青岛商品房体大量多 商业办公库存去化需100个月

青岛，除了虾多，还是个产业地产聚集的地方。经历了2012年的大面积拿地，2013年、2014年的快速建设后，如今青岛的产业地产是否迎来了发展的高峰期？

以定位为青岛门户、北部副中心的城阳区为例。经过爆发式的快速聚集，现如今仅城阳区就有至少6个少则20亿元，多则上百亿元的大盘已经或正在登陆陆域面积368.3平方公里的城阳区。随着项目的推进，“体大量多”、同质化、招商落地等诸多亟须清晰认识问题也随之而来。

“青岛的产业地产开发量比较大，未来可能要面临销售和租赁的压力。”这是2014年初业内专家对青岛产业地产的置评。最新数据显示，今年前三季度，青岛市城阳区商业、办公类成交量、价格、批准预售量纷纷同比下跌，与此同时库存量同比、环比增长。以2015年平均月销售速度计算，青岛城阳区新建商品房商业办公库存预计销售周期为100个月，同比2014年增加了29个月。

受访专家指出，随着一些分期建设的园区项目的推进，未来近几年还将会有大量写字楼等办公类用房、商铺出现，库存还会添压。

园区扎堆 “体大量多”

据了解，青岛市产业园区项目主要集中在“一谷两区”，即蓝色硅谷核心区、西海岸经济新区以及红岛经济区。目前在建、在售的产业园区包括青岛光谷软件园、招商蓝湾网谷、科创慧谷、青岛国家广告产业园、总部基地以及伟东蓝色硅谷等多个项目。

以定位为青岛门户、北部副中心的城阳区为例：《青岛市城阳区发展规划 （2012~2030）》提出了“两心三轴、两区一带、六组团”的总体空间布局结构。并将成为青岛门户、北部副中心、总部商务城、先进制造业基地和生态宜居新城作为城阳区城市功能的新定位。

以转型为契机，2012年前后多个企业大面积拿地，建园动作在城阳区喷井式爆发。目前，城阳区已有青岛国家广告产业园、天安数码城（资料、团购、论坛）、首创空港国际中心、青岛总部基地等至少6个在建的大型总部园区项目。这些项目多以独栋写字楼、高层写字楼、孵化器用地、商铺等为主，部分项目配建住宅。

据了解，各个园区资金投入少则20亿元，多则上百亿元。其中，青岛总部基地项目投资110亿元、首创空港国际中心投资20亿元、天安数码城项目投资100亿元、青岛广告文化产业园项目投资48亿元以及招商·LAVIE公社投资20亿元。园区“体大量多”，密集分布“聚人建城”。《中国经营报》记者根据媒体报道资料统计，青岛国家广告产业园建筑面积70万平方米，项目建成后，可入驻企业2000余家，吸纳高端人才3万余人。青岛天安数码城，总建筑面积近32万平方米，全部建成后，可入驻创新型科技企业1500家。首创空港国际中心总建筑面积约23.9万平方米，大约可以容纳大、中、小型企业共200家。青岛总部基地占地约2400亩，建筑面积约260万平方米，可容纳近2000家企业总部入驻。日前，记者实地走访了青岛国家广告产业园、青岛天安数码城、首创空港国际中心等园区后发现，以青岛国家广告产业园为中点，左右距离天安数码城和首创空港国际中心仅十几分钟的公交路程。而青岛总部基地与首创空港国际中心仅一条马路之隔。

“城阳区的产业项目聚集，和城阳区整个产业规划有关系。此类区域整体上会从过去的制造业为主的产业转变为总部经济为主的商务区。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，青岛产业地产的开发力度较大，和青岛较好的工业基础有关系。而从目前各大房企的城市进入策略来看，基本上也比较偏好滨海城市。而对于青岛城市而言，地方政府也希望加快导入新型产业地产开发商，进而做大产业项目。

青岛市工商联房地产行业联盟秘书长、青岛市生产力学会副秘书长龙江曾接受媒体采访时表示，青岛市政府在发展产业园区以及批地等方面都表现出过激的特点，使得园区数量与体量出现明显的大幅增长。而在产业地产助推产业升级的过程中，青岛本地产业地产商出现缺位，外地开发商盲目照搬外地园区模式的情况不在少数，对青岛本地特色以及当地市场需求重视不足。

