7月10日，华润置地有限公司公布，截至2015年6月30日止一个月，公司及其附属公司共实现合同销售金额约人民币82.4亿元；合同销售建筑面积约69.08万平方米；投资物业实现租金收入约5.52亿港元。
截至今年6月，华润置地已实现合同销售金额约370亿元，较去年的255.6亿元上涨45%。但按照其业绩会上公布的全年780亿元销售目标，目前完成47%。
除了抢眼的业绩外，华润置地上半年近200亿元的融资和181亿元的拿地金额也使其成为众人关注的要点。
销售与融资
对于此份成绩单，华润置地比较满意。其内部某知情人士对《中国经营报》记者透露，在该公司上半年的销售业绩构成上，深圳大区表现较为抢眼，达到85.1亿元，占比23%；江苏等其他八个大区也能达到十几个百分点的销售贡献率。
其中，华润置地旗下位于深圳的旗舰项目华润城（优惠购、楼盘相册、最新报价）第三期于6月20日开盘，推出761套85~230平方米房源，售价定为6万元/平方米，较2014年首次开盘涨幅达1.25万元。最终推售房源在5个小时内售罄。此外，深圳华润城、银湖蓝山两个项目也录得47.77亿元的成交金额。
“近年来逐渐加强布局力度的北京大区也贡献了5%的销售，这个区域下半年会继续有新项目供应，届时销售额会大幅上升。”上述知情人士续称。
和业绩一样亮眼的还有华润置地上半年的融资成果。据不完全统计，仅今年上半年，华润置地融资额高达近两百亿元人民币。
其中，5月12日华润置地发行三笔合共121亿元人民币的境外票据。
仅一日后（5月13日），华润置地宣布其今年以来的第二笔资本市场融资计划，进行2015年以来香港资本市场最大的房地产公司配股交易。
公告显示，华润置地将通过“先旧后新”的方式，以每股25.25港元的价格向资本市场配售4亿股股票集资。配股价格较5月11日收市价格每股27.15港元折让7%，集资所得净额约为101亿港元。
和前一笔121亿元人民币规模的融资用途没有太大出入。此次认购收取合共约101亿港元的总所得款项净额，将作为华润置地认购所得款项净额用作集团未来收购土地储备、开发成本及一般营运资金用途。
事实上，早于2014年，华润置地就已在融资路上发足狂奔。2014年全年，该集团综合借贷额折合港币860.64亿元。并据统计，在2014年前8月，华润置地以239.61亿元的融资金额位居万科、保利、中海等10家标杆房企融资规模之首。
值得注意的是，华润置地作为国企红筹股，截至2014年年末手持现金及银行结存折合402.89亿港元，手头现金足够支付短期债务。总有息负债比率只有44.6%，净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率仅为42.7%，比例较2013年底的39.2%有所上升，但仍处于房地产行业的低位。
对此，记者致电华润置地投资者关系部，其回应称：“公司大规模发债只是希望优化财务结构，维持较高的评级。”
而另一了解该公司的分析师表示，华润置地未来2~3年对商业地产开发会保持在比较高的速度，特别是在2016~2017年，会有很多商场准备开始营运，初期资金回笼没那么快，因此提前进行股权融资。
频拿高价地
不可否认的是，华润置地通过不断发债补充的“现金弹药”也使得其在土地市场上更有底气，屡屡拿下高价地，频频创造地王。
1月6日，华润置地近20亿元竞得济南市中区三宗宅地。次日，华润在北京2015年新年第二次土拍会上，联合首开、平安竞得丰台“巨无霸”地块，成交价达86.25亿元，成为北京新晋总价地王。半个月后，华润置地以底价7.93亿元摘下桂林市琴潭区P091地块，楼面地价1586元/平方米。
进入3月份，华润置地在土地市场依旧杀伐果断。3月20日，上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块成功出让，经过3位竞买人108轮竞价，最终由华润华发联合体70.52亿元拿下。随后4月13日，华润、华发还拟就上海闸北地块斥15亿元设项目公司。
6月3日，苏州华润置地再次以15.4亿元、溢价率94%夺得苏州地王。拿下苏州地王的当日下午，华润华发联合体以总价87.95亿元、溢价26.87%将上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块收入囊中。该成交总价也成功创造当地的总价地王。
对于土地市场上的表现，华润置地投资者关系部向记者透露称：“上半年公司权益拿地支出金额合共181.5亿元。拿地主要在一二线城市，但如果二三线城市有合适的项目依旧会拿。”
该人士还给记者算了一笔账：“公司全年预计拿地金额约为350亿元，但这包括去年拿地今年支付的土地金额，扣除这部分公司下半年还有40多亿元的拿地预算。但拿地预算并不是死的，如果地块优质，而公司的销售回款和投资物业的收益也在上升，也会考虑多拿地。”上述人士续称。
毛利率隐忧
事实上，要确保销售目标完成780亿元的销售目标，华润置地也必须致力于产品结构的调整，加大在一二线城市的项目布局。但频繁拿下高价地虽然使得华润置地在销售上存量颇丰，也为其带来了日后项目毛利率的隐忧。
纵观华润置地近年来的销售数据不难发现，该公司在业绩增速明显的同时，毛利率却屡屡下滑。而致使毛利率逐年下跌的原因虽然有行业利润率下降的大趋势在，但也与其不恰当的扩张拿地息息相关。
资料显示，2010年华润置地斥资190亿元，增加660万平方米土地储备，新进入扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博9个三线城市。2011年，华润置地再次耗资195亿元，新增942万平方米土地储备，新进入南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照8个城市，战略布局增加到39个城市。
在大规模地进入二三线城市的同时，华润置地还着手提高周转率。而这也使得其获了销售规模的快速增长，由2011年的291亿元增长至2012年的522亿元以及2013年的622亿元。
但另一方面，华润置地却不得不接受毛利率持续下滑的局面，2012年度的毛利率由2011年度的39.5%降至37.6%；2013年的毛利率继续受此前的三四线扩张影响，大幅削减近十个百分点达到28.2%
为此，2013年因宋林案而在华润置地就职的董事长吴向东，在进入华润置地之后的一大动作就是调整拿地策略，提高公司的利润率。
于是2013年，华润置地以395.36亿元人民币拿下1009.66万平方米土地，新增土地量达历年之最拿地。拿地的城市较之前的三线城市逐渐转移到上海、广州、南京、厦门等市场良好的一二线城市。
然而，一二线城市的高价地并非华润置地提高毛利率的灵药。经过2013年和2012年的拿地调整后，2014年的毛利率略有改善，却仅微升至30.6%。
因为在房企的成本由土地成本、建安成本、营销管理费用及税金、精装修费用、财务成本等等构成。倘若地块拿地成本较高，自然会增加各类显性和隐性成本，相应的盈利空间在收窄。
而针对日前拿下的数块高价地块，华润置地在回应记者时解释称：“公司拿地时会对项目作出评估以保证日后的利润率。一般IRR（内部收益率，Internal Rateof Return）最低要求在10%~15%，部分一二线城市的IRR则要求在23%~25%之间。”
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
