成都富力地产之“痛” 商业地产“坑”了富力？

11月3日，广州富力地产股份有限公司公布，今年前10月，富力地产累计销售额约392.8亿元，且宣布将年度销售目标定为550亿元与去年持平。与此同时，同样作为华南五虎之一的恒大也公布：今年前10月销售业绩为1545.3亿元，并将全年目标提高到1800亿。曾作为“华南五虎”销售垫底的恒大，如今却把昔日“一哥”远远甩在后面，皆为华南五虎的兄弟，曾经的华南虎“一哥”富力星光黯然，引发业界强烈反响。富力在发展过程中，究竟遭遇了什么阻碍？天时、地利、人和，究竟错失了什么？华西都市报记者历经多方走访调查，试图揭开昔日地产贵族的发展轨迹，带给中国房企以启迪和思考！

悬念

当富力60亿砸向熊猫城的消息传出后，业内人士也大吃一惊，成都市民更是惊诧不已，这富力地产到底是何方神圣？如今，拥有天时地利条件、经过数年市场培育，却依然人气不佳的成都富力广场，其价值似乎不能彰显其地段的优势。

悬战

梳理这只华南虎的来蓉发展轨迹，不难发现，入蓉8年以来，富力地产开发项目却屈指可数。在 成 都 楼 市“销冠之争”的硝烟中，富力地 产 几 乎 失声。是水土不服，还是战略失误？人们不禁感慨，成都富力究竟怎么了？

地产传奇

每根烟囱倒下都有富力一份功劳

作为民营企业，曾被称为地产界的“华南五虎”，如今都迈出了向全国扩张的步伐，并都曾取得骄人的业绩。其中，以收购旧工厂等项目起家的富力，更是被贴上“房企黑马、地产贵族”的身份标签。

1994年，自介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目始，富力在旧厂改造之路上一路高歌猛进，原广州铜材厂、同济化工厂、建材厂等变为一个个富力楼盘。业界甚至流传着这样一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

生猛与激进，一直是其最明显的行事风格！2002年，富力进军北京，一举揽下东三环内占地面积超过41万平方米、总建筑面积达150万平方米的旗舰项目——堪称“32亿地标王”的北京富力城。就这样，富力地产全国化布局之路起航。截至2014年12月，富力拥有土地储备面积约4294万㎡，涉及近90个地产项目，覆盖北京、天津、哈尔滨、上海、成都、马来西亚、澳洲、美国等28个城市和地区，已成为遍及全国乃至全球性的房企，其总资产高达1718亿。

梳理富力发展轨迹，不难发现，富力地产是业内公认的精装商务世家，旗下高档写字楼、商业楼宇及国际顶级酒店不计其数。从纽约到巴黎，到莫斯科，再到香港维多利亚港，全球酒店王者都出现在国际都会璀璨处。2010年9月，“超五星级丽思卡尔顿酒店”正式登陆富力中心，至此，成都成为中国第八家丽思卡尔顿酒店的城市。

作为富力在成都的首个写字楼项目，富力中心从前期规划设计、运营、服务等各个方面，都比照了富力在全国一线城市的写字楼开发水平。这座高达175米的地标性建筑，不仅是成都中心商务CBD的地标，也是成都写字楼市场上具有里程碑式的地标。为城市形象和功能提升贡献的同时，也是富力地产首次开启成都市场的优秀力作！

成都首秀

偌大富力广场如同“迷宫”

而富力地产强势登陆成都后，就选择了高难度首秀。当时，富力选中的第一个项目就是号称“成都第一大烂尾工程”的“成都熊猫万国商城”，试图一举盘活这个被四川人看作是“天坑”的烂尾项目。有资料显示，1993年，总建筑面积达50万平方米的熊猫城购物中心开张后，可谓是“门可罗雀”。硬撑13年后，熊猫城最终将大部分股权，于2006年和2007年转让给富力地产，更名为“富力天汇MALL”。

其后，富力对原熊猫城进行大刀阔斧的改造，并相继引入广百百货、丽思卡尔顿酒店、C&A、H&M等商家。但令人遗憾的是，开业之后富力天汇MALL 一直都处于不温不火的状态。开业3个月后，广百百货关闭了位于富力天汇MALL的门店，丽思国际公馆的销售也显得不尽如人意。至此，富力地产决定对旗下商业项目进行重新整合，形成统一的产品线。富力天汇Mall也于此时，更名为“成都富力广场”。

