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承德千亿旅游项目遭遇滑铁卢 半数项目搁浅

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位于双滦区大元宝山村的承德市重点旅游项目皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园区的建设工地一片沉寂,山坡上项目指挥部空无一人,每个办公室内都落下一层厚厚的灰尘。

9月3日,地处塞北的河北省承德市空气中夹杂着丝丝的凉意。

位于双滦区大元宝山村的承德市重点旅游项目皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园区的建设工地一片沉寂,山坡上项目指挥部空无一人,每个办公室内都落下一层厚厚的灰尘。

据双滦区委宣传部相关负责人介绍,因为受到国家清理违规高尔夫球场政策的影响,该项目停工已经超过一年。大元宝山村村民也证实,从2012年7月份就已经停工。

承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园区是北京海航置业有限公司(下称“海航”)投资103亿元建设的旅游地产项目,占地总面积2万亩,一期项目于2011年10月份开工,包括投资2亿元的18洞高尔夫球场、投资3.5亿元的五星级酒店和投资7亿元的别墅项目。

自2011年4月海航从北京燕宝公司接手项目以来,两年多的时间过去了,皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园区只建起数十间工棚、建成一个水池和平整一小部分土地。

海航方面称:“我们的项目从没有停工,一直在有序办理各种手续。”不过据项目承建方中铁建的一位留守工作人员介绍,由于大元宝山村民阻拦施工,项目已经停工一年多了,“听说是海航把征地费用给了双滦区政府,政府没有给村民,所以村民不让施工”。

其实,遭遇波折的不止海航一家。据中国房地产报记者不完全统计,从2009年至今,承德全市范围内累计投资千亿元建设的67个旅游项目中,除了双塔山风景区、元宝山滑雪场、鼎盛王朝、碧峰门民俗文化街、金龙皇家广场、高星级酒店及国际老年公寓、茅荆坝七家温泉城等少数几个项目进展相对较为顺利外,多数项目进展不畅。

一位承德市官员称,国家政策风险、开发商资金及盈利预期、失地群众情绪反弹和承德市本身对项目承受能力是造成众多项目遭遇搁浅的主要原因,“主要还是政府规划出了问题”。

上篇:尴尬的现实

半数以上项目搁浅

海航遭遇的情形是承德千亿旅游项目的一个缩影。

在承德市重点实施的67个旅游项目中,至少有32个项目被河北省政府列入“十二五”规划重点建设项目中,至少有11个项目被列入《河北省人民政府关于加快发展旅游业的实施意见》确定的120个旅游精品项目中。

然而上级政府的支持并未为承德市旅游项目插上腾飞的翅膀,据中国房地产报记者不完全统计,除了少数几个项目进展相对较为顺利外,多数项目进展不畅。

其中双塔山风景区为老景区改造项目;碧峰门民俗文化街、金龙皇家广场、高星级酒店及国际老年公寓项目类似于商业地产项目对外销售;茅荆坝七家温泉城目前温泉城已经投入运营,酒店、度假别墅和产权式酒店已经封顶,但是由于手续问题还未开盘;最为成功的是鼎盛王朝项目,实景演出项目取得一定成功,其他项目也在有序推进中。

其他项目就没有那么幸运了,位于双桥区双峰寺镇平房沟村附近的智乔体育文化产业园,目前仅建成一座小型高尔夫球练习场,由于涉嫌以租代征占用平房沟村耕地和林地、补偿低廉等问题,遭遇村民抵制,山地高尔夫球场、赛马场、度假村等其他项目至今未动工,如果抛开项目部使用的简易板房,整个产业园甚至找不到一间固定建筑物,平房沟一位村民笑称北京智乔公司准备“随时跑路”。

投资23亿元、占地上万亩的围场御道口皇家体育休闲基地,从2009年开始建设至今4年时间过去了,因为违法占地毁林等问题引发失地农民上访、被媒体频繁曝光而陷入困境,“建了三四年了,连18洞高尔夫球场都没建起来。”当地一位旅行社负责人如是描述。

投资70亿元的平泉二全地温泉开发项目和投资60亿元的平泉鸽子洞大峡谷开发项目至今仍在招商中,平泉县另一个投资达55亿元的辽河源山地度假区也进展较为缓慢,目前开发公司仍在寻找合作方。

投资80亿元、占地32214亩的滦平县“凤凰谷”生态农业休闲庄园;投资85亿元的滦阳溪谷滑雪场项目;投资50亿元的金山岭长城区域旅游资源综合开发项目,这三个项目均位于滦平县境内,由于滦平县政府在公务员群体中非法集资为项目开工做“三通一平”遭到媒体曝光,这些巨无霸项目也先后遭遇搁浅。

