房地产限购政策，简称“深八条”。作为“3.25”新政的升级版，“深八条”深圳是全国出台政策力度最大的城市，它从供给、需求和市场流通三个领域进行了调控。在需求方面，抑制投机炒房行为，尤其是其“单身限购一套住房”的政策更是严厉打击了近期离婚买房的投机行为；在供应方面，通过加大住房供应力度和土地供应量，来增加住房的供应。另外，恢复“90/70”政策来增加中小户型住房的供应，保障刚需购房者的购房需求；在市场的流通环节，通过整顿市场和控制价格，来规范市场秩序，降低市场对未来价格的高预期。
此次20城楼市新政的接连出台，对当前楼市的“虚火”是一剂良药，可直接导致购房者的需求延后，成交量的萎缩。同时，更多的购房者会保持持续观望，对价格会更加敏感，势必对未来楼市价格的稳定产生积极影响。
美国非农数据疲软，德国成为欧元区制造业PMI增长主力
数据显示，美国9月新增非农就业15.6万人，不及预期的17.2万人，8月数据由15.1万修正为16.7万；9月失业率5%，差于预期的4.9%，其中，全职工作岗位减少了5000个，而兼职工作则激增了43万个。同时，服务业就业人数增长，制造业就业人数再次下降，这总的表明，美国今年就业增长已放缓。
对于美联储来说，如果失业率还在上升，美联储官员们可能会拖到明年再加息。9月非农数据出炉后，美国联邦基金利率期货显示，12月加息概率不到50%。而11月加息的概率从此前逾25%降至15%。
由于欧元区内外需求升温，企业增聘人手，欧元区9月制造业PMI终值52.6，预期52.6，前值52.6。分项数据中产出、新订单、新增出口，以及就业均出现复苏。其中，新订单分数据从8月的18个月低点51.4跳涨至53.4，创过去一年最高，新增订单快速回暖，表明需求复苏。三季度欧元区制造业PMI平均为52.1，略高于二季度平均52.0，而9月52.6的终值则表明三季度末制造业扩张增速。
然而，欧元区制造业增长势头明显不均，主要集中在德国及其邻国，数据显示，德国9月制造业PMI终值54.3，同预期持平，高于8月终值53.0，成为欧洲制造业增长主力，然而，西班牙、意大利和爱尔兰的增长远较今年稍早逊色，同时，法国制造业继续下滑。
后市预测
自国庆期间全国21城相继推出房地产限购政策后，全国楼市在年底前将会面临比较大的调整，楼市整体热度将会下降，市场信心也会随之下降。 “深八条”出台后，城市楼市成交量显著下滑，深圳购房者的观望情绪会更加浓厚，对价格的敏感度会增强，开发商的入市速度将会受到影响，定价也会更加谨慎，因此，楼市价格也会有望调整。
本文来源：网易房产
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