11月2日，记者实地走访发现，整个富力广场项目除了25万平方米的一站式休闲购物中心外，还汇集了超甲级精装写字楼、超五星级丽思卡尔顿酒店、丽思国际公馆等，是市中心的标志性建筑之一。从电梯步入大堂二楼，整个商场有些空荡，时值晚上7点过，然而逛商场的市民寥寥无几。

越往里走，记者注意到，一家品牌男装的两位服务员，一前一后站在店里，低着头玩手机。“晚上好，先生，请问想选件什么衣服？”当记者随便拿了件衣服欲试穿时，一旁的服务员才缓步走过来问道。对于经营效益，该服务员称，一天下来，顾客稀少，生意不好做。跟这家男装店一样，斜对面的女装门店虽有两三位女士光顾，但实际购买量屈指可数。亮丽灯光的背后，却显得冷清，一侧连续几个铺位的外立面贴着商品名称，大门紧关着。

来到大厅二楼，商场的中央位置，市民相对多了一些。乘坐电梯到三楼，空着的商铺比比皆是。在大厅里，一位阿姨正拿着拖把打扫卫生，对于商场的冷清，这位阿姨坦言，周一到周五富力广场人气没得好多，只有周末两天稍微好点。“平时都比较轻松，楼面不需要过多清理。”当记者欲从3楼上4楼时，却发现了一个问题：上四楼的电梯在哪里？带着疑问，记者朝中庭、四周走了整整一圈后，才在北面发现一根指示箭头指向4楼。

家住顺城大街的张先生，曾这样形容：“逛富力广场，犹如进入到一个迷宫”。完全不像一个已经营业了几年的大型购物中心。市民李小姐居住在顺城大街上，在她看来，自己很少去逛富力广场，主要还是因为品牌少，加之很多店铺都还没开，“感觉没什么可逛的”。

一位熟悉富力的人士告诉记者，从2006年斥资18亿接盘熊猫城后至今，富力在该项目上的投资已超过60亿元。然而，不惜重金打造的购物广场并未“人气爆棚”，这让富力始料未及。

发展轨迹

入蓉8年仅开发两个项目

对于地产界而言，富力地产曾经与恒大地产、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”，皆以敢闯精神著称。2007年，富力这只“华南虎”强势西进，第一站落户成都。不过，一切都不是那么近乎人意！抑或是上天不够眷顾，又或是富力自己踏错了战略节拍，与市场无法同步。梳理其发展轨迹，不难感慨，深耕成都8年，富力地产在蓉城开发项目仅有两处，“龟速”般的开发节奏，与其华南虎名声在外相比，实在令人难觅缘由。

无论是成语“乐不思蜀”，还是俚语“扶不起的阿斗”，都源于世人对蜀汉后主刘禅“碌碌无为”的印象。早在富力地产拿下熊猫城的消息得以证实之后，关于新主人的实力就成了市民谈论的焦点。当富力60亿砸向熊猫城的消息传出后，业内人士也大吃一惊，成都市民更是惊诧不已，这富力地产到底是何方神圣？如今，拥有天时地利条件、经过数年市场培育却落得业态混乱、人气不佳的成都富力广场，似乎成了商业地产界的“阿斗”？

“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”对于住宅的核心价值，李嘉诚曾一语中的，这也道出了很多人买房的金科玉律，甚至被无数人奉为圭臬。通常而言，商业地产项目只要地段好，人气都不会太差。但地处成都骡马市商圈核心位置、开业几年仍处于冷清的富力广场，却颠覆了这一地产规律！紧临天府广场、成都中央商务区（CBD）核心、写字楼林立、与地铁1号线无缝连接……众多利好也未让富力广场摆脱身居闹市，却难享“火爆”的局面。是水土不服，还是战略失误？人们不禁感慨，成都富力究竟怎么了？

除了顺城大街的富力广场，富力在成都开发八年的另外一个项目，即是位于城北的富力桃园。作为成都“北改”排头兵，富力地产一马当先提前布局城北，打造区域首屈一指的湖景精装大社区。目前，在售的有精装房和清水房。客观而言，不考虑开发节奏，单从住宅开发的角度来说，富力地产在成都的富力桃园项目确实可圈可点。

但梳理这只华南虎的来蓉发展轨迹，不难发现，入蓉8年以来，富力地产开发项目却屈指可数。在成都楼市“销冠之争”的硝烟中，富力地产几乎失声。

成都富力地产副总经理曲海涛：富力广场将动“大手术”