此外,位于承德县的北大山石海森林公园项目和朝阳洞生态旅游景区项目目前还处于前期开发准备工作中,隆化县另外两个温泉开发项目依然处于招商引资阶段,而政府方面注册的开发公司只有几百万元注册资金,根本不足以撬动这些动辄上亿的项目。

兴隆县是承德市境内距离北京最近的一个县,该县投资80亿元、占地27000亩的将军国际健康城,因为违法占地、失地农民安置房建在地质灾害频发地段被媒体曝光而一度沉寂;另一个投资28亿元的东方勃艮第小镇项目,也在开工不久后即停工。

一个个项目搁浅的原因或许不尽相同,但多个投资数十亿的项目遭遇困境,一定程度上折射出承德市发展旅游业中存在的种种问题,不过,承德市政府雄心绝非止于此,2013年6月4日,承德市人民政府在北京市中关村展示中心举行“承德国际旅游城市发展规划”新闻发布会,现场再次签约了34个项目。

对于这些旅游项目具体实施情况,承德市发改委婉拒了采访要求,一名工作人员称:“我们只负责审批下面报上来的项目,项目具体情况还得到各区县发改系统了解。”

违规运作的恶果

中国房地产报记者调查发现,承德市众多个旅游项目搁浅,主要原因有二:一是国家政策限制;二是在建项目引发群众与政府、群众与开发企业冲突,导致停工。

从承德市政府实施的67个项目中不难发现,多个项目均包含着高尔夫球场、别墅和赛马场等国家明令禁止项目,这也是造成目前多个在建项目停工的主要原因之一。

承德皇家围场体育休闲基地项目、承德智乔山地体育休闲产业园项目、以及此前提及的皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园项目都因此处于停工或半停工状态,其他处于停滞状态的项目也大多都包括高尔夫球场、别墅和跑马场、滑雪场等国家明令禁止建设项目和限制类项目。

另一方面,部分项目也因为侵害群众利益、补偿不到位,引发群众集体反弹,而致使项目进展受到影响。

例如,大元宝山村6组一位冯姓组长称,皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园中所建的高尔夫球场项目占用的土地全部是该村的林地和集体用地,还有一部分为村民耕地,“占了4000多亩,我们一分钱也没有拿到,政府说这些地都是国有荒山,我们的林地承包证都在这,怎么就能成了荒山了”?

对此,一位海航相关人士向中国房地产报记者表示,海航曾在2011年5月12日借给双滦区政府2000万元用于收储项目建设用地,“直接支付给双滦区土地收储中心”。

对此,该区宣传部相关人士表示,补偿款已经足额发放至村民手中;而海航方面则不愿过多评述,“毕竟我们还要在双滦做项目,没有政府支持是不行的”。

围场御道口体育休闲基地项目和兴隆县将军国际健康城项目的停工困境也因补偿不到位而起。前者,在多数牧民都不知情的情况下,当地政府强行征用了5000多亩牧场用来建设54洞高尔夫球场,补偿不到位引发一部分牧民开始走上上访维权道路;后者共占用兴隆县陡子峪乡7个村土地,但补偿方式引发失地农民不满,而安置房建在河槽中,更引发了洪水与安全性的担忧。

截至目前,诸多侵害群众利益的行为并没有解决,干群之间矛盾也没有丝毫缓和迹象,御道口牧场的牧民仍在持续维权讨要补偿款,大元宝山村民仍在密切关注着海航的一举一动,兴隆县陡子峪乡失地被拆迁村民仍在为他们的利益奔走。

下篇:难解的棋局

小马拉大车

对于一个只有不到370万人口的地级市,上千亿的旅游项目虽然看起来美味可口,但真要吃起来,却有心无力。

从承德市近年实施的67个旅游项目投资力度上可以看出,动辄几十亿、上百亿元的投资项目已经完全超出当地政府的承受能力,也不是开发企业所能承受,一些地方政府的财政甚至连开发企业要求的“三通一平”都无法满足。

据不完全统计,67个项目中,总投资超过50亿元的旅游项目共有8个,超过百亿的项目有两个。其中皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园总投资为103亿元,刚刚签约不久由河北盛泰集团开发的围场御道口皇家至尊旅游文化度假区项目总投资额为105亿元。

从各县区投资分布状况分析,承德市辖双桥区和双滦区9个上规模旅游项目总投资额超过171亿元;围场满族自治县11个旅游项目总投资为206.4亿元;兴隆县其中2个大型旅游项目投资总额为108亿元;平泉县4个旅游文化产业项目总投资为186亿元;滦平县3个旅游项目总投资为215亿元;隆化县4个温泉项目总投资为46亿元;承德县、宽城县和丰宁县三个县投资总额相对较少。

而上述几个区县2011年度财政收入分别为:围场满族自治县为4.2亿元;兴隆县为7.6亿元;平泉县为14亿元;滦平县为17亿元;隆化县为10亿元;2012年度承德市全年财政收入为175.5亿元,总投资额大大超过当地财政承受能力。

