楼市有料| 反思高房价，缺了这些的深圳梦该怎么做？

网易房产9月9日原创报道 刚过完36岁生日的深圳，尽管房价的涨速已经放慢，但伴随着新学期的开始，又因为龙华10万/㎡的学位房被推上了风口浪尖。

两周前，即8月26日，刚满36岁的深圳在接受了无数人的赞歌后，又迅速陷入沉思：深圳高房价已经给年轻人带来了苟且，又该如何为大家创造诗和远方？

在网易房产发起的《你如何评价目前深圳楼市的健康程度》投票中，得到7878票参与人数，其中51.5%的网友表示“目前深圳房价涨得普通人根本买不起。”在网易房产近日举办的“飞飞易席谈”中，众多业内人士以“你热爱的深圳最缺什么”为主题展开讨论，直面深圳高房价背后的尴尬处境。

网易房产自制投票

优质教育、医疗资源严重稀缺

在深圳政府近期的一次会议中，明确将发展空间不足、交通基础设施不够完善、优质教育医疗资源缺乏列为深圳未来发展的“三大挑战”，也是深圳屡遭诟病的顽疾。

“整体上讲，除了医疗，深圳现在面临较大的问题是教育数量与质量的双重缺位。”知名自媒体人朱罗纪在《深圳，比住房更缺的是病房》中指出，教育和医疗已经成为深圳最大的短板，而且已经到了不容忽视的地步。

根据深圳各区教育部门提供的数据，2015年小一公办学位缺口达4.2万个左右，而深圳前教育局长郭雨蓉也曾公开透露，2016年深圳小一学位缺口将达3.6万，2017年将会缺口5.2万，2018年扩大到7.7万。

随着财富的累积，学位的巨大缺口演变成了家长对优质学位的疯狂追捧。根据深圳链家研究院的监测，除百花老牌名校区域学区房价高居不下外，龙华、华侨城等引进名校、开设分校的区域内，楼盘溢价效应明显，例如今年首次招生的深圳高级中学龙华分校的学位房的放盘均价已高达79860元/㎡，楼盘的放盘价格较去年12月的涨幅均超过30%。

学位房价扶摇直上，但深圳的升学率却远低于其他一线城市，今年深圳初中升公立高中的升学率降至48%。根据规划，到2020年，深圳的高校将会达到18所左右，而北京、上海“211”高校数量已分别达到27所、11所。

“好的教育是需要积累的，即使挂了名校的牌子，但没有沉淀是很难一下子做好的，包括深圳现在引进了很多大学，发展也是需要时间的。”知名自媒体人呆呆咖啡馆指出近年来由于深圳着重发展经济，且人口结构的年轻化，优质师资已成为全深圳哄抢的对象。

优质教育资源的培养有赖时间的积累，而医疗配套的不足导致看病难已司空见惯。朱罗纪在其文中指出，2015年深圳常住人口千人病床数3.4张、千人医生数2.6名，分别增长54.5%、26.8%。而早在2013年，全国千人床位数已达到4.3张，到2015年，这一数字已接近5张，根据规划，2020年全国将会达到6张。

遗憾的是，到2020年，深圳规划的人均医疗资源千人病床数为4.3张，这意味着届时深圳人均医疗资源相当于全国2013年的水平，落后全国平均水平7年。“这和深圳人本身的需求是不匹配的，深圳目前的医疗水平可能还不如二线省会城市。”朱罗纪指出，目前深圳医疗无论是在数量或是质量上，都严重不足。

“总的来说深圳已经和36年前大不一样，经济结构也在慢慢调整，包括硬件好莱坞华强北以及眼镜产业等等，深圳自身内部也在调整和探索未来的发展建设。”资深媒体人卢韵如评价道。

“总有一批人会抓住时代的脉搏”

除了基础配建外，与高房价发展相悖的还有精神与文化丰富性的缺失。随着2015年深圳房价的大涨，房产投资成为了部分人致富的捷径，而今年以来频出的地王，使得炒房成为全国性话题。

“现在大家问的都是买哪里可以涨，而不是问哪里住比较合适，大家一门心思的认为深圳不会跌，一定要从房子里获利。”呆呆咖啡馆认为，高房价导致实现深圳梦的希望渺茫，更多年青人感受到的是绝望和沮丧。在网易的一份《你认为深圳未来的房价走势如何》的投票中，2657个投票中共有47.8%的网友认为“房价还会上涨，且涨幅超过10%”。足以见得，尽管深圳房价高企，但购房者对未来仍存在良好的预期。

但以打造国际化、现代化、创新性的大城市为目标的深圳，正因高房价而面临着人才引入难题。9月1日起，深圳市正式实施《深圳市户籍迁入若干规定》，放宽落户限制，把人才引进迁户和纳税迁户由积分制改为核准制，只要符合新规的条件即可直接申请入户，且数量不设上限。