对于富力在成都的表现，一位熟悉富力的知情人士称，富力虽然只开发了富力广场和富力桃园两个项目，但是每个项目均可成为所在片区的标杆之作。同时，富力集团自持富力广场的酒店、购物中心和一部分写字楼物业，需要倾注全部精力去打造，因此放慢了对其他项目的拓展速度。当然，这也跟富力集团的整体的稳健经营策略有关，打造精品项目。

谈及富力广场的尴尬局面，成都富力地产副总经理兼商管总经理曲海涛分析认为，成都富力广场存在的问题主要在于“出生的先天不足”，主要从几个方面说起，比如硬件设施、布局设计、铺位设计、餐饮比例、地理位置等方面都存在严重缺陷。如今，随着城市的快速发展，它已不符合现代标准市场的布局发展，传统与现代并不能兼容发展，唯有进行一次大刀阔斧的“手术”。

对于富力广场未来的发展，曲海涛坦言，首先要对其整体进行重新定位，规划业态，对周边居民、职业人士等客群进行详细市场调研，然后再定夺富力广场究竟需要做什么，怎么做。按照现在市场流行的标准定位，对其进行动线的重新规划，业态铺位调整，增加餐饮的占比。其次，在人员架构方面进行深度调整，通过现代专业化的水准去运营。

在曲海涛看来，处于区位优势得天独厚的市中心，富力广场占据的地段价值不言而喻。随着后期周边的城市综合体和商圈的成熟，以及商旅人群的人气提升，方便快捷的交通可达性，富力广场必将走向另一个新高地。“总之，我们将通过全新的市场标准，专业的商业运营水平，将成都富力广场打造成全国的富力标杆。”

专/家/点/评/

商业突围之路艰难？

有业内专家分析认为，熊猫城变身富力天汇，终于呈现在世人面前，这是比较大的一个成就，尤其是引进的超五星的丽思卡尔顿酒店，在成都的高端酒店市场上发展向好。但令人遗憾的是，富力广场在成都众多购物中心的影响力着实一般，突围之路艰难。

谈及富力广场的尴尬现状，四川连锁商业协会会长、四川商业地产联盟秘书长冉立春认为，成都富力广场出现这种困局，主要在于物业结构存在问题，与商业的适应程度很差。同时，规划布局中存在的问题一直未能得到根本改变；开业的时候并非满铺，没能够一炮打红，在消费者心中形成了固有印象。

再次，虽然富力具有强大的经济手腕，但毕竟是以地产业为主导，商业经营能力不强，商管团队更新快，不能进行有效的衔接。以及地理位置的“尴尬”，非此非彼，处于夹缝中生存状态。“最重要的一点是，成都富力对商场的整体定位，一直没弄清楚，究竟要做什么？这些根本性问题始终未能解决。”此外，冉立春还向记者透露，玉带桥是成都传统的家具商圈，当时不少家具老板看中熊猫城的地理位置，准备承租100000平方米的家具卖场。“当时，富力觉得这是个好生意，自己跑去搞个家具商城，当‘开酒店的跑去养龙虾了’，结果可想而知，因此千万不要做自己不专业的事。”

记/者/观/察

商业地产之“痛”

曾经，作为“华南五虎”的“一哥”富力，自1994年发迹广州后，全国化布局起航，一路高歌猛进。“房企黑马、地产贵族”一向乃富力的身份标签。其足迹遍布上海、北京、广州、成都，乃至海外等城市，发迹的背后，为城市作出巨大贡献的同时，也见证着一座座城市走向崛起。“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，业界流传的这句名言，足见其昔日地产传奇名不虚传。

当同行都专注于住宅开发时，“一哥”富力似乎开启了商业地产的“大跃进”战略步伐，将更多的精力花在并不擅长的领域。生产力的滞后，战略节拍的错踏，仿佛让这只华南虎渐行渐远。

梳理其发展轨迹，不难发现，其“硬伤”主要在于商业的运营，拖累大量运转资金，导致项目开拓乏力的同时，也让这只“华南虎”在左手商业地产与右手住宅开发的互搏中，牵绊住自己，落得一个尴尬境地。诚然，正如成都富力相关负责人所言，作为商业地产的富力广场出现的症结，主要在于“出生的先天不足”，传统与现代并不能兼容发展，唯有进行一次大刀阔斧的“手术”。