"金九银十"深圳新房供应逐渐回升 刚需盘为主力

网易房产讯 由于前期市场推盘速度较慢、入市量持续低位和“325”政策长周期的影响8月份全市仅有2312套新房成交，环比大幅下滑23%，创历史同期最低位。同时8月成交量前十均为刚需楼盘，豪宅逐渐淡出市场价，格上涨乏力，致使8月新房成交均价为57728元/㎡，环比仅小幅上升1.8%。

伴随着金九银十传统周期的到来，近期新房市场的推售量明显上升。8月共有11个住宅项目公开发售，约26.7万㎡，环比大幅上升51%，同时新房访客指数随着项目入市速度的逐渐增加月末上扬，市场热度将会逐渐回升。

8月成交走低但供应逐增

8月全市仅有2312套新房成交，环比大幅下滑23%，创历史同期最低位。市场受325新政影响明显，新房成交量近3个月的持续下滑。外加6、7月份房地产市场处于传统淡季，开发商推盘量持续低位，导致8月份新房成交量创下历史最低水平。

纵览8月的供应量，较前期回升明显。8月中下旬开发商的推盘速度开始加快，根据深圳中原研究中心监测，8月共有11个住宅项目公开发售，约26.7万㎡，环比大幅上升51%，开始为传统周期中的“金九银十”进行预热，预测新房成交量后期会逐渐回升。

图1  深圳市新建商品住宅供应与成交统计（1601-1608）

数据来源：深圳中原研究中心

刚需依然为主力致价格上涨乏力

8月已备案项目数据显示，全市成交套数前十中，均为刚需楼盘，豪宅逐渐淡出市场。其中壹城中心花园以222套的备案量位居榜首，陶柏莉花园和地铁锦上花园分别以163套和123套的成交量位于第二和第三，同时前十楼盘中成交均价均低于6万/㎡。

从成交套数面积段分布来看， 90㎡以下为成交主力，成交套数占全市成交总套数比重的78.7%，其中70-90㎡占比高达74.2%，环比上月增加1.7个百分点，70㎡以下成交套数占比环比上月增加明显，上涨2.1个百分点。而较高面积段的成交套数占比均出现一定程度的下滑。可见在市场热度较低，客户对于价格敏感度较高的情况下，刚需盘依然是客户的首选。

图2  楼盘成交前十榜单

数据来源：深圳中原研究中心

图3 新建商品住宅面积段成交套数占比

数据来源：深圳中原研究中心

8月新房成交均价为57728元/㎡，环比小幅上涨1.8%，价格涨幅较之前有明显缩小。据统计备案成交的楼盘总数为95个，其中成交均价小于4万的楼盘有33个，占总盘数的三成多，价格在5万以下的楼盘总数为54个，占比近6成。价格在7万以上的楼盘虽然也占有不小的比率为7.6%，但是其成交面积仅为5.2万㎡，占全市总成交面积的22%。

从成交面积价格段分布来看，6万+项目的成交面积占比为30.5%，环比7月增长4.7个百分点，仍然大幅低于6月份的43.9%。均价在5万以下的成交面积占全市总成交面积的近一半，同时均价在5-6万也有不小的成交面积占比。可见高端楼盘成交量依然处于低位，加之较多楼盘均以5万多及以下的价格成交，价格涨势较弱，备案成交均价仍然低位游走。

图4 楼盘均价分布

图5 新建商品住宅价格段成交面积分布

龙华成交锐减  盐田均价呈现3字头

从成交区域来看，龙岗成交套数依然为主力，8月共成交1106套，占全市的48%。主要是因为二季度以来龙岗入市新盘较多，且大多为刚需盘，价格相对较低，是很多刚需客的首选。8月龙华成交套数环比上月大幅下降60%，原因在于上月位于龙华的壹城中心成交备案550套大幅下降至220套。8月除罗湖和盐田外，其他区域的成交套数均有所下降。

从成交均价来看，南山区和福田区的均价虽然环比上月分别下降0.8%和1.6%，但依然维持在9字头，主要受高端盘深圳湾公馆、海上世界双玺、宝能公馆等高端楼盘成交较多影响。盐田本身由于成交较少，成交均价易受成交结构影响，均价出现3字头，环比大跌20.2%。8月除宝安、龙华和龙岗成交均价有所上升外，其余区域均价均有所下降。

图6  8月各区新房成交套数及均价统计

数据来源：深圳中原研究中心

访客量月末小幅上扬

进入8月以来，市场相对低迷，访客指数持续低位震荡。8月中下旬以后开发商入市节奏加快，开营销中心和样板间的楼盘逐渐增加，同时据深圳中原研究中心监测的100余个楼盘中访客总量较前期增加明显，访客指数更是随着项目入市节奏的加快月底上扬至77.65，较前期增加约7个点。预测“金九银十”传统周期的到来，访客指数将会逐渐回升。

图7  新盘访客指数（14年至今）

数据来源：深圳中原研究中心

客户对价格依然敏感

8月公开发售的项目共有15个，从每周开盘销售率可以看出8月销售一直在2015年周均线上震荡，处于比较平稳的状态。其中壹城中心花园定价相对较低，吸引大批客户前去购买，全部售罄。同时其余定价相对合理的项目，在传统的淡季，也取得了相对乐观的销售率，由此可见客户对价格的敏感度仍高，在传统周期的“金九银十”价格依然是客户决定是否入市的关键因素。

图8 每周开盘销售率（1501-1608）

数据来源：深圳中原研究中心

后市预测

根据深圳中原研究中心监测， 9月份全市有近20个项目入市，供应量较前期有明显上升，在此情况下，客户观望情绪将会得到缓解，楼市热度也会有一定程度地上升，成交量逐渐触底反弹。结合前期入市的刚需楼盘较多，未来新房价格将会持续高位调整。