世邦魏理仕：粤港澳大湾区物流设施投资市场近年快速升温

网易房产讯，2022年4月20日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《破解粤港澳大湾区内地九市物流设施投资密码》，解析大湾区内地九市物流设施市场发展状况及投资策略。

粤港澳大湾区的GDP总量已经跻身世界湾区前三，高度开放的营商环境、良好的经济发展势头、快速的人口增长、稳定上涨的消费和不断释放的政策利好，叠加出口导向型经济发展突出带来的旺盛进出口需求，共同推动着湾区物流设施市场发展持续向好，市场活力不断绽放，空置率长期处于低位，租金呈现稳定增长。受益于此，粤港澳大湾区物流设施投资市场近年来快速升温。疫情影响下电商消费习惯的养成加之进出口需求的不断复苏，粤港澳大湾区物流市场将在中长周期内保持良好发展势头，从而带来更多的投资机遇。

CBRE世邦魏理仕聚焦粤港澳大湾区内地九市，通过对影响物流设施投资的六大相关要素（经济发展潜力、交通设施优势、物流设施供应、需求、租金表现和投资市场热度）进行定量和定性的分析，并基于此对每个城市的不同因素进行星级评价，进而综合得出其投资性的整体评级，最终为投资者描绘出在粤港澳大湾区内地九市进行物流设施投资的三个梯队以及每个城市具体的投资区域、投资标的和投资类型策略。以下为报告内容简要：

经济强劲发展带来旺盛物流需求

粤港澳大湾区GDP总量位列世界湾区第三，已经超过世界第十大经济体——加拿大，且货运及客运量远超其他湾区。与此同时粤港澳大湾区地均、人均GDP位列中国城市群榜首，2021年人均GDP达14.6万元/人。聚焦粤港澳大湾区内地九市，其城市间货运量占比位列全国城市群第二，城市融合水平位居榜首，物流需求强劲，其背后折射出强大的经济基础。首先，2021年九市中的四市GDP已过万亿，且十四五期间年均增长率均在6.0%及以上。其次，九市贸易总额保持全国领先，为广东省贡献了95%的份额，而广东省的贸易总额更是连续36年居全国之首。再次，九市人口净流入的快速增长也令消费保持旺盛。对比第七次人口普查和第六次人口普查结果，两大核心城市深圳、广州人口增量分别位居全国第一、三位。十年间人口增长分别为720.22万人以及597.58人，增幅高达68.46%和47.05%。人口增长带动下，湾区内地九市2021年社会消费品零售总额在全国的占比已达7.8%。

图一： 粤港澳大湾区内地九市十三五与十四五GDP年均增长率

数据来源：各市统计局官网，2022年

东西新通道带来物流市场发展新机遇

湾区物流市场的崛起其实是湾区交通基础设施建设发展的映射，因为物流运输对交通的强依附性，湾区物流发展路径为沿着G4高速—珠三角内环线—珠三角外环线不断扩延，从而遍布粤港澳大湾区内地各市，以广深两市为核心，分别向珠三角东西两岸进行延伸。未来开通的深中通道、深珠通道、南中高速将极大缩减珠江西岸城市到深圳的通行时间，将在中远期利好珠江西岸中山、珠海、广州南沙，甚至江门的物流市场。此外珠三角枢纽机场的开通也将带动湾区进出口物流需求的进一步增长，推动佛山物流市场的发展。

图二：粤港澳大湾区内地九市物流设施与交通发展图

湾区内地九市高标仓市场供应有限

2021年湾区内地九市高标仓存量近1,300万平方米，深莞、广佛四市为核心物流市场，高标仓存量占湾区内地九市总存量的83%。横向来看，当前中国三大城市群（京津冀、长三角、大湾区）的核心物流区域高标仓存量基本相当，均位于1,000万平方米左右，其中深莞广佛区域的空置率最低，仅为4.3%，供不应求的市场态势凸显。未来3年，新增供应总量增加，但分布不均，其中广州、东莞两地占全部新增供应近六成，新兴区域占比略有上升。

