新政红利外溢 深圳商业地产市场大幅回暖

网易房产5月15日讯 楼市回暖趋势已经确认，住宅市场的火热将传导到商业市场，带动推售及投资客入场的逻辑。5月份，深圳商业地产市场的预售面积突破13年9月以来高点，以10.7万平米力压去年12月的9.06万平米的推售面积。其中，推售的商业单位全部来自于龙岗，统一为社区商业。

综合来看，商业的火爆一方面是市场价格已上升到较诱人位置；二是开发商也到了见好就收回笼资金的时间节点；三是政府政策的持续共振导致需求高涨，且在市场情绪的自强化过程中不断的释放。

龙岗独占近11万平预售

住宅市场的火爆传导到了商业市场，大量投资客的回归使5月份的商业市场推售达到了近11万平米，是2013年9月份以来的新高。深圳中原认为，商业市场预售的爆发势必也将在接下来的几月带动商业推售的大规模上升。

4月全市一手商业共成交79套约4523㎡，成交套数较上月有所增长，但由于一季度推售的项目极其有限，商业备案信息又有一定的时滞影响，所以整体成交面积不升反降。

深圳中原认为，这种现象的出现，并非商业市场无法分享政策红利的表现。相反，在5月份的预售数据击破了2014年12月的高点后，后期的商业市场销售表现会出现大幅度的升温。

从区域分布来看，4月成交集中在龙岗和宝安两区，其中龙岗区受新木半里大厦的商业集中备案所刺激，成交面积占比接近8成。具体来看，龙岗区共成交52套共计3354㎡，其中新木半里大厦成交1357㎡。

其余在售项目中，同创新作居和国香山花园表现较佳，分别录得13套共计556㎡及4套共计518㎡成交面积。宝安区本期也表现突出，主要有华盛盛荟（优惠购、楼盘相册、最新报价）名庭备案11套共计474㎡，勤诚达22世纪（优惠购、楼盘相册、最新报价）备案7套共计237㎡，新地中央（优惠购、楼盘相册、最新报价）花园5套共计150平米。

从成交的物业类型来看，本月的物业成交也主要由住宅底商组成，写字楼底商全部由新木半里大厦的备案所构成。预计新推售物业的入市将再次改变目前成交局面，住宅底商将占主导地位。目前，住宅底商销售高达58%；写字楼底商占比为31%，纯商业占比为11%。

4月全市将近8成的商铺成交集中在龙岗区，批售的将近11万平米未来将入市的住宅底商，也全部集中在龙岗。预计龙岗将在很长一段时间内领跑全市，占据商业成交备案的主导地位。

短周期内商业行情上涨

央行在3月份延续了930至今的宽松的货币政策调控思路，于3月30号推出了二套房首付降低新政，极大的提振了住宅市场的信心。此外，财政部也将营业税征收从五年降为两年，为楼市的复苏添加了推动因素。

此外，央行在4月20号再次超预期降准，市场看涨信心得到了进一步的强化。在经济数据低迷，外汇占款减少，财政刺激需要大量资金支持而地方债又迟迟无法置换的情况下，央行降准降息的逻辑在很长一段时间内都将继续维持。降准降息会带来资金面的持续改善，同时利好供给方的开发商和需求方的买房者，增量资金将进入市场。

市场看涨预期与资金面的高涨相呼应又将产生正向反馈循环，为楼市的进一步回暖打下基础。随着整体市场的好转，特别是来自住宅市场的推动，商铺投资客情绪将开始回升，全市二手商铺成交量将逐渐放大。预计在未来可以看到商业市场走出一波稳定的短周期上涨行情。

这些项目的价格均较高，体量也较为可观，拉动均价上行幅度明显。全市均价环比强势反弹，为55000元/㎡，较上月大幅上涨近10%。然而，由于商业物业的成交套数远不及住宅，故而单月样本有限，成交价格波动较大，该均价对整体价格的反应有一定的局限性。