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"金九银十"深圳新房供应逐渐回升 刚需盘为主力

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结合前期入市的刚需楼盘较多,未来新房价格将会持续高位调整。

网易房产讯 由于前期市场推盘速度较慢、入市量持续低位和“325”政策长周期的影响8月份全市仅有2312套新房成交,环比大幅下滑23%,创历史同期最低位。同时8月成交量前十均为刚需楼盘,豪宅逐渐淡出市场价,格上涨乏力,致使8月新房成交均价为57728元/㎡,环比仅小幅上升1.8%。

伴随着金九银十传统周期的到来,近期新房市场的推售量明显上升。8月共有11个住宅项目公开发售,约26.7万㎡,环比大幅上升51%,同时新房访客指数随着项目入市速度的逐渐增加月末上扬,市场热度将会逐渐回升。

8月成交走低但供应逐增

8月全市仅有2312套新房成交,环比大幅下滑23%,创历史同期最低位。市场受325新政影响明显,新房成交量近3个月的持续下滑。外加6、7月份房地产市场处于传统淡季,开发商推盘量持续低位,导致8月份新房成交量创下历史最低水平。

纵览8月的供应量,较前期回升明显。8月中下旬开发商的推盘速度开始加快,根据深圳中原研究中心监测,8月共有11个住宅项目公开发售,约26.7万㎡,环比大幅上升51%,开始为传统周期中的“金九银十”进行预热,预测新房成交量后期会逐渐回升。

图1  深圳市新建商品住宅供应与成交统计(1601-1608)


数据来源:深圳中原研究中心

刚需依然为主力致价格上涨乏力

8月已备案项目数据显示,全市成交套数前十中,均为刚需楼盘,豪宅逐渐淡出市场。其中壹城中心花园以222套的备案量位居榜首,陶柏莉花园和地铁锦上花园分别以163套和123套的成交量位于第二和第三,同时前十楼盘中成交均价均低于6万/㎡。

从成交套数面积段分布来看, 90㎡以下为成交主力,成交套数占全市成交总套数比重的78.7%,其中70-90㎡占比高达74.2%,环比上月增加1.7个百分点,70㎡以下成交套数占比环比上月增加明显,上涨2.1个百分点。而较高面积段的成交套数占比均出现一定程度的下滑。可见在市场热度较低,客户对于价格敏感度较高的情况下,刚需盘依然是客户的首选。

图2  楼盘成交前十榜单


数据来源:深圳中原研究中心

图3 新建商品住宅面积段成交套数占比


数据来源:深圳中原研究中心

8月新房成交均价为57728元/㎡,环比小幅上涨1.8%,价格涨幅较之前有明显缩小。据统计备案成交的楼盘总数为95个,其中成交均价小于4万的楼盘有33个,占总盘数的三成多,价格在5万以下的楼盘总数为54个,占比近6成。价格在7万以上的楼盘虽然也占有不小的比率为7.6%,但是其成交面积仅为5.2万㎡,占全市总成交面积的22%。

从成交面积价格段分布来看,6万+项目的成交面积占比为30.5%,环比7月增长4.7个百分点,仍然大幅低于6月份的43.9%。均价在5万以下的成交面积占全市总成交面积的近一半,同时均价在5-6万也有不小的成交面积占比。可见高端楼盘成交量依然处于低位,加之较多楼盘均以5万多及以下的价格成交,价格涨势较弱,备案成交均价仍然低位游走。

图4 楼盘均价分布


图5 新建商品住宅价格段成交面积分布

龙华成交锐减  盐田均价呈现3字头

从成交区域来看,龙岗成交套数依然为主力,8月共成交1106套,占全市的48%。主要是因为二季度以来龙岗入市新盘较多,且大多为刚需盘,价格相对较低,是很多刚需客的首选。8月龙华成交套数环比上月大幅下降60%,原因在于上月位于龙华的壹城中心成交备案550套大幅下降至220套。8月除罗湖和盐田外,其他区域的成交套数均有所下降。

从成交均价来看,南山区和福田区的均价虽然环比上月分别下降0.8%和1.6%,但依然维持在9字头,主要受高端盘深圳湾公馆优惠购楼盘相册最新报价)、海上世界双玺、宝能公馆等高端楼盘成交较多影响。盐田本身由于成交较少,成交均价易受成交结构影响,均价出现3字头,环比大跌20.2%。8月除宝安、龙华和龙岗成交均价有所上升外,其余区域均价均有所下降。

图6  8月各区新房成交套数及均价统计


数据来源:深圳中原研究中心

访客量月末小幅上扬

进入8月以来,市场相对低迷,访客指数持续低位震荡。8月中下旬以后开发商入市节奏加快,开营销中心和样板间的楼盘逐渐增加,同时据深圳中原研究中心监测的100余个楼盘中访客总量较前期增加明显,访客指数更是随着项目入市节奏的加快月底上扬至77.65,较前期增加约7个点。预测“金九银十”传统周期的到来,访客指数将会逐渐回升。

图7  新盘访客指数(14年至今)


数据来源:深圳中原研究中心

客户对价格依然敏感

8月公开发售的项目共有15个,从每周开盘销售率可以看出8月销售一直在2015年周均线上震荡,处于比较平稳的状态。其中壹城中心花园定价相对较低,吸引大批客户前去购买,全部售罄。同时其余定价相对合理的项目,在传统的淡季,也取得了相对乐观的销售率,由此可见客户对价格的敏感度仍高,在传统周期的“金九银十”价格依然是客户决定是否入市的关键因素。

图8 每周开盘销售率(1501-1608)


数据来源:深圳中原研究中心

后市预测

根据深圳中原研究中心监测, 9月份全市有近20个项目入市,供应量较前期有明显上升,在此情况下,客户观望情绪将会得到缓解,楼市热度也会有一定程度地上升,成交量逐渐触底反弹。结合前期入市的刚需楼盘较多,未来新房价格将会持续高位调整。

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