厉害！深圳要新建一个CBD，1万亿投资，罗湖北站+TOD新城

近段时间，深圳有两件事非常受关注：

1、香港发布最新施政报告，提出北部都会圈计划，把市场视线再度拉回罗湖。 香港北上，拟建300平方公里“北部都会区”，重点发展科技创新产业，这相当于一个特大号的“深港科技合作区”，对深圳意义重大。

罗湖、盐田、福田、南山，这些挨着香港的区域，都在融合，协同发展范围之内。香港将直接修建包括地铁、快轨、北环线等等基础设施，直接连通深圳以上各大区域。

2、罗湖区第八次党代会胜利召开，高质量建设“湾区枢纽 万象罗湖”。

深汕高铁罗湖北站建设提速；莲塘/香园围口岸建成使用；湖贝、蔡屋围统筹片区开工建设；水贝-布心片区实现整体升级；清水河重点区域塔吊林立、机器轰鸣……

罗湖的大基建正在持续加速，在此之下，一大波机会即将诞生，比如清水河TOD交通枢纽区域等等。

在淘哥看来，2021是罗湖的价值爆发年。在深圳+香港的大协同背景下，罗湖正在通过大基建和旧改，激活几十年沉淀的交通、学校、医院、商业等城市资源，走向世界城市舞台的正中央。

01.

罗湖未来十年固定资产投资1万亿

按照世界眼光、国际标准规划设计未来

今年，罗湖提出一个新的宣传口号“湾区枢纽、万象罗湖”！经过一番详细了解，淘哥感觉以前真的小看罗湖了，罗湖未来不得了。 罗湖区委副书记、区长刘智勇曾明确表示：罗湖将是深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一。

他说，在21世纪20年代，罗湖重新以世界的眼光、国际的标准来规划设计罗湖的未来。 1、以大规划引领大发展，构建“一主两区三带”、“中心集聚、东西联动、南北贯通”的总体发展新格局。

一主：即以深南东路为总部经济主廊道；

两区：打造国际消费服务核心区、文化生态休闲区两大片区；

三带：全面推进大梧桐新兴产业带、深港口岸经济带、红岭新兴金融产业带三大产业带发展，构建起全方位发展的战略布局；

其中还有三个中心：金融商务中心、科技服务中心、和深港创新联动中心。

罗湖区“一主两区三带”产业空间布局

如上图，这就是未来十年罗湖的发展大格局，其中尤其值得关注的是清水河片区，它是大梧桐新兴产业带+红岭新兴金融产业带+科技服务中心，三大战略规划的交汇处。

新兴产业、金融、科技三者的结合，相信大家在南山科技园已经体会到了其威力了。在罗湖的未来布局中，淘哥感觉，清水河片区定位跟南山科技园非常像，将成为深圳最值得期待的CBD。

2、罗湖未来十年固定资产投资1万亿，规划四大千亿片区，清水河是重头戏。

1万亿是什么概念？据统计，2005-2014年10年间，罗湖年均固定资产投资不到78亿元；2015年启动城市更新以来，近5年年均固定资产投资约234亿元，为十年前的3倍。

但是，未来十年，罗湖的固定资产投资将达到一万亿，年均1000亿，又是现在的3倍多，是05-14年的十倍不止。这意味着罗湖的城市价值还远未到顶，未来充满无限的可能！

根据最新的规划，罗湖将打造蔡屋围-湖贝、清水河、笔架山河以及深港口岸经济带四个“千亿片区”。

清水河就是其中重头戏，作为深圳全市18个重点区域之一，规划用地面积542万平方米，高铁罗湖北站与三条地铁线汇聚于此，将成为站城一体、产城融合的科技新城。

清水河片区示意图

淘哥认为，罗湖未来十年1万亿，这些投资的每一元每一分，都会体现在罗湖的城区价值上，进而抬升物业价值。而且，这些价值兑现的速度会很快，三倍、十几倍于过去的速度。

所以说，千万不能用老观点看罗湖。如果说以前是自行车，未来十年，罗湖将坐上高铁。如果你以前老埋怨罗湖变化慢，房价不涨，以后你会惊讶于，罗湖变化太快了。

02.

清水河TOD级交通枢纽

将是全市轨道交通密度最高的区域之一

过去，罗湖的一大瓶颈是交通，到罗湖就感觉堵车。但是，未来罗湖的交通也会大变样，将成为真正的湾区枢纽。

未来的罗湖，将有三大交通枢纽，清水河罗湖北站、深圳火车站、大剧院。其中，尤其值得关注的是高铁罗湖北站综合交通枢纽。

清水河枢纽定位为湾区核心交通枢纽，项目地处罗湖区北部，南邻笋岗特色商贸区，北接龙岗布吉新城，位于大梧桐新兴产业带，是罗湖区最重要的战略性新兴产业总部和未来产业孵化区。

