旧村改造：一场介乎历史情怀与造富运动的博弈|湖贝村

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当那个小小的渔村慢慢消失，一座关于梦想的城市拔地而起，其实不难想象，30多年的开发利用后，深圳这块狭长型的小地方，很快面临到的是几乎无地可用的境地。

网易房产7月22日原创报道 1987年出版的《深圳地名志》中，深圳有1500多个村落，而如今，却仅剩不到200个。著名名俗文化学者廖虹雷的研究数据显示，在深圳的快速城市化更新中，平均每月有四座村落从深圳的版图中消失，而他们的命运则是蝶变成一座座冲天而起的高楼大厦。

深圳的城市更新政策却无法跟上时代的步伐，在政府一改再改后，即将给出的已经是旧改政策的第十九稿。于是，在一场没有确定规则的游戏里，每个人都想给自己加戏，但众口难调，剧情免不了冗长，无人妥协便无法剧终。

比如湖贝村，这场旧改大戏一演就是24年，幸运的是，结局似乎皆大欢喜。

湖贝旧村：被高楼包围着的穷人区

“你刚刚也去过了湖贝村，你觉得有没有什么保留的价值？”发声的，是在这场“古村保卫战”中鲜少公开发声的湖贝村原住民。

地处罗湖核心位置，紧邻繁华的东门商圈，过往的人流很难发现这个被高楼大厦包围的瓦房村落。经过临街商铺老板的指点后，网易记者终于找到了一条通往“世外桃源”的小道。

湖贝古村算得上另外一个世界，在现代化的都市格局显得格格不入。下午两点左右，正是太阳最烈的时候，由于地面坑坑洼洼且租户排污随意，旧村内随处可见一片一片的积水。巷道很窄，大多数巷道约宽1米，最宽的不过3米，两人相遇需得一人避让方可通过。

村民锈蚀的门窗，地面流淌着生活污水

旧村多为2层高的瓦房，墙面因年久失修而裸露着黑砖，靠近地面的部分长满了苔藓。防盗的铁门早已锈迹斑斑，正门是木制带栓的双开门。在一户正开着大门的住户家里，网易记者看到通往2楼的楼梯竟是由铁皮灌注水泥砌成，仅半米宽，成年男子通过时很容易蹭到墙壁上的灰。

矮小、破旧是视觉上的第一印象，而酸臭、腐败在嗅觉上贯彻始终。

由于多数住户以做水产、肉禽为主，旧村在满足居住条件的同时还充当了仓库，在高温的作用下，难闻的气味挥之不去。

该不该拆？危房随时会出现倒塌、火灾

湖贝村自1992年便已被罗湖区政府列为改造项目，但彼时由于深圳土地资源充沛，且湖贝旧村房屋项目密度大，开发难度及风险较大，20年来一直没有开发商愿意涉足湖贝村，直到2011年华润置地进入，并由于近330亿的投入而被推倒了风口浪尖上。

湖贝村第一次进入公众视线其实是在2003年。时值非典时期，而深圳的第一宗非典案例便出现在旧村南坊，对象是在此租住的潮州生意人，深圳政府高度重视，届时的市委书记黄丽满亲来调研而震惊，由此掀开了湖贝村的面貌。

再次进入公众视野则是因为安全隐患。

2003年湖贝旧村因火灾而烧死了一女童，区政府开始重视湖贝村的安全问题，这也成为了原住民坚持要拆迁的重要原因之一。“旧村有房屋倒塌了好几次，今早的一场大雨，我还担心会有房子被水淹。”张齐心说道。

湖贝南坊约560户老房，其中53户属于D级危房，有一半被评为危房。有村民表示，深圳目前阶段多暴雨天气，前几日有租户家中横梁垮断，只能用柱子顶着。“你说，万一因房子倒塌砸死了人，我们村民该怎么办？”

自南坊危房评级认定出来后，每逢台风来临，政府工作办便会通知相应的租户搬离酒店暂住，尽量将危险系数降到最低。

除了倒塌风险外，湖贝村还面临着严重的火灾隐患。由于租户多使用瓶装石油气，且为存储生鲜类水产而使用了大量泡沫箱等易燃品。自华润置地进入湖贝村后，便一直监管村内的安全工作，至今已救火大大小小20余次。

