网易房产4月25日报道 一个月之前，深圳楼市当时已经历了长达18个月的非理性连续上涨。而一个月之后，深圳“325”新政出台满月，威力明显，市场观望情绪浓厚，买卖双方维持博弈的暧昧胶着状态，二手房成交量瞬间冰冻，即使4月份终于出现了年后新房市场的第一个推盘小高潮，但销售结果不一，高价开盘的开发商被新政啪啪打脸。
（数据来源：深圳中原研究中心）
在《2016年3月份70个大中城市销售价格变动情况》表中，深圳今年首次跌出环比涨幅前三，此前已连续4月成当月环比“领涨王”的深圳楼市，实际上降温并不止“325”新政一剂药方。
3月4日，深圳市互联网金融协会正式下发通知，全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”业务，出手整治“首付贷”，对银行机构、P2P、小额贷款公司等机构进行摸底排查。
3月25日，深圳市政府在线发布关于“深六条”，最主要的两条是非本市户籍居民购房资格社保需连续缴满3年；2年内有住房贷款记录或在本市已有一套住房但已结清的，贷款首付比例最低4成。
4月1日，深圳房产交易中心上调评估价，据中原地产统计，全市平均上调幅度约60%。
4月12日，深圳市互联网金融协会再次下发《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，要求立即停止所有房地产众筹业务，并在7天内做出业务和技术整改。
深圳的这一套组合拳一直被业内称为“温柔一刀”，但这“一刀”产生的效果却不温柔。“接下来开发商的定价、对市场的信心指数决定了深圳这次调整期有多长，但业内共识是长远而言是看好深圳市场的。”深圳中原研究中心总监王飞如是表示。
上周，网易新闻客户端房产频道发起主题为“你如何看待深圳楼市325新政”的调查问卷，共获得了超过7000名网友参与投票。统计结果显示，19.98%的网友认为楼市降温明显，27.59%的网友认为只能起到短时间调控作用，而超过40%的网友则投票认为作用不大深圳房价依旧很高，也有12%的网友认为新政误伤了部分刚需购房者。
而网易新闻客户端房产频道发起的另一份主题为“你觉得今年深圳楼市后市走向如何”的调查问卷结果显示，有近四成的深圳网友认为深圳房价短期内会跌，但对于今年深圳房价仍旧看涨。
不难看出，深圳政府出台的系列新政尽管起到了当下的“退烧“效果，但无论是对房地产业内或是普通购房者来说，深圳楼市的明日注定辉煌，换句话说，市场调控还任重道远。
一手开盘去化率参差不齐 多个项目定价不合理仅卖出四成
根据深圳中原研究中心的数据监测，2015年四季度新房每周平均成交约为1382套，春节后至3月初，仍然保持了每周平均1164套左右的成交水平，而随着调控风声渐紧，3月25日前两周新房成交量迅速回落至每周900多套的水平，新政出台后新房成交量更是维持低位。
成交量的持续低迷除了调控因素，市场观望情绪较重外，开发商的推迟入市也是重要原因。“根据我们的监测，这几个月每个月推迟加推的楼盘都有10个左右，4月份算是出现了推盘小高峰，观望期开发商也在试探市场，除个别项目外开发商都是几十套小幅加推。”王飞表示，除了半岛城邦三期、深业东岭（优惠购、楼盘相册、最新报价）、宏发世纪城（优惠购、楼盘相册、最新报价）二期等定价合理的项目去化较为理想外，其他入市的产品实际去化约四成左右。
罗湖某新盘以低于市场预期的均价开盘，图为开盘现场
深圳中原研究中心数据显示，一季度全市每月分别仅4个、3个、17个项目入市，3月份推售项目有所增多，但推售量不及春节前一半。新政出台后，深圳新房市场上共23（数据统计自3.25-4.24）个项目入市，4月上旬深圳有5个豪宅项目集中入市，推货共800余套，形成难得一见的豪宅短期入市潮，但项目去化效果参差不齐。
位于蛇口，被冠以“豪宅”标签的半岛城邦，三期开盘最低价逾8万/㎡，实现销售均价10.2万/㎡，低于业界预期的12万/㎡的水平，项目共推售了533套，实际销售约470套，实际销售金额57亿元，当天销售率88%。
同样实现了九成销售率的另一楼盘为“刚需大盘”深业东岭，市场数据显示项目最低价5.2万/㎡，项目所在的黄贝岭片区部分二手价超过5.5万/㎡，而此前对于深业东岭的市场预期价为6.5万/㎡，项目共推出近800套房源，据开发商数据显示，项目开盘均价6.5万/㎡，销售9成。
“现阶段客户对于价格是很敏感的，现阶段能卖的好的产品，要么是产品定价合理，要么项目处于商品房稀缺的位置。”王飞对网易记者表示。
福田宝生midtown和深圳湾公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）开盘现场的去化情况佐证了王飞观点。宝生midtown楼盘周边二手楼均价约7-8万/㎡，而当天开盘均价8.5万/㎡，多名购房者认为价格过高现场弃购。同天晚上开盘的深圳湾公馆也因为同样的理由遭到购房者弃购。
