楼市有料| 深圳一二手市场继续分化这个"金九银十"不太火

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在定价合理的前提下，现阶段买卖双方胶着博弈的僵持状态有望缓解，市场热度将会逐渐回升。

8月已接近尾声，距离楼市传统旺季“金九银十”的到来不足七天。而持续走低的供应量、博弈僵持的一二手市场，似乎预示着今年的“金九银十”动力不足。

“金九银十”共有38个项目入市

新增供应量较低的效应已在新房成交量持续走低上显现。规土委数据显示，上周（8.15-8.21）一手住宅备案成交488套，成交面积约为4.8万㎡，环比较前期分别下降18.8%和28.2%，创下了6月份以来周成交的新低，并且连续第二周下跌，成交量处于历史低位。

由于备案成交在时效上具有一定的滞后性，上周成交量的新低大抵反映了6、7月份的实际成交数据。根据深圳中原研究中心的数据监测，6、7月份全市分别仅8个、9个项目公开发售，为2015年以来去掉春节影响月度推售项目数量的最低位。除了供应量较低因素外，市场观望情绪仍未减淡，入市积极性不足，导致8月份成交量偏低。

根据深圳中原研究中心的预测，未来两个月全市公开发售的项目数量较前期将会有明显的增长，在定价合理的情况下将会取得较为乐观的销售率。

与近期惨淡推售情况相比有明显增长，深圳中原研究中心预测“金九银十”期间将会有38个项目公开发售，其中宝安和龙岗分别有11个和13个项目入市，占到了全市总量的60%。龙华和罗湖供应处于低位，分别仅有2个项目入市，福田区约有5个项目入市。

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与往年“金九银十”公开发售项目数量相比，今年推售量处于中等位置，与2013年推售量相当，与2014、2015年相比出现一定下滑。除了土地资源与地价的持续高涨，商品房储备量有所下滑外，市场的持续低迷，项目蓄客量不足也导致了开发商放缓推盘。

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（数据来源：深圳中原研究中心）

“如果开发商在业绩冲刺的压力下，定价合理，整体销售率比较乐观。”深圳中原研究中心指出，在定价合理的前提下，现阶段买卖双方胶着博弈的僵持状态有望缓解，市场热度将会逐渐回升。

8月中下旬龙华俩抢跑的大盘证实了“以价换量”的可操作性。两大刚需盘起步价分别为5.3万/㎡、5.4万/㎡，均低于新地王5.68万/㎡的楼面价，两者均取得了较好的去化效果。现场不少购房者表示，此次开盘定价合理，在可承受范围之内，但同时也让部分龙华其他开发商较为被动，未来开盘定价成重中之重。

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（龙华某刚需大盘开盘现场）

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（龙华某刚需大盘销控表）

二手买卖成交周期大幅拉升

二手楼市相较于二季度的低迷已明显回升并进入正常通道，但离活跃还有一定距离。根据深圳链家研究中心的样本量监测，7、8月份的实际月成交量已达到7500套左右，而新政后的最低谷4月份仅为4500套左右。“按照二手市场的特性，月成交量低于5000套则房价有可能下跌，超过8000套则可能进入上升通道。”深圳链家研究中心总监肖小平在采访中表示。该理论也得到了市场的佐证，新政后的4月份低谷期实际成交约4500套，随即5月份二手房价出现3-5%的下调，而随着之后每个月份成交量有所提升，二手房价也相对稳定。

换房客李先生表示，其趁着新政的调控期想卖掉自有住房换套更好的，4月份放盘后至今仍未出售。尽管期间偶尔有人看房，但无一例外均无下文，“我看中想买的房子又超过了预期，对方也不肯让步，所以一直没有下定决心，纠结了几个月。”

李先生这一类的换房族心理大致相同，也体现了现阶段买卖双方的特性。去年深圳的一波“大牛市”让换房业主坚信自己的房子价格还能持续上涨，因此放盘价多有虚高；而在买房时又认为今年市场不如去年，房价理应有所下跌。

买卖房的矛盾心理造成了换房动力不足，换房周期拉长。按照深圳链家已成交样本量的情况来看，成交周期超过2个月的占比目前约为35-37%，而新政前最为火爆的3月份，成交周期超过2个月的占比约为15-16%。

换房族作为市场最具代表性的人群，其占比的变化更能反应当下楼市的状况。根据深圳链家成交系统的数据显示，截至8月21日，深圳二手房改善置业比例为24.2%，占比创下今年新低，上半年最高峰出现在4月份，改善置业成交比例为31.3%。投资置业需求则依旧在30%的水平线上下小幅波动。

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改善型置业比例的回落显示楼市已经走出低迷，回归正常水平。肖小平建议，有换房需求的人，除了多方挑选物业之外，也要兼顾自己出售物业的节奏，合理定价，且在市场价格没有持续上涨动力的情况下，由于卖房周期拉长，为避免出现资金短缺等问题，换房群体应先卖后买。

“金九银十”火爆动力不足

处于高位盘整的深圳房价，“金九银十”难现“2015式”火爆几乎成为业内共识。

深圳链家研究中心总监肖小平在采访中表示，“金九银十”期间新房市场上供应量会有所上升，销售量无疑会有所增加。但对于二手市场的作用还有待观察，在政策未出现变化、没有利好消息的情况下，二手房市场会在目前的水平线上维持一段时间。“需求的爆发需要一些刺激点，但目前并没有利好的传言，反而是上海等地的调控等传言会影响到深圳楼市。”

深圳中原研究中心总监王飞在采访中分析认为，今年“金九银十”的效应主要会体现在新房市场，而二手房市场或将面临比较平淡的状态。“金九银十会在供应量上出现大的提升，尤其是项目较多的片区，价格竞争会比较激烈，热度也会随之有所上升。但二手市场目前定价仍然相对较高，在价格差异的情况下，部分购房者或将转向新房市场。”

由于多数人群对深圳楼市长期看好，以个体行为为主的二手房市场若非出现资金问题，议价空间有限。王飞建议，在新房定价相对比较合理，竞争较大、选择较多的情况下，购房者可多关注新房市场。（网易记者：束亚男）