建成后的高铁罗湖北站综合交通枢纽，将是粤港澳大湾区核心交通枢纽之一，也是一座集国铁、城际、城市轨道，以及各类交通接驳设施于一体的大型综合TOD级交通枢纽。

罗湖区发展改革局副局长童星曾说过：“未来，清水河片区将是全市轨道交通密度最高的区域之一，也是罗湖枢纽中的枢纽。”

1、深汕高铁、深汕城际将在清水河重点片区汇集。

不久前，深圳交通十四五再次提到高铁罗湖北站综合交通枢纽，已引入深汕铁路、深汕城际。

深汕高铁项目经过罗湖区范围线路长度11.996km，据报道，深汕高铁罗湖北站沿线征拆正在推进，征拆工作集中在清水河街道，征拆内容共计15项，基本完成任务7项。目前征收公告已经发布，后续补偿方案相关事项正推进中。

规划引入的深汕铁路，设计速度为350公里/小时，于2021年1月4日正式开工，预计于2025年建成。规划中的深汕城际铁路，设计速度为300公里/小时。

从区域层面看，通过深汕高铁，清水河将融入全国高铁网络，可以连接厦深铁路、福厦铁路、广汕铁路、深南铁路等国家沿海高铁通道，线路建成后，可实现东部都市与东西部大中城市5 ~ 6小时通达，助推罗湖融入湾区一体化发展。

从湾区层面看，清水河作为辐射粤东的湾区东部门户枢纽，深汕铁路、深汕城际兼有深圳至深汕合作区高频城际功能，枢纽布局与都市多中心体系契合，是东部核心区往深汕合作区高速商务、通勤、往来的城际枢纽。

2、地铁17号线、25号线与14号线无缝换乘。

按照规划，高铁罗湖北站综合性交通枢纽还将引入地铁14号线（在建）、17号线（规划）、25号线（规划）。目前地铁14号线正在建设当中，预计2022年建成运营。

来源《清水河地上地下空间一体化开发规划》

据最新进度显示，地铁14号线月初全线贯通，全线车站主体结构完成100%，区间完成100%，月底开始陆续“还路于民”……这意味着14号线的开通离清水河越来越近了，一座TOD级交通枢纽的规划正在逐步实现中。

随着地铁14号线清水河站2022年建成运营，后续还有地铁17号线同站换乘，远期规划有25号线，将形成5站换乘的综合性交通枢纽。

在岗厦北可换乘2\10\11号线、在黄木岗可换乘7号线、24号线、在清水河可换乘17号线、25号线，2站即可到达深圳CBD。

据测算，清水河片区未来将辐射服务罗湖、福田、龙岗南部区域超过400万人。

高铁罗湖北站综合性交通枢纽效果图（以实际建成为准）

综合来看，高铁罗湖北站综合性交通枢纽规划建设将有效平衡深圳东西高铁布局，提升深圳东部枢纽竞争力，对于加强深圳往粤东方向的辐射力，落实东进战略，促进湾区融合发展具有重大意义。

03.

罗湖正在打造“科创清水河”

占据罗湖未来产业半壁江山

产业发展是房产价值的基础，罗湖未来哪个区域产业基础最雄厚？淘哥感觉，毫无疑问就是清水河片区。 罗湖的土地资源非常稀缺，建设用地只有35.5平方公里，占辖区总面积的45.1%。清水河片区用于全球招商的土地有24.4公顷，可见这个片区在罗湖产业布局中的重要性。

罗湖区曾明确表示：清水河位于深圳城市中轴线上，未来将打造国际商务总部、新兴产业聚集区，成为深圳最值得期待的CBD。

细心观察的朋友们会发现，这些年，清水河发生了翻天覆地的变化。

上世纪80至90年代，被称为“中国第一仓”的清水河，曾是全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库。随着城市的发展，清水河原有的仓储功能和建设水准远远不能满足发展需求，迫切需要转型升级。

2014年，清水河片区被列入深圳市重点开发建设区域。经过几年精心打造，该区依托更新释放出了优质产业空间，已成为罗湖城市更新的核心区域。

2017年，清水河大梧桐新兴产业带，被广东省委省政府作为建设节点，列入广深港澳科技创新走廊。

2018年，市政府授牌清水河打造“人工智能产业基地”，引导清水河由传统低端的仓储物流业，向人工智能、生命健康、新一代信息技术等战略性新兴产业转型升级。

2019年，清水河片区吸引华润、宝能、中海、物资集团、中粮大悦城、澳康达等重量级开发商进驻，以实力铸造科技创新产业集群。目前已引进软通动力、奥拓电子、中金岭南、宏祥新材、恒力石化等百亿级龙头企业。

2020年，罗湖以创新思维破解了清水河重点片区的一批历史遗留问题，全年完成固定资产投资133.45亿元，同比增长5.62%，形成了“南金融商贸、北科技创新”的新格局。

清水河片区示意图

2021年2月，清水河生态科技产业园正式动工。作为罗湖区首个由政府主导规划建设的现代化产业园区，同时也是清水河南片区新兴产业总部大楼集聚带，未来将引进高新产业，打造现代化、智能化、生态化的智慧型生态园区，可实现年均税收贡献25亿元。

清水河总部大楼示意图

总结下来，淘哥发现，清水河片区地处粤港澳大湾区核心中轴，不仅是清水河重点区域的重要组成部分，也是罗湖大梧桐新兴产业带的核心区域。

未来“科创清水河”将重点布局人工智能、生命健康、新一代信息技术等战略性新兴产业，结合笋岗片区的金融发展、成熟配套优势，将成为引领智能产业创新发展的增长引擎，成为罗湖融入湾区、链接世界的全新支点。

04.