2012年底,有媒体爆出,为了进行建设项目前期开发工程,滦平县政府以红头文件向各级政府、部门和企业非法集资数亿元,从而暴露出当地发展旅游项目的迫切心里和窘迫的现状。

不止是滦平县,受制于资金缺乏现状,承德市实施的多个项目均因此而迟迟未开工,一位来自当地政府方面的知情人士称:“一些开发项目所在地连一条像样的路都没有,哪家企业愿意去?政府又没钱修,只能瞪眼看着”。

仍在“摊大饼”

中国房地产报记者以北京投资公司的名义分别咨询承德县和平泉县数个项目开发企业,对方均表示欢迎投资,并力邀到现场实地考察项目,承德县某项目开发企业负责人称,其目前已经取得项目所在地400多亩基本农田的开发权,可以用来合作开发房地产别墅项目,“这地方环境好,短期收回投资成本并不困难”。

承德市所开发的近百个旅游项目中,多个项目占地面积超过万亩以上,如果开发的过程中不加以规范,必将对当地自然资源造成严重破坏和浪费,也加剧失地、被拆迁群众的生活负担。

另外,除了有着深厚历史、人文价值的承德避暑山庄,和距离北京较近的丰宁草原之外,其他项目都缺乏客源基础。即便这些项目能够顺利建成,承德市不便的交通、旅游项目规划上的缺陷也制约了当地旅游发展。

交通上,承德国际旅游城市主要面对环渤海地区,尤其是与之相邻的北京市,但目前承德到北京250公里需要至少4个多小时车程,如果乘坐高铁,4个多小时的车程足以从北京到达南京或者武汉,如果乘坐飞机,4个小时可以辐射全国境内、甚至周边国家和地区。

规划上,目前承德市规划中或者在建的近百个项目中,除了鼎盛王朝等少数几个项目具备特色外,其他项目几乎千篇一律,高尔夫球场、别墅、酒店、温泉、度假、滑雪场、赛马场……毫无新意。

中国休闲旅游文化研究中心副主任孙小荣表示,地方政府发展的初衷无可非议,但要根据当地实际情况来规划,“这就像一个饿了几天身上没有一分钱的人忽然遇到了一桌丰盛佳肴,你不去考虑这些菜是否干净?有没有下毒?你有没有钱去支付餐费?饿了几天的身体是否能消化了这些佳肴?而是一股脑先吃下去,吃的时候很爽,吃完怎么办?”

破题艰难

法国著名设计师雅各·罗哲里先生在接受中国房地产报记者采访时,曾痛心于中国在发展旅游地产项目时的千篇一律,“发展旅游地产项目,人文建筑必须与当地自然环境和谐共生,尊重自然原貌,否则将是非常丑陋的”。

问题已经显露,但对于千亿旅游项目的成败得失,承德市政府注意力更多集中在光鲜的投资数据和可观的土地财政上面。

开发商也是如此。整个国际旅游城市建设规划在开发商眼里更像是一场分食蛋糕的圈地运动,以微不足道的代价取得的,不仅仅是成千上万亩土地开发权,还有弥足珍贵的景区资源。

国家旅游局一位专家曾在接受中国房地产报采访时表示,很多开发企业名义上是在做旅游项目,实际上做地产项目,旅游不过是地产利益掩盖下的幌子。“这种情况背后一般都存在政商权钱交易行为。”据承德市某项目开发企业相关负责人介绍,为了办理项目各项审批手续,该公司每年光吃喝礼品费用就高达近百万元。据承德市另一个大项目开发企业工作人员介绍,为了项目能够顺利进行,公司领导曾陪同承德市区主要领导一起到欧洲某国考察,“别的支出不清楚,我所知道的,光烟酒、礼品和吃饭的支出就将近十万元,这仅仅是一次的费用”。

开发商的努力显然是有目的的。取得项目开发权后,一旦办理下立项、土地等各种关键手续后,其投入便会得到十倍甚至百倍的回报,开发商们很清楚土地对于一个房地产企业的重要性。

对于承德市旅游投资过热的情况,孙小荣认为,当地政府应该从长远利益出发,根据自身实际条件制定相应的发展政策,“首先要不违背国家政策,不仅要规范开发商的违规行为,政府也要规范自己的行为,同时也要维护好老百姓利益”。

上述国家旅游局相关专家认为,让地方政府自我纠错很难,需要上级政府或者国家相关部门去进行规范。

9月5日下午,就承德市实施千亿旅游项目过程中存在的相关问题,中国房地产报记者再次向承德市委宣传部了解相关问题的回复情况,宣传科一位工作人员称:“我刚刚回到办公室,采访提纲还没看呢,我尽快看了给你回复。”截至记者发稿,相关内容仍未得到回复。

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