南山二手均价破7万 投资客青睐南山、罗湖小户型

网易房产讯 2月前半月恰逢农历新年，随着春运大部队的转移，深圳市场也进入冰冻期。春节期间，日均访客量不足百人。受假期影响，全市二手住宅成交套数直线下降，全市仅成交8496套二手住宅，环比下降44%。价格方面，深圳二手房均价仍惯性上涨至52600元/㎡，但是房价涨幅明显收窄，与1月相比仅上涨2.2%。节后市场对政策观望情绪较高，如果“社保1改3”的地方性收紧政策尘埃落定，那么刚需客和投资客将放缓入市脚步。如此一来，节后市场观望情绪将进一步加重，从而影响到深圳高企的房价。

成交下降四成 房价涨幅收窄

近期由于春节因素的影响，购房者情绪明显降温，与年前持续追涨的市场情绪形成鲜明对比。全市二手住宅2月仅成交8496套，环比下降四成。同时新房市场整整一个月仅推售出3个项目，节后市场陷入观望。在全国去库存的大格局下，契税、营业税优惠政策将会抑制二套房和投资客的需求。根据深圳中原领先指数，2016年2月全市二手房成交均价为52600元/㎡，再次刷高全市二手房均价。不过受假期因素的影响，房价涨势明显放缓，仅环比上涨2.2%。

南山破7 盐田领涨全市

春节市场成交冷淡，全市各区房价涨幅全线收窄。具体来看，盐田区2月二手房均价涨幅领先全市。盐田市场存量历来较少，所以全区二手住宅成交套数一直不高。近来持续受新房、交通利好等影响，盐田二手房价涨幅较大，2月二手房均价涨至31489元/㎡，环比上涨3.5%。其中沙头角、盐田后方片区的二手房均价同比上涨八成。

南山由于蛇口自贸区和前海概念，二手房价持续独占鳌头。蛇口自贸区自成立以来，投资需求与日俱增。近来南山因旧改项目的影响，部分大拆迁物业深受投资客喜爱。2月南山二手房均价冲破7万，与去年同期相比上涨71%，其区域内的蛇口、前海和南头二手房均价同比上涨八成。

高企的房价持续倒逼购房客向原关外地区转移，龙岗二手成交仍然占全市26%。在市场成交冷淡的情况下，全区共成交2247套二手住宅，为全市唯一成交套数超过2000的区域，较去年同期增加近一倍。由于成交均价低，刚需客自然首选龙岗，250万以下的二手住宅成交中有四成在龙岗。受刚需需求推动，龙岗2月二手房均价同比上涨73%，涨至33864元/㎡。

250万以下的低价盘成交增加

尽管受春节假期因素的影响，二手房价仅环比上涨2.2%，但是房价仍然居高不下。自2014年“930新政”以后，楼市利好持续不断，此轮房价已经连涨17个月，全市套均总价由当初的270万涨至431万。一年半的时间，平均一套房的总价就上涨了六成，客户购房压力明显加重。

受房价整体走高的影响，全市仅35%的客户成交250万以下的二手住宅，而800万以上的高端住宅成交占比由上月的8.7%增至10.5%。年后市场多以总价较低的小户型成交为主。与1月份相比，250万以下的成交占比明显增加3个百分点。此外，45㎡以下的小户型成交占比由上月的17%增至23%。

罗湖、南山小户型升值空间大

年前市场追涨情绪浓厚，投资客陆续回归市场。可是年后市场成交恢复比较缓慢，虽有部分投资客开始入市，但是同上个月相比，市场购房情绪大幅降温。据深圳中原研究中心监测，2月全市投资占比下降1个百分点。

从类型来看，投资客多青睐小户型住宅，因为房屋总价低、回流资金快。罗湖楼盘年代老旧，小户型住宅比较多，但是周围配套设施比较健全。未来多旧改项目，升值空间大，因此罗湖区一直是投资客最集中的地方。2月罗湖投资占比为41%，高居榜首。

南山房价虽然居高不下，但是蛇口自贸区和前海概念明显会助涨投资需求。同时南山小户型2月成交比较活跃，环比增加三成。年后受旧改影响，部分投资客买入南油片区的大拆迁物业。2月全区投资占比升至26%，较上月增加4个百分点。

盐田虽然小户型住宅不多，但是持续受交通利好的影响，房价涨幅比较大，同时房价不高，自然受投资客的喜爱。2月盐田投资占比仍处高位，占比在三成以上。

后市预测：二手房价将逐渐放缓涨势

由于春节假期因素的影响，2月二手成交套数降至低谷。4月1日起，全市房地产评估价格将上调，交易成本将增加，近期可能会出现一些急于过户的购房者，但是对市场整体成交量影响不大。

在全国房地产市场去库存的大格局下，政府节后出台了契税、营业税减免政策，意味着二套房和投资需求将会得到抑制。不过节后访客量逐渐恢复到节前水平，部分投资客也陆续回归市场。经过春节短暂的休整，3月全市二手成交量将迅速回升。此外，央行再次降准，货币政策将持续宽松，不过深圳房价处于历史高位，所以降准政策的实际效果会减弱。同时坊间时传“社保1改3”的地方性收紧政策，将影响客户入市脚步。综合来看，深圳二手房价将逐渐放缓涨势。