银湖山下，亚太·半山樾府

罗湖焕新、清水河崛起的原始股

上面，淘哥给大家介绍了罗湖未来的宏伟蓝图。仔细分析我们能发现，其中的清水河片区，非常值得期待。

在这个背景下，显而易见，谁能率先布局清水河，谁就能享受未来丰厚的红利。今天淘哥就给大家推荐一个这样的项目：亚太·半山樾府。

1、清水河首发作品，距高铁罗湖北站仅300米，属名副其实的TOD物业。

按照惯例，我们先来看看位置，亚太•半山樾府位于罗湖区清水河红岗路与临平一路交汇处，占据银湖山郊野公园以南，清水河创新科技园以北，毗邻高铁罗湖北站及清水河站。

亚太•半山樾府效果图 淘哥提醒大家注意，半山樾府是清水河片区的首发之作，项目周边有约140万平银湖山郊野公园环绕，相当于2.3个莲花山公园，还有罗湖最美骑行绿道——11公里银湖山骑行绿道。

11公里银湖山骑行绿道示意图 地铁3号线草埔站、在建的14号线清水河站以及规划的17号线和25号线，四地铁都在此处交汇。清平高速、水官高速、南坪快速、北环大道四大城市动脉路网环绕，迅捷抵达福田CBD、罗湖中心及南山中心。

高铁罗湖北站综合性交通枢纽效果图

2、约50万平综合体大盘，全球知名设计团队香港CCD+澳大利亚普利斯设计集团联袂打造。

亚太·半山樾府，经由亚太集团多年倾磨，打造的清水河片区首个50万平综合体大盘（含二、三期）。

正如案名所说，半山樾府，一半山水一半城，这是一群有理想、有追求、有创意的开发者、设计师和建设者们打造的作品。

据悉，项目的大堂及室内装修设计由全球设计排名第三，亚洲第一的香港CCD公司设计打造；园林由国际知名设计公司——澳大利亚普利斯设计集团打造，配备有空中私家泳池、唯美园林雅境。

亚太•半山樾府效果图

值得注意的是，半山樾府还专门为业主打造了私密天空吧，漫步于顶楼天空吧，凭栏远眺，180度的繁华都市加上180度的浪漫山景尽收眼底，身处半山，目光所及之处皆是景色。

亚太•半山樾府天空吧效果图

充满活力的时尚商业空间、户外休闲花园、户外活动区到儿童游戏空间，规划餐饮、生鲜、教育培训等多元业态，该项目在空间设计上充分结合住房所需，满足全龄段人们的生活需求。

亚太•半山樾府效果图

3、全维配套汇聚，学校、文体、医疗、商圈等，生活氛围成熟。

教育资源方面，项目周边有草铺小学、笋岗中学、深圳中学（泥岗校区）、龙园外语实验学校等多维教育配套，一站式满足孩子成长、教育所需。

商业方面，项目自带约1500平综合商超，从亚太半山樾府出发，可便捷畅达华润笋岗新商圈；地铁2站畅达岗厦北，福田中心区商圈（地铁14号线建设中）；地铁6站蔡屋围商圈、万象城商圈，9站华强北商圈（地铁3号线），一站畅享生活繁盛。

此外，项目周边还有集体育场、体育馆、游泳跳水馆、网羽中心于一体的深圳市体育中心，距离项目3-4公里处，就是深圳市人民医院、深圳第二人民医院。

4、约2.48超低容积率，建面约64-119平2-4房，全生命周期户型，空间感好，实用率高。

据了解，项目产品户型为建面约64㎡-119㎡2-4房，仅有180套，容积率超低，只有约2.48。 更关键的是，项目产品户型方正实用，南北通透，户型实用率高达82%，超越市场多数同类型住宅产品。

此外，项目采用大面积玻璃幕墙设计，这在住宅产品中极为少见。而且，项目规划有276个停车位，车位比高达1:1.5，全面满足业主家庭泊车需求。

淘哥认为，罗湖未来十年将进入高速发展期，不可小觑，在罗湖的龙头区域清水河片区，能买到集高铁TOD+大型综合体+四地铁+学校+商圈等等于一身的地标楼盘，是很不错的选择。

据悉，清水河首发作品亚太·半山樾府，即将推售建面约64㎡-119㎡2-4房，可以说是罗湖焕新、清水河崛起的原始股，项目预计11月就会开放营销中心和样板房，感兴趣的朋友可以去现场参观。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

（文章来源：开发商供稿）