上述规划显示，到2030年，城阳区规划人口180万人（2013年该区总人口48.15万），规划建设用地201.3平方公里。

园区“冷静” 库存承压

九月中旬，记者走访上述几个园区时发现，人气不高、企业入驻率较低、入驻商铺盈利不佳等是普遍现象。

“咱们园区可容纳3.5万人办公，刚开盘，已经售出去大半了，现在园区大概入驻2000人左右，入驻率达到百分之三四十。”记者以预买写字楼者身份走访首创空港国际中心售楼处时，其中一位客户经理告诉记者。

多位在青岛国家广告产业园工作的员工告诉记者，该园企业入住率仅三分之一左右。同时有知情者告诉记者，从开盘至今一年多时间，该园区目前出售产品不到一半，有的即使卖出去了也都空着招租。记者在园区内也看到，贴着招租告示的商铺、写字间随楼可见。

同时园内餐饮商铺也处于赔钱保本状态。一位园内刚开业不久的餐饮店铺工作人员透露，园内入驻企业本就不多，几家饭铺分流之后，目前店内营业处于赔钱状态。现在力求保本，希望不久后能得到改善。

相比之下，地理位置相对偏边的青岛天安数码城更显“冷静”。来到园区记者看到，园内多栋楼体已建成，部分工人正在为后期完善施工。马路对面有大片杂草丛生的地，据了解，该地是待其后期工程开发建设的用地。售楼处的销售人员介绍沙盘时告诉记者，除高层写字楼外，一期共建独栋办公楼16栋，目前（截至9月中旬）仅售出4栋。

记者分别向相关企业核实上述销售等信息，但未得到回应。据了解，坐落在城阳区的上述园区项目多以独栋写字楼、高层写字楼、孵化器用地、商铺等为主，部分配有住宅。

“青岛的产业地产开发量比较大，未来可能要面临销售和租赁的压力。”这是2014年初业内专家对青岛产业地产的置评。

青岛市城阳区城市规划局公布的最新数据显示，今年前三季度，青岛市城阳区商业、办公类成交量、价格、批准预售量纷纷同比下跌，与此同时库存量同比、环比增长。

具体数据来看，2015年1~9月份，城阳区的商品房商业、办公类成交量1585套，同比减少22.57%；面积15.08万平方米，同比减少23.20%；金额14.20亿元，同比减少31.01%；平均价格9418元/平方米，同比下跌10.17%；批准预售套数2507套，同比减少16.27%；批准面积16.98万平方米，同比减少69.89%。

同时，库存商业、办公类12603套，同比增长15.54%，环比增长0.49%；库存商业、办公类面积168.75万平方米，同比增长9.71%，环比增长0.79%。以2015年平均月销售速度计算，新建商品房商业办公库存预计销售周期为100个月，同比2014年增加了29个月。

业内观察人士指出，随着产业园区后续工程的进行，未来几年还会有大量写字楼等办公类用房、商铺出现，库存还会添压。

据悉，青岛国家广告产业园分三期建设,目前仅建成一期投入使用。天安数码城也分多期建设，目前仅建成一期。而首创空港国际中心分两期建设，目前已基本全部建成。

业内人士分析认为，青岛的工业基础较好，青岛市政府也在极力将青岛从制造业总部转型升级为商务园区总部。由于青岛市场的特殊性，决定了其对产业地产市场有一定的投资需求，但并不见得市场刚需强度大，这样大规模的产业园区开发从长期看必定会出现过剩。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，从政府规划走向来看，规划这么多园区和对周边的辐射能力、实际的产能和承载能力实际是不匹配的。一些在建和建成的实际是过剩的，实际需求没这么多。同时又出现同质化现象。

记者根据公开资料不完全统计，仅青岛国家广告产业园、天安数码城、首创空港国际中心、青岛总部基地4家园区规划招商总数已达5700家。

当下，“关键问题不是规划是招商落地。”张宏伟进一步指出，最大问题不是没有土地资源，不是政策支持力度不够，是能够给规划区域找到合适的企业、产业，企业或者产业如何能够在这座城市落地生根，所在地是否能够提供一个良好的商业氛围，能够良性循环发展。

就上述销售、招商等相关情况，记者已致函致电万科集团、青岛天安数码城、首创置业相关部门或负责人，截至发稿，未收到回复。