房价失控VS加码调控 深圳楼市进入“博弈期”

2013年已进入四季度，深圳楼市究竟谁能笑到最后？是或已失控的深圳房价？还是12天内两次释放调控信号的加码政策？是期待“越调越涨”冲刺业绩的开发商？还是盼着降价却无奈看涨的购房者？从金九成色不足，银行房贷闹钱荒，进入银十房价飙红，深圳连续两次释放调控信息，四季度的深圳楼市已然进入了“博弈期”，一方面是让各方看跌的市场大环境与加码调控，另一方面，则是血淋淋的一二手房价“牵手跳高”事实。

回顾：不平淡的金九银十 致深圳终将越调越高的房价？

深圳金九成色不足，新开盘数量不及预计开盘数的一半，最后一手房市场以成交量价齐跌的结果告终。而转眼银十过半，首周因国庆假成交下跌，随后的第二周里市场恢复常态，一手住宅更环比暴增259%。与此同时，贯穿金九银十的还有深圳房贷的“全城告急”，银行二度钱荒导致的“一贷难求”现象，购房者无奈增加买房成本，开发商担心客户刷卡的决心动摇。

进入四季度，对比3月末新“国五条”深圳版细则中规定的年度房价调控目标，目前的深圳房价显然“不合格”。此情况下，10月11日，深圳“加码”的八项楼市调控措施出台，二套住房贷款首付和利率或面临大调，业内预测四季度或将出现楼市转折点。

在如此行业环境和调控信息频频出台的情况下，市场以及购房者的看跌情绪均比较浓烈。然而世联地产近日发布的《三季度世联购房者信心指数报告》显示，有超七成购房者看涨未来房价。

本应看跌却无奈看涨的背后，是整个市场并没有降温的实际趋势，不仅出现豪宅项目备案价25万元/㎡为深圳再添“亿元豪宅”的发烧现象，昨日下午，中海地产以38亿2千万拍下深圳年内第二块商住用地，溢价率高达91%，除去安居房部分实际楼面价已超2万，业内也预测周边将迎来新一轮房价涨幅。同时，据网易房产调查，目前除却部分尾盘降价促销外，进入银十后的一二手楼市鲜有降价，反而稳中有升。

一手价格坚挺二手普涨5%以上  中介感叹“二手房太厉害”

银十过半，据网易记者此次走访了解到，目前一手楼盘大部分价格依旧坚挺，而二手房特别是关内楼盘则呈现再一次涨价的趋势。

位于龙岗中心城的承翰陶源（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目自今年8月份以来陆续推出“一口价”单位，从而每周保持良好的成交量，但实际上该项目的均价已从开盘时期的1.3万升至目前的1.46万，据开发商营销部人士表示，项目当前已结束一口价单位的推出，价格也保持在1.4万-1.5万左右。

而位于龙华清湖的幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价），一期已基本售罄，二期将在本周末开盘，据了解，一期的均价在2.1万—2.3万左右，而二期均价目前未定。现场销售人员告诉记者，二期产品会参考一期均价，但绝对不会低于一期价格。

麟恒中心广场（优惠购、楼盘相册、最新报价），位于龙岗横岗，该项目在8月底以1.8万左右均价开盘获得热销，目前十月份仅剩下10套左右的大户型单位在售，而通过了解，该项目均价也已经攀升至2万-2.3万。

对比以上部分热销项目，丹梓龙庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目位于龙岗坑梓，由于地理位置较偏于以及大部分为双拼两本证户型，因此销售情况一直不佳，但该项目自今年5月份开盘也已经从8000元小幅涨至九月份的9000元成交均价，据了解近期也并没有价格上的降幅或者促销信息。

就在一手楼市价格坚挺稳中有升的同时，二手楼市场同样呈现出惊人的涨价趋势。昨日记者致电某二手楼代理公司分行经理了解到，国庆长假至今，福田北的一些豪宅价格普遍涨了5%左右。“关内的二手房目前还是很受关注，诚意看房的客户依旧不少，同时根据我们的经验和了解，在豪宅区域的二手房价格涨5%的情况下，则普通住宅则至少要涨3倍，一套100万房子现在要加15万，现在的二手房太厉害了”。

地产商：银十仍可冲刺 不到真正寒冬没想过降价

对于当前深圳楼市处在政策风口浪尖上的情况，记者昨日联系到数家房地产开发公司项目负责人，大部分均表示说近期也有关注到深圳一二手房的各种政策动向，也密切留意市场上的价格动态，但在政策未真正落实之前，由于目前看来十月份市场成交情况良好，也仍未收到任何需降价促销的信息，非到必要的“寒冬时期”则项目基本没有考虑到降价甚至“贱卖”。

而中原地产策划人士表示，根据中原每周的市场监控数据显示，近期“大部分楼盘降价”的说法并不明显且有些许夸大之嫌。其告诉记者，的确有小部分进入尾盘状态的楼盘会在年底持续以特价房形式出售，但由于九月市场实际成交情况并不差，十月份很多开发商并没有降价或其他促销准备，“开发商大多对银十抱有一定期望，希望能最后冲刺一把。”

其表示，目前看到的楼盘周末促销信息与活动，实际上更多的是为迎合银十节点才推出的营销噱头，他分析说，一般来是到十一、十二月份的时候，部分中小型开发商为完成全年业绩，才会在价格上有所让步。

“如果年底真有大政策出台，则很多预计开盘或加推的项目一般就会因此而延迟节点，毕竟市场不明朗，但定价上则肯定是整体市场的价格动向而定，很少楼盘会肯做第一个价格跳水的项目。”该策划说。

房价高企深楼市“博弈” 控制目标成功与否仍难下定论

今年上半年，由于受到调控所带来的恐慌性刺激，深圳新房均价经历了连续三个月上涨，甚至创下近三年来新高。据统计，深圳2013年前三季度新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点，房价调控压力比较严峻。

回顾深圳公布的房价调控目标，根据深圳年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年深圳新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

深圳综合开发研究院主任宋丁等专家接受网易记者采访时则表示，房价数据带有阶段性，也容易受到片区成交的结构因素影响，房价能否达到调控目标，目前依然难下定论。

而深圳政府显然也感受到房价调控目标所带来的巨大压力，从9月至今，已连续出台多项调控措施来引导房价发展。不得不提的是，对比在以往的房地产调控中深圳一般都是严格执行中央政策而言，此次深圳也少有地在中央的基础上“加码”——单独研究和调整房地产市场政策，并在短短12天内第二次释放所谓的“深八条”楼市调控信息，，或首先增加住宅用地供应和调整二套房首付比例和利率。

看得出，釜底抽薪的政府已表态将严格调控楼市，但房价的一路高涨能否就此“刹车”？深圳楼市的这场“博弈”，或者仍将是一场没有绝对赢家的持久战役。