网易记者穿梭于旧村，随处可见的是消防队联系号码，并设立了消防应急站，问题之重可见一斑。

古村内成立了专门的消防应急站，并有专人值班

谁？对湖贝旧村的拆迁有真正的不舍

湖贝旧村是深圳特区内目前保留的格局最完整的也是最后的一座古村。旧村的南坊诞生于1516年之前，距今已有500余年的历史，其中张怀月祠堂重建于1840年，至今保存完好。

尽管旧村已破败不堪，但古文化专家看中的正是湖贝旧村三纵八横的青砖黛瓦中存留的岭南社区的肌理，将其看做是深圳文化的“活化石”。“几十年过去后，深圳人的子孙想要讨回老街、湖贝村，那时后悔也没有用了。”廖虹雷说道。

怀月张公祠尽管老旧但仍保存完整

而湖贝村的原住民并不这么想，除了怀月张公祠，他们并不愿再踏足其他区域。“湖贝旧村对我们来说，就是一种记忆，我们的儿女现在都不可能再走进去，而我也是因为工作不得不走进去。”湖贝股份实业股份有限公司董事长张齐心如是表示，言语果断，看得出他们并不想讨回这座村。

张齐心1983年便搬出了旧村，住进了新村，新村都是七八层高的楼房，1985年开始，原住民已陆陆续续搬离了旧村，目前租住在旧村的大多是潮汕人，拖家带口，在东门商圈一带经营水产、肉类、干货等小本生意。

租户对旧村有不舍，而这份不舍来自于这片低成本生活区的湮灭。旧村30㎡左右的瓦房，租金约1000元/月，在罗湖的核心商圈，目前已很难找到如此低廉的生存空间。同等面积，条件更好的农民房约需2000元/月，商品房则在3200元/月。

湖贝的“古村保卫战”于7月初达到了高峰，引得媒体、文化学者争相前来探访。有村民透露，不少租客对此比较反感，前段时间甚至阻断了媒体记者的拍摄。而在网易记者实地走访过程中，多数租户对拆迁话题较为敏感，不愿提及。

湖贝古村真有那么高的保护价值么？

南坊旧村危如朝露，而文化保护专家们极力想要保护的正是这片村落，一定程度上阻碍了拆迁的进程，同时也影响了城市更新的整体方案。

对于湖贝南坊古村三纵八横的建筑结构，还有怀月张公祠，廖虹雷等人建议应该完整保护，反对拆除重建。

那么，湖贝村是否具有文物价值？深圳市文物局称，湖贝旧村并未被区保、市保、省保、国保中的任何一项，张齐心曾为古村向省里提出保护的申请，遗憾的是并没有批下来。

如今原住民与古村唯一的交集便在于怀月张公祠，每逢正月十五、重阳节等祭祀节日，或者家族中添丁等重大事项，原住民会相聚祠堂吃大盆菜。

“祠堂大部分村民都是要求保留的，改造方案也从之前的异地重建变成了原地修缮，对我们而言，其实保留祠堂就可以了。”在采访过程中，多位原住民感叹旧村还是早拆早好，留着有太多不稳定因素，至于旧村有哪些文物价值，或许只有文化学者的眼睛才看得见。

但是按照文化保护学者的建议，整村保留便能留住并传承其中的文化？张齐心不以为然，“龙岗也有村子保留了下来，结果就是村民都在抱怨，既没有人参观，也损失了租金收入。”

多方博弈后，古村的改造有了各方都满意的方案。紫线范围内的张公祠会保留并修缮，三纵八横的旧村格局也会完整保留，改造后的古村将会作为深圳的名片对外展示。

目前湖贝的城市更新项目一期签约率已达93%，预计今年底启动清拆工作，旧村也将于下半年启动签约。正式拆迁后，旧村就真的只存在于原住民的记忆中。为了给子孙在精神层面留有印象，71岁高龄的原住民张炜良牵头修订了《湖贝村村史》，目前已修改至第四稿。尽管如此，在采访过程中，张炜良仍然多次表示“还是拆了好”。

祠堂外张贴着旧村改造的标语

真正把旧村当家的，是租住在此十几年的租客。由于潮汕人有拜神的传统，网易记者在走访过程中发现多数人家门口挂有香炉，角落飘零着焚完的纸灰。但张公祠与他们关系并不大，网易记者在寻路的过程中，一巷之隔的租客表示并不知道祠堂在哪里。