“对于深圳放宽入户我不会那么快给深圳鼓掌，四大一线里只有深圳在放宽，其他城市比如上海，甚至还在收紧。”朱罗纪认为，如果当深圳户籍人口比重已经非常高时，政府还能够对落户指标不设上限，那时候深圳才是完美的。“首先我们目前对于大城市人才的理解和引进的态度是有分歧的，政策希望控制城市规模、发展小城镇，这就和去库存却导致一二线暴涨、三四线卖不掉的道理一样，是违背经济规律的。人才本身属于生产要素之一，控制人才便意味着城市劳动资源不能自由流通。其次放宽落户对房价来说肯定是利好消息。”

不可置否的是，新进的年轻人正面临着房价设下的高门槛。“早期来深圳的人伴随着深圳的成长而成长，靠努力便可以积累一定的财富，而现在的年轻人都是接受了高等教育再来的。”深圳中原副总经理贺晓丽指出，深圳未来会朝着巴黎、伦敦、东京、纽约等国际化城市的方向，成为消费型城市，同时也意味着大量资本将会进入城市，金融类人才将会受到热捧。

高房价的排挤效应下，深圳办公、临深居住将成为必然。深莞惠一体化进程正在加速，以深圳为核心的深莞惠大都市圈正快速发展，住房消费呈现向外扩张趋势。根据规划，“十三五”期间总建设目标为有效供应住房65万套，其中新建商品住房预售与现售30万套，保障性住房供应35万套，同时预计深圳市居民在东莞、惠州等地购房需求25万套。

今年上半年，东莞、惠州的新房成交量，合计近13万套，远超深圳一、二手成交套数总量近4万套。深圳市委书记马兴瑞在公开场合曾表示，要通过基础交通和共治环境的建设，让深莞惠人口相互融合。

“十年前深圳的购房人群主要集中在30-35岁，而现在我们看到深圳购房的主力人群仍然是这个年龄段，说明在城市更迭的过程中总有一批人抓住时代的脉搏成为有产者。”贺晓丽透露，这对于深圳来说，是一股向上的力量。

剩下的四个月有六成楼盘要入市

尽管高企的房价令多数年轻人的上车梦遥不可及，但最新数据表明，深圳楼市已经慢了下来。

“之前深圳投资客比例最高时达到了30%以上，但现在最新的数据显示，深圳投资客约18%左右，市场热度已经降了下来。”深圳中原研究中心总监王飞表示，今年前8个月成交量只有去年同期四成水平。

成交量下跌的重要因素之一是入市量的不足。根据深圳中原的检测报告，深圳六成的楼盘项目将会积压在最后四个月。“深圳涨速已经放慢，市场回到自用需求，而不断积压的项目对于开发商来说压力是非常大的。”

根据深圳中原监测，今年前7个月平均每月的批售量仅有3500套，而公开入市的数量更少，只有2150套，不及去年月均水平的一半。根据最新的国土局数据，8月份深圳一手住宅仅成交2312套，环比下滑23%，创历史同期最低位。新房市场受325新政影响明显，成交量近3个月的持续下滑，开发商推盘量持续低位，导致8月份新房成交量创下历史最低水平。

开发商正在逐渐提高供应量。据深圳中原统计，8月份共有11个项目推出，环比上升51%，而据中原预计，“金九银十”期间入市项目将会达到40个左右，达到“325”新政后的高峰。“现阶段入市的新盘定价由于比较合理，甚至低于周边二手房价，因此去化效果明显，但集中大量入市还是会面临一定的压力。”王飞表示。

二手房市场尽管成交量已总体稳定，但却极易波动。根据深圳市规土委的数据，8月份全市二手房成交7909套，其中住宅成交7173套，环比增长22 .9%，达到政策后的最高成交水平。而对于已经进入“存量时代”的深圳楼市来说，二手房价更能代表楼市的整体走向。根据深圳中原数据，8 月全市二手房成交均价以 56788 元/㎡的水平再创新高，“二手房价现在基本上每个月都是呈1-2%的小幅上涨趋势，高房价的成交相对来说会慢很多。”

在网易房产发起的《你会选择在今年金九银十入市吗》投票中共收到1084条反馈，39.5%的网友表示“不会入市，房价已处于高位”，并有33.4%的网友表示“想入市，但资金不足”。

“金九银十”已经来临，开发商正在加大营销力度，加快推售节奏。在新房市场的营销热潮下，市场气氛随之升温是大概率事件。但购房者对价格依然保持高敏感度，观望情绪有所减弱但依然持续，而处在高位盘整的市场下，定价合理的楼盘购房者也将“用钱投票”。（网易记者：束亚男）