图三：粤港澳大湾区内地九市过去3年及未来3年的新增供应

数据来源：CBRE研究部，2022年

多样性需求齐增长，交通设施赋能未来需求增长

从需求层面来看，电商及3PL需求覆盖湾区内地九市，进出口需求主要分布在广深莞。广深佛莞物流需求丰富度高，且各类物流需求量均较高，惠州和中山的需求规模居中等水平，而肇庆和江门整体的需求总量较小。值得一提的是，发达的制造业集群和高度协同是塑造湾区内地九市物流需求结构另一大重要要素，通过对过去5年CBRE追踪的高标仓租赁交易的分析，我们发现湾区内地九市的仓储租赁面积中制造业租户占比达到17%，在国内所有区域中排名第一。着眼未来，区域经济增长、人口流入增加，特别是交通设施新规划的连通将进一步推动湾区整体物流市场需求的增长及其在各城市间的合理分布。

图四：粤港澳大湾区内地九市物流需求强度图

供不应求推升租金快速增长

从湾区内地九市来看，在绝大部分区域高标仓供不应求的情况下，经济活动强度、港口机场等重要基础设施分布是影响区域内高标仓租金梯度的重要因素。总体来看，除珠海外（仅有一个高标仓项目），湾区内地九市高标仓月租金介于30-48元/平方米。其中，2021年珠江口东岸租金高于西岸17.1%,同比上升1.3个百分点，租金增长速度快于西岸。而作为全国同城化最前沿的区域，广佛位于区域中心位置，两地高标仓租金水平逐渐趋近。过去三年湾区内地九市高标仓平均租金实现了3.3%的年均涨幅，领先于全国其他主要区域，未来3年，鉴于此前持续的供不应求状况，预计大多城市的仓库租金将保持3-5%的年均增长。

图五：粤港澳大湾区内地八市*过去3年高标仓租金年增长率

*珠海首个高标仓项目于2021年交付，因此不在统计之列。

数据来源：CBRE研究部，2022年

投资市场热度不断高涨

新冠疫情爆发以来，粤港澳大湾区内地九市的物流地产大宗交易额快速增长，但从城市群的横向对比来看，整体规模对比京津冀和长三角依然相对较低。从区域内部来看，广州作为一线城市以及可投项目机会相对较多，物流大宗交易市场表现最为活跃。因深圳可供出售项目稀缺，受益于深圳物流需求外溢最为显著的东莞和惠州的收购机会也受到了投资者的青睐。纵观过去四年的大宗交易的投资目的，投资型成交已成为市场主流，8成交易由地产基金、企业和开发商购买。放眼未来，广深都市圈将持续吸引物流设施投资者的关注。根据CBRE2021年中国仓储物流租户调查报告，得益于一线城市及周边庞大的人口消费规模以及高效的物流运输效率，一线城市及周边依然是租户首先的扩张区域，而租户在湾区内两大都市圈的扩张意愿领跑全国。

湾区内地九市物流设施投资策略建议：

· 投资三梯队划分

综合以上影响粤港澳大湾区内地九市物流设施投资决策六大因素的分析，CBRE对核心市场和新兴市场进行了星级评比，并由此最终划分出在湾区内地九市进行物流设施投资的三个梯队。湾区内地九市的核心物流市场中深圳、广州和东莞为投资第一梯队，作为主要外溢需求承接区的佛山、惠州和中山均为第二梯队，而肇庆、江门和珠海这三个新兴市场为第三梯队。

图六：粤港澳大湾区内地九市物流设施投资三梯队

· 梯队投资策略建议

结合湾区内地九市物流设施投资三梯队中各城市物流设施市场发展现状、项目特点、物流用地及相关政策规定，CBRE提出了湾区内地九市物流设施市场的具体投资策略。

图七：粤港澳大湾区内地九市物流设施投资三梯队

着眼未来，随着国内公募REITs的推出，带来良好资本退出渠道，使得物流类新基建物业更受投资者的青睐，湾区内地九市物流设施投资热度预计将不断升温。站在投资窗口期的关键点上，投资者需要以更专业的视角来进行市场与项目的甄别，抢占粤港澳大湾区物流设施的投资先机，从而实现投资策略的最优化。