盈利模式不清晰 万科商业地产或将分拆上市

（原标题：盈利模式待解 万科商业或分拆上市）

向来专注于开发住宅的万科，近年大成本开拓新领域，教育、养老、租赁、医疗、商业等众多领域均有投入。尤其在商业领域，万科已经打造出多个产品线。

广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东对《中国经营报》记者表示：“广州万科是集团内商业产品的数量和产品线最多的一家公司，未来三到五年内商业产品会集中面市。”

同时杨卫东也向记者透露，未来万科商业或将分拆上市。而缺乏商业人才储备，盈利模式不清晰等成为了万科商业亟待解决的问题。

商业失控

“专注做住宅的万科培养出来的都是住宅人才，商业的摇篮还需要时间培育，万科现在还是在不断地试错。” 一位已经从广州万科离职的员工赵敏（化名）向记者透露。

“商业人才缺乏是整个行业所面临的问题，商业地产这几年井喷式的发展，我国商业地产面临的整体过剩，让商业人才资源也变得日趋紧俏。”杨卫东向记者表示： “这可能导致新人是某一个业务板块的专家，但对于整个产业链却缺乏了解。”

同时，记者也从多名万科员工处了解到，万科目前开展新业务具体做法是将原来其他岗位的员工进行调动，存在一人身兼多职的现象，例如万科广州原人力资源部负责人就被调配负责医疗板块。

对此，杨卫东直言，“万科目前采用的方式是内部培养兼外部招聘的方式来培育团队。”从商业地产来看，人员也是万科必须面临的难题。商业地产亟待人才，相应成本升高。“这也是万科在商业地产前期投入较大的原因。”一位万科前人力资源部门员工向记者透露。

高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥在接受《中国经营报》记者采访时表示，万科商业地产想要短期盈利几乎不可能。“单从人才储备这一点来看，找专业的人才骨干将团队搭建起来，还要建立人才储备机制，都需要一个过程。”

除了搭建团队外，观察万科近几年在商业地产的动作。2011年万科正式宣布进军商业地产，深圳万科公布三大商业产品线：万科广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）、万科红、万科大厦。随后，2012年上海万科打造的“万科2049”顶级体验式商业品牌诞生，意味着万科又新增一产品线。同一时间万科在北京金域缇香打造的新社区商业品牌“蜂巢商街”也相继推出。

据杨卫东介绍，目前万科商业在四个城市发展较快，依次为深圳、北京、东莞、广州。以广州万科为例，2014年8月，万科派首次亮相，作为广州万科首个商业综合体，主打公寓和社区商业。在此之前，被定义为广州万科第一个商务办公综合体的万科云城（优惠购、楼盘相册、最新报价）在广州天河智慧城诞生，该项目涵盖公寓、商铺、办公三大业态。也就意味着，在短短两年间广州万科几乎已经涵盖了所有商业体系——公寓、办公楼、购物商场、社区商业。

“万科很早之前就已经成立了商业，起步不算晚。万科也做了一些模式的梳理，例如万科广场和万科里，但他仍不像华润这样的企业，将产品线分得很细。”陈厚桥对记者表示。

变革难题

“房地产从黄金时代到了白银时代，越来越不知道，客户究竟在哪里？”万科总裁郁亮这样形容。可以说万科现在正面临“失控”的局面，如何将“失控”转化为具体的方案？

在多个公开场合，万科强调企业已经不能简单以规模取胜，当规模达到一定程度就要从纵向转为横向发展。不难发现自2014年房企已经开始大规模转型多元化，万科在转型的洪流中将“轻资产，重运营”摆在了首位。万科集团总裁郁亮也曾公开表示，“万科现在不是做选择的时候，而是在全力投入做了之后再考量奉献大小的问题。”

2015年9月，在一场关于万科战略布局的发布会上，万科公布了“八爪鱼”战略，万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文详细讲解了万科的“八爪鱼”概念，即是万科旗下八大产品线——万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里、万科悦。简单来讲，这八个“爪子”分别延伸向即售业务、长租公寓、教育营地、产业办公、社区商业、度假养老、医疗介护几个方面。

为了鼓励大家尝试，万科允许员工“试错”。而这种“试错”并非由总部推动为主导，而是一种自下而上的试错模式，万科内部称为“赛马机制”，简言之就是由地方公司主导。“如果你有好的想法，可以尝试去做，允许错一次两次，但是不要错三次，这种机制有它好的一面。”前述接受采访的员工赵敏认为。

郁亮希望通过这种机制将地区成功的案例推广到全国，然而即便有了样本，这种做法短时间内也难以复制。在万科核心部门工作8年的老万科陈凯（化名）向记者表示，“就以商业为例，不推广或推广不力有两方面原因，一方面是绩效导向，商业很难短时间内见效，且资金占用大，所以不是各公司的首选；二是能力缺失，商业的经营并无统一模式，不同地区很难有继承的基因。”

“一直以来万科都是职业经理人制，需要靠实实在在的业绩兑现。绩效导向总是在重资产销售这一块，所以一线对于经营自然兴趣不足。”陈凯向记者表示。

有接近万科的消息人士指出，即使在万科内部，对于是追求销售数据还是商业溢价，是持有经营还是快速销售依然存在诸多分歧。其实，在万科进军商业地产以来，给外界传递的信息一直都是模糊且摇摆不定的。陈凯也认为，盈利方式的摇摆让商业地产存在诸多阻碍。“是靠收租金、靠做大估值，还是靠为住宅溢价做准备，都不明确。”

商业地产逐步流向资本通道

“全国对于商业地产推进的力度还是挺大的，各个城市存在不平均的情况，比如深圳、东莞、宁波这样的城市商业体量和经营较好，但南京、合肥这样的城市就基本没什么自持的商业地产，都是小体量的底商。” 在产品线方面，老万科陈凯对记者表达了自己的看法。

“现在万科所做的还谈不上商业地产，只能说是社区配套。”陈凯向记者坦言，万科对于商业地产还在摸索阶段，没有形成自己有效的、可复制的思路。

在接受采访时杨卫东则强调，尽管从广州来看产品线已相对丰富，但重点还是放在社区商业。“大型综合体未来风险更大，对选址的要求更为苛刻，投资成本上升也意味着风险倍增，同时这几年电商和新消费模式的产生，促使消费者的消费行为发生了很大的变化。

切入市场选择体量较小，符合未来社区定位的商业项目，未来风险较低，同时有一定的成长性和面向资本市场良好的估值。

据上述人士透露，“未来万科商业不排除分拆上市的可能。”

值得注意的是，中国商业地产行业正进入变革与整合期。其中较为明显的一种发展趋势是，商业地产进入资本导向时代。报告当中明确指出，2016年开始，商业地产或更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后，如何通过资本通道退出更为重要。除常规的上市路径外，资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现。资产的抛售与并购也更为常态化。

而从整个商业地产目前的市场情况来看，世邦魏理仕近日发布《2016年第一季度中国房地产市场回顾》，报告指出，本季度受P2P退租潮影响，全国优质写字楼需求承压；优质零售物业市场净吸纳量仅为51万平方米，在全国17个城市中有10个城市出现租金持平或下滑。

“房企应该要注意，商业地产的环境并不是一片大好，转型商业地产也不意味着一定成功。”陈厚桥指出，“商业地产对区位、周边的产业集群、政策规划都相当敏感，企业应该首先考虑这些因素，拿地时做好前期研究。此外，必须要从做住宅的思维中走出来，在产品的创新上做出亮点。”