上周深圳新房市场热度骤升 二手成交持续活跃

网易房产讯 上周进入传统周期“金九”下半场，终于迎来楼市高潮，全市共有7个项目公开发售，比整个上半月共同发售的项目还多，同时根据深圳中原研究中心监测，上周各大营开和样开项目访客人数普遍较多，市场热度回升明显，目前市场僵持博弈的状态得到了一定程度的缓解。二手市场仍然较为活跃，盘源供给和访客需求均有所增加，且盘源供给增加明显，大大缓和了市场买卖双方的矛盾。经理人对后市预期仍然看多，二手市场随新房逐步好转表现也渐趋稳定。

【入市项目】楼市热度骤升，7盘齐入市

传统周期中的“金九”下半场，深圳楼市终于发力，上周全市共有7个项目入市， 推售总房源共有2586套，大幅高于前期，同时开盘现场人数普遍较多，楼市热度回升明显。在推售房源较多的情况下，整体开盘销售率8成，明显高于前期。从开发商定价情况，坪山的心海城项目定价相对合理，地处价格洼地且东进战略下未来发展规划利好，开盘几近售罄。其中也有个别项目定价比较激进，超出部分客户心里预期，导致弃购现象出现，销售不及预期。

9月第4周推盘成交情况—房源供给高达2586套

开盘销售率—整体8成  明显高于前期

【市场预期】新房热度促使经理人信心高涨  报价维持横盘走

这周的两个预期指数来看，市场中买卖双方仍然表现出较强的看多情绪，尤其是经纪人信心的表现，受新房供应市场访客增加的影响更明显，本周深圳中原经理指数71.8%，环比上涨约0.46%，虽然涨幅有一定程度收缩，但经理人对后市看多情绪仍然持续，相比之下，本周深圳中原报价指数为39%，环比上周下跌.07个百分点了，二手业主报价仍然受制于近期房源成交的速度，不会轻易向上或向下大幅调价， 报价表现更为平稳。

图1中原经理指数（CMI）走势图

图2中原报价指数（CAI）走势图

从本周业主报价的房源占比来看，本周价格下调房源占比61%，其中调价幅度房价下调幅度在-5%~-1%区间段的房源占比较上周增加1.09%，达到35.84%。而房价上调幅度在1%~5%区间段的房源占比较上周减少2.7%。从各区的价格调整情况来看，本周仅有福田区房源价格整体有上调，其他六区均有不同程度下调，南山、罗湖、龙华区价格下调程度近0.7个百分点。综合来看，本周业主调价波动性较小，但调价范围较广，业主的心理预期发生了变化。显然，虽然市场整体表现平稳，但业主报价的预期却比较敏感，由于上周盘源量增加明显，业主放盘价有所下调，未来受预期影响，成交价格也会适时调整。

图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】稳步回升 二手成交量创5月来新高

根据深圳中原研究中心监测，上周（9.19-9.25）一手住宅成交590套，成交面积6.0万㎡，环比分别上升16.6%和12.7%，上周新房成交均价为58771元/㎡，较前期小幅下降3%。虽然备案成交量仅小幅回升，但是新房市场实际热度回升明显。从深圳一二手住宅成交月度走势来看，9月截至25日，无论是新房还是二手房，成交量均快赶上前期整月成交量，其中二手9月成交量有望创新高。

上周二手住宅成交1841套，成交面积约为15.2万㎡，环比分别上升18.9%和20.4%，成交均价为56892元/㎡，基本持平于前期。二手住宅成交量突破1800套，创5月份以来的最高位。在新房市场的带动下，二手市场活跃度上升明显，后期成交将会逐步回升。

一手成交项目TOP10

【后市预测】地王刺激 房价持续高位

上周的土地市场热度极升，地王盛宴频出。南京、苏州、合肥齐拍地，一日收金近千亿，东莞也在五天内连出四块地王。虽然南京祭出限购新政，但短期内二线仍在高热状态，临深楼市在东莞地王的带动下瞬间躁动起来，开发商提价预期将会明显上升。同时临深片区东莞地王的出现对深圳楼市也起到了一定的刺激作用，增强开发商信心，短期内深圳楼价出现下调的可能性较低。

上周深圳楼市热度上升明显，开发商入市积极，推售项目较多。从开发商定价情况来开，报价仍然坚挺，其中不乏部分客户价格抗性较高选择弃购，但是从销售情况来看，整体客户的价格接受能力良好，外加东莞地王的刺激，预计后期入市项目的定价将会持续坚挺，短期内在不出现调控政策的情况下，深圳楼价将会小幅高走。

由指数所示的预期来看，二手市场一直处于稳步提升的阶段，经理人对后市的看涨情绪在新房的带动下明显回升，业主对后市的价格预期调整也在逐步适应市场的变化，价格仍缺乏上升的动力，维持平稳状态。从本周二手盘源供给和需求来看，均比上周有很大的改善，整体供求比上升，预计未来市场买卖双方的僵持状态所有缓解，市场将会逐步跟随新房供给增加而恢复。