2021“易眼看房”之：刚需一族福田购房指南

网易新闻讯 ，2021年过半，深圳楼市终下神坛。

乐有家研究中心数据显示，在高频加码政策下，2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季，6月份的网签量已降至3216套，上半年仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近3年新低！

2021年上半年深圳一二手住宅成交比重出现较大转变，尽管一二手住宅成交均大幅下滑，但一二手住宅成交比重从“三七分”变“五五分”，可见如今一手市场热度整体有所提升。

业内普遍认为，在二手房严控、新房供应增加下，下半年深圳一手新房依然会是市场交易的主流，更是刚需购房的最佳时机。

然后，这也并不意味着，深圳的一手新房就好买了。

第一，深圳上半年新房库存并不多。

上半年深圳新房普遍表现好，去化速度快，加上供应显著下降，成交依然保持活跃，存量逐步下滑，至六月全市存量已经降至181.6万平，为历史最低，市场长期处于供不应求的状态，今年上半年尤为严重。

其次，深圳“打新热”持续火热，开盘去化率仍旧高位。

从上半年的开盘销售率看，虽然热点楼盘数量下滑，但整体开盘去化依然处于高位，深圳的一手新房有多香？数据显示，2021年上半年，深圳一手住宅的网签量仅次于2020年下半年。

在这样的半年楼市大背景下，深圳刚需客下半年如何把握住最好的上车时间点？又该如何选择心仪的片区？

新的赛程刚刚开启，网易新闻“易眼看房”栏目重磅推出【下半年刚需购房指南】，盘点深圳各个片区当下的亮点与不足，走访各个区域下半年最值得入手或期待的“网红项目”，本期推出首期报道——“刚需一族福田购房指南”，如果你是属于“500万上车门槛”的刚需客，那么在2021年的福田，你，还有机会可能上车吗？

1，数读福田：过去不可复制，未来不可限量

当我们都在说，“还是福田好”，福田究竟有多好？

众所周知，福田——深圳的中心城区，以不到全市4%的土地面积贡献了全市约1/6的GDP、1/5的税收、1/4的进出口总额、1/3的社会消费品零售总额，地均生产总值达到57.8亿元/平方公里。

三十年来，福田创造了超大型城市中心区高质量发展的奇迹，福田区的地区生产总值从1990年的38.6亿元增至4800亿元左右，达到中等城市的规模，增长约45倍；税收从0.45亿元增至1825.95亿元，地均税收连续13年保持全市首位。

今年年初，福田区第七届人民代表大会第七次会议召开发布了政府工作报告，字里行间可以看到，许多的“最”，密集的“第一”、众多的“率先”，那是无论南山宝安罗湖亦或是龙岗龙华光明，都无法与之匹敌的“一哥”地位！

