上周深圳7盘入市整体去化达八成 市场回暖了？

网易房产讯 传统周期“金九”已经进入下半场，深圳楼市也终于迎来了开盘高峰，上周共有7个项目公开发售，整体销售率约八成，同时二手市场成交活跃度有所提升，市场热度回升明显。

7盘入市 整体去化率高达八成

传统周期中的“金九”下半场，深圳楼市终于发力。上周（9.19-9.25）全市共有7个项目入市， 推售总房源共有2586套，大幅高于前期，同时各个项目开盘现场人数普遍较多，楼市热度回升明显。

（某盘于大中华现场开盘图）

据网易记者实地探访，信义金御半山、中粮天悦壹号、心海城等项目到场人数均超千人，据了解心海城认筹超4000个，2000余名购房者到场。在此次开盘潮中，不乏购房者一人多次认筹的情况，其中中粮天悦壹号甚至有人认筹10套，仅认筹金一项便耗资百万。

除到场人数较多之外，此次推售房源较多，整体开盘销售率八成，明显高于前期。从开发商定价情况，坪山的心海城项目定价相对合理，地处价格洼地且东进战略下未来发展规划利好，开盘几近售罄。其中也有个别项目定价比较激进，超出部分客户心里预期，导致弃购现象出现，销售不及预期。

定价激进导致弃购这一点在中粮天悦壹号、信义金御半山等项目上得到了体现。此次中粮天悦壹号推售516套新房，去化率约七成，价格约7.8万/㎡至8.4万/㎡，在现场多位购房者向网易记者透露定价超过预期而当场弃购。信义金御半山同样因定价激进而去化不及预期，650套推售去化约七成。

（图为某盘开盘即将结束时销控表）

稳步回升 二手备案成交量创5月来新高

深圳市规土委监测数据显示，上周一手住宅成交590套，成交面积6.0万㎡，环比分别上升16.6%和12.7%，上周新房成交均价为58771元/㎡，较前期小幅下降3%。

上周二手住宅成交1841套，成交面积约为15.2万㎡，环比分别上升18.9%和20.4%，成交均价为56892元/㎡，基本持平于前期。二手住宅成交量突破1800套，创5月份以来的最高位。在新房市场的带动下，二手市场活跃度上升明显，后期成交将会逐步回升。

需要注意的是，备案成交与实际成交存在一定的时间差，并不能实时反映成交情况。因此虽然备案成交量仅小幅回升，但是新房市场实际热度回升明显。从深圳一二手住宅成交月度走势来看，9月截至25日，无论是新房还是二手房，成交量均快赶上前期整月成交量，其中二手9月成交量有望创新高。

从业主报价的房源占比来看，价格下调房源占比61%，其中调价幅度房价下调幅度在-5%~-1%区间段的房源占比较上周增加1.09%，达到35.84%。而房价上调幅度在1%~5%区间段的房源占比较上周减少2.7%。

从各区的价格调整情况来看，仅有福田区房源价格整体有上调，其他六区均有不同程度下调，南山、罗湖、龙华区价格下调程度近0.7个百分点。综合来看，业主调价波动性较小，但调价范围较广，业主的心理预期发生了变化。显然，虽然市场整体表现平稳，但业主报价的预期却比较敏感，由于上周盘源量增加明显，业主放盘价有所下调，未来受预期影响，成交价格也会适时调整。

后市预测：市场僵持状态有望缓解

上周全国的土地市场热度极升，地王盛宴频出。南京、苏州、合肥齐拍地，一日收金近千亿，东莞也在五天内连出四块地王。短期内二线市场高热，临深楼市在东莞地王的带动下瞬间躁动起来，开发商提价预期将会明显上升。同时临深片区东莞地王的出现对深圳楼市也起到了一定的刺激作用，增强开发商信心，短期内深圳楼价出现下调的可能性较低。

上周深圳楼市热度上升明显，开发商入市积极，推售项目较多。从开发商定价情况来开，报价仍然坚挺，其中不乏部分客户价格抗性较高选择弃购，但是从销售情况来看，整体客户的价格接受能力良好，外加东莞地王的刺激。展望后市，深圳中原研究中心预计后期入市项目的定价将会持续坚挺，短期内在不出现调控政策的情况下，深圳楼价将会小幅高走。

而二手市场上业主对后市的价格预期调整也在逐步适应市场的变化，价格仍缺乏上升的动力，维持平稳状态。从二手盘源供给和需求来看，均比上周有很大的改善，整体供求比上升，预计未来市场买卖双方的僵持状态所有缓解，市场将会逐步跟随新房供给增加而恢复。

深圳链家研究中心同样认为，9月置业者的看房量积极性持续稳中有升，成交量也逐步回升，同时近期新房入市量有一定增加，所以预计未来置业需求有序释放，市场保持稳中有升。