深圳房价仍在高位盘整 "金九银十"难现火爆

央行15日上午发布的上半年金融数据显示，截至6月末，狭义货币M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9%和20.3%，但M1的上升未能有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，流动性风险增加，脱实向虚。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机。近日，国家统计局公布的数据显示 7月份全国房价同比上涨城市虽继续增加，但房价环比上涨幅度已连续3个月收窄在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期，但是区域分化依然明显。

开发商入市节奏加快 新盘开盘量增多

根据深圳中原研究中心预测，截至8月份第三周全市共有12个项目公开发售， 3个住宅项目获得批售。开发商入市节奏有所加快，预计8月底开始，新盘开盘量会逐步增多。由于政策出现松动的可能性很低，房价仍处于高位盘整阶段，预计在未来的“金九银十”不会重现去年的火爆现象，依现阶段的情况来看，若未来项目定价不趋于合理，日光盘很难再现，总体上呈现稳中有增的趋势。

上周（8.15-8.21）全市共有两个项目获得批售，分别为壹成中心花园和华业玫瑰四季馨园二期。批售总套数为1532套，总面积为12.3万平。

8月第3周市场批售情况

上周全市有3个项目入市，共有1104套住宅。与前期项目的推售套数相比增加幅度较高。其中部分项目由于定价比较合理，开盘销售量乐观，预计8月底新盘开盘量会逐步增多。

8月第3周推盘成交情况

新增供应量不足 上周备案成交量处历史地位

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（8.15-8.21）一手住宅成交488套，成交面积为约4.8万平米，环比较前期分别下降了18.8%和28.2%，创6月份以来周成交的新低，并且连续第二周下跌，成交量处于历史低位。7月份新增住宅套数及面积供应总量较少的效应，已在房成交量持续低位上显现。

上周新房成交均价为54057元/㎡，再次跌到5字头，环比下降16.6%，较前期大幅下降。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。

区域来看，宝安和龙岗依然是全市的成交大户，占全市总成交量的76.7%，其中龙岗成交占比为42.4%，宝安为34.3%。南山上周占比为17.3%，成交均价为80587元/㎡，环比下降16%，为成交均价下降最高的区域。上周福田以103752元/㎡的成交均价成为区域最高单价，环比上涨10%，但是仅成交2套。上周除福田和龙岗均价较前期上升之外，其余区域均有所下降。陶柏莉花园一期以43套成交量居于第一，恒裕嘉城花园以41套的成交量位于第二。

上周二手备案成交刷新5月以来最高周成交量

根据深圳中原研究中心的监测，上周（8.15-8.21）二手住宅共成交1688套，成交面积约为14.0万㎡，较环比分别上升了4.46%和6.72%。再次刷高5月份以来最高的周成交量。但由于成交备案具有一定的滞后性，现阶段市场热度较6、7月份稍微走低。在前期量价双双严重透支的情况下，刚需客户购买力难以满足居高不下的二手房价，同时结合未来货币政策趋于中性，在去杠杆化的监管政策下，未来市场全面回升阻力较大。

从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为50847元/㎡，环比仅下降0.26%，基本持平于前期。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。

从二手成交的分区情况来看，上周成交的1688套二手住宅中，龙岗、宝安占比都在2成以上，其中龙岗占比高达24.7%，位居全市首位。罗湖占比为19.5%，福田和南山的占比分别在15%-19%之间。

高烧的地王热刚褪去不久，8月17日位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块被融信以110.1亿的总价拍下，溢价率高达139%，刷新中国土地成交史上最贵地王记录。进入2016年以来，地王频出，但从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，风险不仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。一旦楼市进入调整阶段，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

由于进一步宽松预期不断酝酿，银行利差受到的挤压越来越大，在欧洲央行采取负利率之后，欧元区首次有全国性大银行向储户推行负利率，银行选择向零售客户转嫁成本。外加温哥华房价崩盘，市场泡沫刺破，给中国的房地产市场打了预防针。鉴于一线城市房价一飞冲天，诸多二线城市楼市同样火爆，中国的房价存在一定程度的泡沫，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大。三季度针对房价上涨幅度超过10%的热点城市，楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件，同时“地王”频现导致市场存在系统性风险，三季度对应的“控地王”措施也会逐步出台。