在连续多年的严厉政策调控之后，今年绑在楼市身上的“紧箍咒”终于有了放松的迹象，由此带来的不仅仅是房地产市场的回暖，还有国内融资窗口的开放。对于资金层干涸已久的国内房企而言，如今最佳的融资时机或已到来。
房企融资转战境内
7月底，华南龙头房企碧桂园发布公告宣布，将发行60亿元的国内公司债券，债券票面利率为4.2%，债券按票面金额100元发行。此次公司债将于上海证券交易所上市，募集的资金在扣除发行费用后，将全部用于偿还银行借款以及补充流动资金。
鉴于这笔公司债利率比同期限银行贷款利率5.25%低了足足105个基点，评级机构大公国际将碧桂园该笔公司债的信用评级列为AAA，同时基于发行人规模，将发行人的主体长期信用等级提升为AA+评级。
这笔融资堪称碧桂园发展历史上最低成本的融资。碧桂园相关负责人表示，考虑到当前国内融资环境日趋良好，而美元表现强势，汇率波动性较大，公司将适时提高境内融资比重，把人民币与外币债务的比例由去年底的50∶50调整为60∶40。
梳理发现，除碧桂园之外，将融资重心由海外转向境内如今已经成为行业的新趋势。据《中国经营报》记者不完全统计，仅在过去的一个多月时间里，包括万科、万达、恒大、龙湖等在内的28家上市房企均纷纷抛出了大额境内融资计划，总融资规模近1500亿元，不少房企的融资规模都超过100亿元，创下历史新高。
其中，恒大地产在7月7日宣布发行第二批境内公司债券，总规模达到了人民币150亿元；两天后，万科也发布债务融资公告，宣布在国内市场发行总额不超过90亿元的企业债券，用于调整债务结构和补充流动资金。7月24日，国内商业巨头万达商业则抛出了150亿元的中期票据发行计划，其拟将所募集的资金全部用于归还金融机构贷款以及用于旗下商业地产项目建设。
“从去年底开始，房企在银行间市场发行债务融资工具就得到了央行明确的信号支持。此后央行连续降息、降准的货币宽松政策则明显降低了国内资金成本。”国内一家证券机构分析师告诉记者，公司债如今已是各大房企实现境内融资的主要工具，如果央行继续降息、降准，房企公司债发行的规模将继续扩大。
根据中国指数研究院监测的数据，2015年上半年，国内已有54家上市房企发布债券融资预案，计划融资规模达到1800亿元，截至六月底，已有28家企业成功实现了债务融资，融资总额为549亿元。在融资成本方面，上述28家房企债券融资的平均融资成本仅为5.49%，其中公司债平均成本在5%以下。
今年以来在港上市的内地房企海外融资规模也大幅度锐减：2015上半年，共有18家房地产企业通过境外融资平台发行22笔债券，共募集资金约合人民币570亿元，同比缩减了25%。
“随着美国退出QE，美元升值预期强烈，内地房企在海外的融资成本水涨船高。而去年底发生的内地房企债务违约事件，则增加了房企在海外融资的难度。”港股上市房企时代地产主席岑钊雄在日前的年中业绩会上对本报记者表示，内外融资环境的变化是今年上半年国内房企融资井喷的关键原因。
备战土储竞赛？
值得注意的是，房企密集融资的背后驱动力可能并非因为缺钱。在大多数龙头房企看来，此轮国内融资窗口的放开，是优化债务结构，降低企业融资成本的绝佳良机。“通过不断引入低成本的新债，进行整体债务替换，可带来企业整体债务成本的降低，这是企业一个基本的融资策略之一。”碧桂园CFO吴建斌就此认为。
以碧桂园此次发行公司债的利率为例，其4.2%的利息比同期限银行贷款利率5.25%还低了105个基点，相对于境外发债动辄8%以上的利息，其成本优势非常明显。与碧桂园持有类似打算的还有7月份公布发行90亿元企业债的万科。截至今年一季度，万科手头还持有388.9亿元的现金，同时当期持有超过236.3亿元的短期借款和长期借款，净负债率仅为21.13%。万科董秘谭华杰公开表示：“公司资金处于近十年来最好的状态，发行企业债完全是出于调整债务结构和补充流动资金的打算，与企业的流动性没有什么关系。”
即便如此，能够实现大手笔融资的房企仍将有足够的资金为下半年的开疆扩土做准备。受今年一季度房地产市场低迷的影响，今年上半年房企拿地的热情普遍不高。克尔瑞的研究数据显示，2015年上半年，20家品牌房企共计拿地3098万平方米，同比下降了39.4%，合计拿地金额1542亿元，亦同比下降14.2%。在拿地金额增幅方面，除了万科、融创、恒大3家企业为正增长外，其余房企的拿地金额都在同比下跌。
“随着楼市成交回暖以及房企资金面的改善，今年下半年房企土地投资积极性将出现明显反弹。”上海易居研究院研究员亢亚娟认为，尤其是在一线城市，土地市场将面临更加激烈的竞争。
这种趋势其实在6月份已经初露端倪。今年6月份20家品牌房企拿地金额同比大幅增长了86.3%，这是今年以来首次出现同比回升的状况，显示出随着业绩好转，房企下半年投资意愿在迅速提升。
“今年我们的战略有所调整，5月28日集团董事会决定全面进军‘北上广深’等一线城市。”碧桂园相关负责人士向本报记者明确透露了今年下半年的重点拿地方向。最近三个月以来，手握重金的碧桂园已经连续在上海、深圳、广州斩获三个一线城市项目。
而上半年在土地市场上就表现抢眼的万科在进入7月份之后也没有“停手”的迹象:当月万科在土地市场新获取上海、无锡、南昌、贵阳、南通和莆田等地6个项目，共新增建筑面积156万平方米，总地价33亿元，环比增长了54%。
“今年一线城市土地供应普遍有所减少，土地抢夺或更加激烈，资金实力雄厚的一线房企在一线城市将拥有更多先发优势。”华南地区一家中小型上市房企高管告诉记者，随着楼市成交的持续回暖，预期今年下半年的土地市场会面临激烈的竞争局面。
易居房地产研究院发布的最新研究报告显示，今年7月份，国内10大典型城市土地出让金成交均价和溢价率都在同比上升，其中一线城市地价涨幅最为明显。当月四个一线城市土地成交建筑面积为394.8万平方米，成交均价为9205元/平方米，同比上涨了40.1%，当月北京土地市场成交的7宗土地中，有4宗溢价率都在50%以上。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