“村子要拆的话我们也没有办法，房东很想拆，我们想不想拆都没有用。”一位自1997年便搬迁至此做干货买卖生意潮汕老板无奈的说道，低廉的生活成本与破败的生活条件相比，古村不完美，但是完胜。

多数租户门口供奉着香炉

大结局：过半家族会获赔过亿个人身家最高的能达4亿

在深圳，没有比城中村拆迁更简单的造富运动了，这也是湖贝原住民坚持“拆了好”的重要原因。

大冲、岗厦千百套旧屋倒塌的瞬间，站起来的是数十个亿万富豪。以岗厦为例，资产过亿的家族约20多个，资产过亿的家庭也有近10个，“最穷”的一户身家也在700万左右。

此次对于湖贝旧村的改造，华润方表示对村民的补偿给出了市场最高标准，按建筑面积1:1计赔，货币补偿价格为16000元/㎡，而南坊内获得保留的房屋也将按照拆除标准予以补偿，保障村民权益。要回迁房是大部分村民的选择，而在房价日益攀升的深圳也是大概率事件。

此外，华润方表示，未来旧村的签约率将需要达到95%才会进行拆除，“深圳城市更新立法一直迟迟不定，如果真要做到100%恐怕是损害了多数人的利益。”

湖贝村是否又将重演大冲、岗厦的造富神话？

“湖贝村会是富豪家族最多的城中村，但是分摊到个人其实并没有那么夸张。”张齐心给网易记者算了一笔账，湖贝村整个项目涉及到的原住民及海外华侨等约6000人左右，留在村里的大约1500人，古村尽管面积很小，平均约30㎡，但是由于历史悠久，涉及到好几代人，每家开枝散叶都要分割，一间房子或由10个家庭来分。奶酪还未落袋便已有10%的家族为此产生了争议，据网易记者了解到，目前约50、60户家族内部已对财产分割产生异议。

“按照现在的房价来推算，预计拆除面积1200㎡左右，拥有房产的家族未来资产就将过亿，很多村民在新村和旧村都有房子，所以能过亿的家族约占60、70%左右。”但由于枝叶众多，分摊到每个家庭的资产会被摊薄，而获得拆迁面积最多的一户约4000㎡左右，意味着湖贝村消失后，其家庭资产能达到4亿左右。

这不是一场“由穷变富”的运动，而是一场“由富变更富”的运动，目前村民月均租金收益已达30-50万左右。

“你担心拆迁后由于身家陡增而引发村民无所事事、失去人生目标么？”曾有城中村拆迁村民表示，在拥有巨额的财富后，除了钱之外不再有值得称道的成就，鉴于此，网易记者在采访的最后问道。

“物业管理也是一项很复杂的职业，我现在要担心的不是村民会失去人生的目标，而是我们这批人即将退休，而公司却找不到愿意来干活的80、90后了。”张齐心对邻村能招到6个90后海归后代表示非常羡慕。

湖贝村不是个“没有文化的同学”，1957年便出了第一个清华大学生，陆陆续续的造就了很多人才，腾讯创始人五虎之一张志东也是湖贝村民的后代。

“湖贝古村有没有保留价值”？这个问题再争下去，或许真的已没有什么价值了。一场旧改，24年，城市更新大幕终将拉开。年轻的一辈已渐行渐远，老一辈即将盼来更美好的生活，只有那一群潮汕租客，不知再去哪儿找到拜谒的“故乡”……

深圳城市更新：讨论了十多年，亦博弈了十多年

深圳，这座繁华的新城市，经历了区区37载光阴，却已讨论了十多年的城市更新。

更确切地说，或许是博弈了十多年。

不仅是可怕的房价，还有开发强度，深圳在北上广深四大一线城市中，开发强度也是最高的。联合国宜居宜业城市标准的开发强度为20%，而深圳，是48%。

效率就是金钱，时间就是生命。深圳不能停，她开始填海，开始造地，开始西进，开始东进，开始瞄准城市更新，试图通过旧改，来变现更多如宝藏般的优质土地资源。

2004年，深圳市政府出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，在全市启动了城中村改造工作，2009年，深圳又出台了《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕：罗湖城市更新，福田城市更新，龙华城市更新，蛇口城市更新，宝安城市更新……