王飞表示，在政策的调控期，新房的价格是风向标，将会带动市场走向，而现阶段客户对价格的预判会以周边二手房价格为依据。深圳中原宝安东区住宅部副总经理王永刚认为，由于2015年深圳市场成交火爆，开发商目前资金链充裕，大幅降价的意愿较低，未来一两个月的新房成交量或还将保持低迷。
据深圳中原研究中心数据显示，2016年深圳将有136个新建商品住宅项目入市，由于前期实际供应量推迟，现仅推售1/4项目，预计5、6月份将迎来开盘高峰，届时开发商的定价成为关键。
新政后二手房交易周期拉长 成交仅为正常交易量10-20%
2015年“330”新政过后，为加快客户完成交易，中介门店加班加点；2016年“325”新政过后，网易记者走访宝安、罗湖等中介门店时，中介人员表示近期看房人员少了很多，工作略显清闲。
新政过后 深圳有不少二手业主立即降价
根据深圳市规划国土委数据统计，一季度深圳二手房共成交4.6万套，环比增长42.4%，同比增长99.3%，成交量为近十年第二，仅次于2009年四季度。深圳链家市场研究中心报告指出，一季度的火爆源自两方面，一是前期延续了去年市场的火热，客户积极入市，二是新政、评估价上调等因素影响，客户加紧办理过户手续，3月单月创造了20453套“天量”。
深圳中原宝安东区住宅部副总经理王永刚表示，实际上在新政出台以后，深圳二手市场交易量仅正常交易量的10-20%。与此同时，近日网易记者走访深圳市不动产登记中心时发现，一楼大厅排队取号的人并不多，相较4月1日前两天日均1000多套的过户量，现在的过户大厅显得较为空落。现场工作人员也向网易记者表示，“现在一般提前一周网上预约，每天大概会放出200个号，现在过户的量相比3月份少了很多。”
深圳近期的不动产登记中心相比三月冷清不少
除了成交量的明显萎缩，在价格方面，二手业主也一改之前坚挺的态度。“身边有朋友将550万的房砍价砍到了460万左右，砍了将近100万，现双方仍处于拉锯阶段，但如果放在之前，业主早就不会继续这项交易了，现在说明对于部分想将资产变现落袋为安的业主来说，愿意减少盈利空间。”深圳一名资深媒体人如是说道。
深圳中原、深圳链家均在其近期的报告中指出，新政后二手业主普遍降低心理预期下调放盘价格，二手房进入“买方市场”。深圳中原监测的17个板块报价指数显示，目前全市所有板块二手报价均已下调，据报价房源来看，下调幅度在1-5%区间段的房源将近四成，且跌幅在不断扩大。深圳链家指出，部分业主实质是先涨后降，实际并不算降价，但急售的业主会有一定的议价空间。
“二手房现在有很多业主会主动致电表示可以下调价格，但是并不明显，下调幅度大概为成交价的5%左右。”除此之外，王永刚还表示，新政前大约一周左右买卖双方便可谈拢、促成交易，但现在交易周期拉的很长，尽管市场存在议价空间，但很多业主由于看好后期，并不愿意进行大幅调整，双方进入博弈状态。
王永刚指出，新政对二手市场的影响更为明显，主要原因是二手交易是个体行为，没有集中营销的手段。而新房市场上尽管推售较少，市场观望情绪浓厚，但开发商仍然下功夫为营销作势，最为典型的，便是著名影星范冰冰在一个月内，就三次来深圳为深三个不同的一手楼盘站台。
范冰冰本月来深圳为新楼盘站台
深圳楼市长期看好、深圳房价还会涨已成业内共识
深圳中原：预计三季度会比较乐观
王永刚表示，十几年来深圳楼市的走势一直都是先涨、再平行、再涨，预计进入三季度后市场会比较乐观，此次调控的背景是去库存的基调，如果深圳市场大跌会与中央去库存的理念相悖，如果市场持续低迷，不排除相关机构会出台政策刺激楼市。
开发商：深圳市场需求始终旺盛 二季度预计走向量价平稳
恒地投资开发有限公司开发销售部经理邱红萍向网易记者表示，3.25新政出台实施以来，对于豪宅市场的价格高开有一定程度的影响，更趋于理性合理定价，几个标杆楼盘的销售量始终保持在70%以上，足以证明深圳市场需求始终是旺盛的，调控政策让房地产市场变得更加稳健发展。另一方面，二季度预计逐渐消化3.25新政，从第一季度短期观望氛围中逐步走向量价平稳，其所操盘的恒地悦山湖（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目接下来也将合理定价推出市场。
深圳自媒体人：现阶段的高房价需要时间来认同
知名自媒体人呆呆咖啡馆指出，开发商未来的价格应低于其放风价，成交量可能会迅速反弹，但成交价快速反弹的可能性不大，也不符合市场原则。若短时间内恢复快速上涨，政府或将继续出台其他政策。现阶段深圳的房价已经超过了很多人的预期，对于购房者需要一段时间来认同。
深圳链家：刚需遇到合适的就应该上车
深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，深圳容纳了2000多万人口，自有住房率仅30%，商品房仅140多万套，从供需关系角度看，中长期深圳肯定会涨，只要不出现系统性危机、经济危机等。同时其透露，二手房成交客户平均看房次数为27次，买房过程劳动力巨大，刚需如果碰到满意的就应该上车。 （网易记者 陈跃 束亚男）
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