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深圳史上最大规模集中供地突然中止出让,为什么?

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网易房产讯,深圳的“集中供地”,像极了少女的心,让人捉摸不定,

上半年的首批集中出让,别的城市都是数十块地的猛烈输出,而深圳风轻云淡:“我出六块”……

好不容易,终于到了第二批的22宗地块集中挂牌出让,供应规模明显上涨,结果深圳临门一脚改了主意:“我这22块地,还是先不卖了”……

8月6日(周五)晚,原定于8月9日(周一)出让的深圳第二批集中供地计划的22宗居住用地,全部中止出让。

8月6日晚间,深圳公共资源交易中心发布关于下周出让宅地的土地使用权出让补充公告,宣布中止出让22宗地块。

补充公告显示:

根据有关法律法规,深圳交易集团有限公司(深圳公共资源交易中心)于2021年7月9日在《深圳特区报》发布了《深圳市土地使用权出让公告》(深土交告〔2021〕号,以下简称《出让公告》),以挂牌方式公开出让宗地代码为440305201001GB00131等二十二宗地的使用权。

现根据委托人通知,为稳妥推进我市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作,经研究决定,现中止上述宗地的挂牌出让工作(详见下表),具体出让时间另行公告。

截止8月6日24时,已交纳的竞买(投标)保证金,深圳土地矿业权交易平台将原路退回。

这是深圳这座年轻城市第一次这么大批量供地挂牌后,又突然中止出让。

一个月前(7月9日),深圳发布了本年度的第二批次住宅用地集中出让公告,公开挂牌出让22宗住宅用地,总土地面积约83.38万㎡,总建筑面积约279.92万㎡,起始总价约421.98亿元,

分布在深圳前海1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗,这一批宅地的集中出让时间,定在了8月9日。

如今,值得关注的是,深圳不只是一文公告就中止了这22宗地的挂牌出让,同时公告中还表明了,是将已交纳的竞买(投标)保证金,原路退回给了报名的开发商们,

这意味着,此次“不卖了”,并不只是简单的、如以往也发生过的拍地延期,

或许除了时间以外,接下来深圳将重新去思考和考虑的,还有很多很多,比如是否会修改第二轮集中供地的出让规则、比如竞拍的开发商数量和比例、甚至可能是地块,等等。

目前,深圳公共资源交易中心平台可以看到,22宗居住用地状态均显示“交易中止”。可深圳为何如此突然地“搞偷袭”中止交易?是不是如网友吐槽的,深圳“玩不起”?

01,

深圳首轮集中供地表现不好

首先,22城第一批集中供地结束,回顾深圳的表现,并不算太好。

统计显示,22个城市的首批集中供地,楼面地价第一的是深圳,为深圳宝安尖岗山地块,楼面地价为每平方米69967元,该地块溢价率也达到了45%。

具体来看,

5月13日,深圳首批集中供地竞价出让,共推出6宗地块,起拍总价约105.76亿元,现场参拍开发商22家,

最终结果,3宗底价成交,3宗溢价率均为45%,合计揽金138.44亿元+配建24万㎡人才住房。上半年,深圳无一宗居住用地流拍。

深圳首批供应的光明和宝安宗地,竞拍现场都在一分钟内被举到45%的上限溢价率,而最后挂出的南山地块,因为不设置价格上限,足足拍了2小时,最终被龙光以69亿元拿下,溢价率44.96%。

更甚者,当日下午三点才在竞拍现场拿下地块,而到了五点左右时间,夺得宝安尖岗山地块的佳兆业,就已安排挖土机、运沙车进场,并拉出横幅“热烈庆祝佳兆业尖岗山项目顺利开工”……

不难看出,房企们对深圳的宅地,热情不减,甚至疯狂。

因此,深圳第二批的宅地供应,虽然不难猜测极有可能依旧火爆,但这将与当下的楼市调控基调背道而驰,也并非深圳增加宅地供应的初衷。

02,

楼市调控降温还在持续

“北京做法”深圳会不会学?

央视消息,7月22日,住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读。

针对房地产调控问题,住建部已表示,北京、长沙等城市大胆探索,总结出一系列成功的经验。下一步,各地要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

住建部房地产市场监管司司长张其光称,自2018年房地产长效机制实施以来,房地产市场调控取得明显成效,未来要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制,并对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。

什么是“北京做法”?

5月10日-11日两天,北京首次集中供地共拍出25宗土地,加上此前已经底价成交的4块地,北京首批集中出让的29幅地出让金共1102.21亿元,创下历史之最,可平均溢价仅6.41%。
(北京首批集中供地现场)
单看北京土地成交额不算少,但纵向对比其他城市,就能看出北京为了低调想尽办法。
首先土地竞拍环节,就限制地价上限,从明面上就扼制了“地王”的诞生;达到地价上限后,举牌政府持有份额、公租房面积、人才房面积,再到竞高标准每一个都是增加开发商成本。
再到未来产品出售,规定房屋指导价,部分执行“套内70/90”,不仅杜绝了“地王”,还杜绝了未来的“高价项目”。
360度无死角限制之下,虽然土拍现场依旧出现了房企鏖战100多轮拿地的情景,但从最终结果来看,所有玩家都在预先设置好的规则中运转。

看回深圳,

尽管近两年来,深圳的居住用地出让面积在大幅增加,今年的深圳政府工作报告也表示深圳市将实施大规模住房建设计划,今年供应居住用地不低于3.6平方公里,并不难预计的一点是,下半年深圳势必还将大幅加大供地力度。

然而,在刚刚过去的30天内,包括北京上海杭州在内的七个城市陆续加码了楼市调控,无论是一二线还是三四线城市,可见的是房地产的降温还在持续且加强,

受到不少关注和期待的深圳第二轮集中土拍,此时暂时收起“锋芒”,并重新思考“玩法”,或许并非是一件坏事。

03,

深圳会做第一个二轮供地的一线城市吗?

回顾四个一线城市的第一批集中供地时间,

4月底,广州首先完成出让,

紧接着5月10日,北京完成出让,

5月13日,深圳完成出让,

而上海的首批集中供地时间则是6月底。

时间进入下半年,第二批集中供地已陆续开启,刚刚过去的8月2日,无锡已完成第二批集中土拍,23宗地块成交22宗,总成交金额262.25亿元。同时,早在6月份,厦门和长春就已经率先完成第二批集中土拍。

但四个一线城市,除了深圳以外均未有明显动静,首轮表现不佳的深圳,更不愿意、也不应该做二轮供地的第一个一线城市。

一周前的7月30日,上海土地市场官网也发布了《上海市第二批住宅用地集中出让信息预告》,《预告》称,上海市2021年第二批住宅用地,拟于8月第二周(8月9日-8月13日)集中出让公告,并发布了23块普通商品住房用地的基本信息。

严谨如上海,连第二批土地集中挂牌的公示时间都提前做出了官方预告,那么,被誉为“深圳史上最大规模”的第二批集中供地,哪怕深圳再着急着要增加自身的居住供应,也着实需要三思而后行了。


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