网易房产讯 9月下半场楼市热度上升明显，随后进入国庆小长假期间，开发商推盘量明显较低，10月4日“深八条”出台令人始料未及，堪称史上最严调控政策， 据深圳中原研究中心监测，新政前后样本楼盘的访客总量下降5成左右，同时二手日访客量变动不定，9月底受十一黄金周影响访客量下跌30个百分点，10月初各地纷纷出台政策，受全国市场整体政策调控影响，1号访客量又下跌20个百分点。10月4号深圳出台政策之后5、6号访客量减少34%,购房客密切注视政策的变动，访客量变动呈现增减的变化波动情况。
我们一直强调: 在市场调整期，新房更具风向标作用，山语海作为新政后第一个开盘的新盘，虽然项目周边环境不甚理想，但位于南山蛇口，成交均价约为4.7-9.0万/㎡，比预期低1-1.3万左右，成为新政后首个降价的楼盘，对新政反应较迅速强烈，销售情况来看，成交主要集中在6w以下的低价区，6w以上的户型仍然不理想，说明客户对市场观望情绪的浓厚。
二手方面更明显，上周经理指数与报价指数双双跌破荣枯线，且跌幅相比3.25新政更剧烈，分别下跌25和10个百分点。本次政策调控力度更大，以致市场反应较快较剧烈，二手市场经理人与业主对后市的看空情绪也立刻加重。
【入市项目】假期影响，仅2盘入市
传统周期中的“银十”首周仅2个项目入市， 推售总房源608套，明显低于预期，其中恒地悦山湖仅进行少量加推。作为新政后首次开盘的山语海，备案房源全部出售，户型为79-238㎡2-5房，其中预售建面60多㎡二房对外出售均价约为5.8万，而且90多㎡的三房均价也仅在6.2万左右，比预期低1-1.3万，虽然山语海位于南山蛇口，但周围环境不太理想，由于价格较低 此次出售的小户型销售率比较乐观，但是大户型的销售不及预期。
10月第1周推盘成交情况—房源供给仅608套
开盘销售率—整体5成 明显低于前期
【市场预期】受政策影响 经理人与业主看空情绪加重
本周受10月4号“深八条”深圳史上最严房地产调控政策影响，以及十一国庆期间各地纷纷出台房地产调控政策，深圳中原经理指数与深圳中原报价指数在市场整体看跌预期加重的氛围下，双双跌破荣枯线。同时深圳市房地产评估发展中心在10月8号发布通知，将在11月8号根据行情调整房产评估价。距离4月的评估价调整，截至目前二手房价格涨幅不大，估计本轮调整幅度也不会很大，但预期未来二手交易费用会有所增加，经理人与业主对后市的看空情绪也将会持续加大。
本周深圳中原经理指数47.43%，环比下跌24.55%，而3.25新政后也仅有13%的跌幅，可见此轮调控力度之大，信息的传导速度和影响程度也非常大。本周深圳中原报价指数为30%，环比上周跌了10个百分点，而3.25新政之后的一周仅跌了5.6百分点，业主报价受政策影响，其对后市的价格调整幅度也是比较大。
图1中原经理指数（CMI）走势图
图2中原报价指数（CAI）走势图
从本周业主报价的房源占比来看，7成二手业主下调房源价格。其中下调幅度在-5%~-1%区间段的房源占比较上周增加8个百分点，达到43%。同时房价下调幅度在-10%~-5%区间段的房源占比较上周增加近5个百分点，达到20%。从各区的价格调整情况来看，本周七区价格均向下调整，且调整幅度相比近期变动剧烈，盐田区下调福大达到近3个百分点，宝安、龙华下调达到1.8个百分点，罗湖龙岗近1个百分点，而福田和南山下调幅度相对较缓和。
图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况
图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况
【一二手成交量价】备案量仍稳步回升 后期成交艰难
根据深圳中原研究中心监测，上周（10.3-10.9）一手住宅成交789套，成交面积7.4万㎡，环比分别上升52.3%和48.5%，受刚需盘集中备案影响，上周新房成交均价为43400元/㎡。由于前期供应增加明显，10月首周备案成交量明显上升，突破700套，预计新房备案成交量短期内仍会回升，但是由于新政出台，长期来看新房实际成交将会明显降低。
上周仅监测到（10.8-10.9）的二手住宅成交数据，两天共成交570套，成交面积约为4.7万㎡，日均成交285套，高于9月日均257套，成交均价为48342元/㎡。 10月首周二手住宅成交量依然维持着9月份以来的高位。同样在新政的影响下，二手市场也会明显降温，后期成交量将会逐步下降。
一手成交项目TOP10
【后市预测】楼市收紧 房价将进入调整期
传统周期的“银十”开局不利，10月4日迎来深圳史上最严调控政策“深八条”的出台。这次政策措施相当全面及有针对性，从供给侧、需求端全面进行把控。第一方面增加拍卖土地的保證金，以及高于政府预期的部分作为保障房的建设，有意在为高烧的地王现象降温。同时7090如果严格执行，对豪宅市场的影响也会很大。第二方面是提高限购力度，社保3改5，同时单身含离婚限购一套，打击前期离婚买房的投机行为，有效需求减少明显，后期成交量将会出现明显下降。第三方面是从认房不认贷收紧到认房又认贷，同时提高首付比例，明显提高购房门槛，抑制投资客入市，预计局部投资占比较高的区域降价会明显，带动全市价格调整。最后就是限价政策，新项目预售申请，价格备案将严格控制，新政间接利好商务公寓，但是像这种不限购的房子，价格也受到限制，后期楼市提价变得可能性不大，房价将进入短期调整期。
虽然传统周期“银十”期间预测入市项目较多，但是新政的出台，会对一些项目的预售产生影响，客户的观望情绪会进一步增长。对于目前深圳房价处于高位，溢价空间收窄，短期投资风险大，特别是高杠杆客户，建议刚需和改善型客户密切关注市场动向。开发商应理性进入土地市场招拍挂，竞配规则下要重新审视拿地成本，调整入市心态。同时，从山语海的开盘情况来看，开发商严格执行新政政策，开盘均价较低，预计后期政府将会从严执行新政，投资客会受到严厉打击，开发商项目前期的客户定位要适当调整，并注意合理定价，同时持续提升产品的品牌影响力，实行产品差异化，增加竞争力，同时也应不断加大力度拓宽市场渠道。
二手方面由指数显示的预期来看，经理指数与报价指数本周均跌破跌破荣枯线，经理人对后市看空情绪加重且业主报价预期下调程度也较以往大。本次政策调控力度史上最大，短期内预计二手成交量会迅速下滑，而价格的下调可能不会立刻出现，但随着政策对市场的逐步影响，以及评估价上调，成交价格也会进一步下跌。
附表：深圳各片区跌幅排行榜
本文来源：网易房产
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