网易房产5月20日原创报道 天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。2015年深圳因房价上涨而引发的大面积的违约潮还未画上句话，2016年因政策调控等多方原因，一波以买家为主体的违约潮开始浮出水面。
据深圳中原研究中心数据监测，3月份深圳新房成交均价高达49989元/㎡，二手成交均价达到了56149元/㎡，3月份仍然承接了前期市场的火爆，新房与二手房成交均价超出了预期。“325”新政出台后，4月份市场成交量“速冻”，但新房成交价依然坚挺的保持在49876元/㎡，二手房价54807元/㎡，环比下降2.39%。
深圳中原最新的一份报告指出，二手市场成交虽出现了微幅回温，但整体市场仍然以低迷为主，全市大部分区域房源仍然在下调报价，幅度集中在1~5%之间。
基于市场买卖双方的博弈胶着状态，“违约潮”似有重出江湖之势，只不过这次主角成了“买方”，换房一族的徐先生不幸被卷入了这场风波。
（2016年深圳二手房买家现违约：多数买家自愿没收定金弃购 图片来自网络）
预期后市下跌 买家要求降价18万后又毁约
2016年3月6日，业主徐先生将南山区的自有房产以940万元出售给买家张某，按照合同的约定，张某需要在4月15日前完成支付定金50万元、监管首期款、向银行申请按揭贷款等要求，其中首期款数额以银行贷款为准，若银行承诺贷款不足以支付剩余房款，应在三个工作日内补齐。双方任何一方逾期履行合同超过5日，对方有权解除合同并按照成交价的20%支付违约金。
与卖房同时进行的是徐先生的新房计划。在与张某签订了卖房合同一周后，3月13日徐先生以1156万元购买了王某的物业，并支付了70万元定金，合同中同样约定了违约金为成交价的20%。
3月25日，深圳深夜发布了“深六条”，4月1日，二手房评估价上调，已经成功签订了买卖合同徐先生没能逃过一劫。
正当徐先生按照约定做公证委托担保公司赎楼之时，已经支付定金的买家张某预期房价后市走跌可能性较大，要求徐先生降价销售，由于徐先生与卖家王某已经签署了合同，为避免交易环节的出现偏差而导致自身对卖家王某造成违约，4月15日，徐先生被迫与买家张某签署了《补充协议》：降价18万，成交价降低到922万元！
新政对二手房的影响力度远超想象，买家张某预计未来房价仍将下跌，4月19日向南山法院起诉，以楼市新政出台、严禁首付贷，导致其无法获得预期的七成贷款，无力履行合同为由要求解除合同并返还定金。
但有证据显示，买家张某3月28日仍然全额偿还按揭房款93万元，4月14日账户余额尚存235万元。
徐先生不满买家张某的一再无理要求，遂向法院提起反诉，要求买家张某支付违约金184.4万元，驳回其全部本诉请求。据网易记者了解到，该案件将在5月27日开庭审理。
广东信荣律师事务所律师张茂荣表示，新政后尤其是进入4月份，受到房价下跌预期的影响，出现了买家违约的现象，但由于多数违约出现在买家付定金但未监管首期款阶段，大多数买家自愿丧失定金弃购，而业主在没收定金后不愿再追究买方违约责任，因此该类违约案件目前进入司法诉讼程序的并不多，毁约量不及去年同期。
而在去年的卖家毁约潮中，由于违约成本远比不上房价涨幅，据张茂荣粗略估算，二手房业主反价案在3万件以上，约占深圳二手房成交量的30%以上，其中进入司法程序的案件近万件。近日在网易房产发起的一份主题为“你个人或亲朋好友在二手房买卖中有没有遇到业主反价违约”的投票中，有37.2%的网友表示有遇到过违约现象，而在另一份主题为“当房价涨幅超过违约成本时，作为业主你会不会违约”的投票中，46%的网友表示会因为经济利益的诱惑而选择违约。
（2015年卖家违约潮：维权、讨房事件频发）
买家毁约形不成浪潮 深圳市场已度过最低谷
深圳综合开发研究院与地产研究中心主任宋丁在接受网易记者采访时表示，当市场出现明显变化时买卖双方出现违约的现象可以理解，但问题的关键不在于是不是毁约，而在于是否能够毁得了约，这点取决于相关的法律程序是否完善，毁约方是否能够负担得起毁约的代价，而这点需要国家法律进行保障，但目前这个问题仍未得到彻底解决。
宋丁同时表示，今年或不会出现大面积的毁约潮。去年卖家出现毁约潮是由于房价上涨幅度太大，但今年价格仅出现小幅调整，而大多数人对深圳中长期是看好的，因此对买家的心理影响不像去年对卖家影响那么大。
根据深圳链家的数据监测，截止本月15日，二手房的看房量较四月同期上涨60%左右，实际成交量上涨约20-30%，深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，根据深圳链家中介地铺的数据反馈，全市约有60%的房源放盘价下调，但幅度控制在3%以内，下调1%的比较多，大多以象征性下调为主。
肖小平认为，对于现阶段的购房者来说，议价空间是切实存在的，业主最终的成交价与放盘价相比，平均差15-20%。“按照目前看房量、交易量的情况，这个月的成交量是能够超过5000套的，当市场成交量超过5000套时，房价便难有下跌空间，而当市场成交量达到8000套时，将会出现上涨。”按照肖小平的说法，四月份是市场最惨淡的时候，现在已经度过了最低谷。
按照过去几年政策出台后深圳的表现情况，肖小平将其分成三类：轻度抑制政策，对市场的影响约一个月左右；中度影响政策，对市场影响一般是三个月；重度打压政策，影响周期约半年左右。“过去几年对市场明显有影响的除了限购便是评估价征税政策，两次政策的出台都经历了半年左右的成交量低迷期，但成交价仍然仅小幅下调，且后市恢复后又立即大幅上涨。”
肖小平将此次“325”及评估价上调的组合拳列为中重度政策，“如果购房者接受程度快，仅需3个月便能够恢复，若接受能力较差，或需等到金九银十才能够回暖。” （网易记者：束亚男 郑帆）
本文来源：网易房产
作者：束亚男
责任编辑：
束亚男_NO8766