此次购房指南，为了让大家更好地了解到“超级福田”的实力，网易记者直接为大家整理盘点了属于福田区的“14项深圳第一”，各位可要好好收藏了，

1，经济密度全市第一：地均GDP61亿元/平方公里、地均税收20亿元/平方公里，居全市首位；

2，社会消费品零售总额全市第一：社消零实现2047亿元，约占全市近1/4；

3，外贸进出口额全市第一：外贸进出口额跨越7000亿元大关，增长6%，约占全市近1/4；

4，金融业增加值居全市第一：金融高地巩固提升；增加值实现约1900亿元，占全市四成以上；

5，引进人才数量全市第一：升级推出“福田英才荟2.0”政策，引进人才超4万人、居全市第一；

6，新增减税降费全市第一：减税降费新增超过200亿元、居全市第一,在市场寒潮中为企业“雪中送炭”；

7，创业密度全国第一：新登记商事主体约8万户、逆势增长29%，商事主体累计近50万,创业密度居全国第一；

8，本土世界500强企业数量全市第一：福田本土世界500强企业增至4家、占深圳的50%；

9，A股上市企业营业收入、净利润全市第一：A股上市企业59家，营业收入、净利润分别，占全市的32%、48%；

10，5G基站密度全市第一：福田是全市5G基站密度最大、网络覆盖最高、用户体验最优的区域；

11，去年新增学位数量全市第一：“双十工程”10所高科技预制学校全面交付，新增学位2.04万座，相当于前5年之和，解决了困扰多年的学位缺口问题；

12，居民健康素养全市第一：2020年福田区居民健康素养水平为60.88%，比2019年增长14.59%；

13，文明城市创建绩效考核全市第一：开展十大专项行动、十大品牌活动，文明城市创建“主战场”作用凸显；

14，公园密度全市第一：公园总数125个，平均每平方公里有1.59个公园，编织成“500米半径公园圈”！

并且要知道，福田区远远不只有这些“第一”。通过此次的调研记者了解到，涉及到经济、民生、产业等多个方面的高定位、新规划，福田也早已经是箭在弦上，一句话形容便是——过去不可复制，未来不可限量！

首先，据网易观察，福田最雄厚和强大的，当属其“金融家（详情丨户型图）底”。

因此，在规划上，为了更加擦亮“深圳金融中心”的金字招牌，金融福田有了新方向——未来5年，福田区将以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，更高起点、更高层次、更高目标上全力打造全球金融创新中心、全球创新资本形成中心、全球金融科技中心、全球可持续金融中心、全球特色金融中心，打造粤港澳大湾区金融新高地、国际金融中心，提供“深圳样本”。

（香蜜湖新金融中心打造现代金融总部基地）

其次，福田实际上还是一个丝毫不输给南山的“创新之区”，而其中不得不提到的，就是“河套深港科技创新合作区”。

承载着香港和深圳在科技创新领域合作的重任，香港和深圳在福田交汇，创新资源也在这里融合，河套已成为深港合作“大国重器”布局地。仅在深圳园区，就集聚超过140个高端科技项目，其中有5家香港顶尖高校、8个科研项目，有超过10名来自内地、香港和海外的院士。

在福田“十四五”官方规划中，明确写道——以河套深港科技创新合作区为牵引打造中央创新区，以合作区为强核，带动福田建设深圳乃至大湾区的中央创新区。

（河套深港科技创新合作区打造国际科技总部基地）

未来，福田三大定位当中的“创新”，将规划成为福田产业升级的重要突破口，而核心引擎，就是“河套深港科技创新合作区”，未来“西有前海、东有河套”，这是一个非常值得关注的福田未来发力重中之重！

而从整体来看，在深圳“十四五”官方规划一节中，福田区的规划定位为“五心三区”。

即深圳行政、文化、金融、商务和国际交往中心，打造具有国际影响力和辐射力的中央创新区、中央商务区、中央活力区。此外，规划还对福田的定位冠以总部经济核心区、现代服务业集聚区的表述，并提出聚焦河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”。

河套深港科技创新合作区（规划图）

从这样的区域定位规划上看，“十四五”规划中的表述，应该能让福田更好地巩固现有的金融、创新等多方面优势，并且实现发展能级的进一步提升。

也正是因此，如果有一份“购房指南”示意万千购房者如何在深圳置业或投资，开篇必将是区域的盘点，过去数年的深圳楼市也告诉我们：在深圳，最重要的始终是地段。

而如果问，“哪里是深圳最好的地段”，那么福田一定是包括记者在内的许多人的首选，因为在这里，我们可以看到难以复制的世界级手笔，用业内的一句话评论便是：福田，已经是当前深圳楼市的顶配。

2，购房指南：首付150万起，

刚需有没有机会上车福田？

福田有房，相当膨胀。

深圳十一区，福田依旧是置业最好的选择，没有之一，但是，如果我们客观地看待福田楼市，会发现，在近两年的福田，以年轻刚需为代表的“500万门槛新盘”几乎是不存在的，更不用说，实际上，福田已经好几年一直处于“盘荒”状态了。

来自深圳中原的数据显示，2021年上半年深圳总供应量环比下滑，大部分区域也都呈现相同的下滑趋势。且分区来看可以发现，从去年全年直到今年上半年，福田区的新房供应量一直处于深圳最低位，甚至不如盐田和大鹏。

换句话说，如果你想在福田购置新房，从去年到今年，难度都是要远远高于深圳其他区域的。

更何况，统计数据显示，今年下半年，福田市场将推出的更是以一众豪宅为主。据了解，福田上半年无豪宅获批，下半年则有多个豪宅项目将入市，且热度较高，预计将给福田豪宅市场带来强心剂，但对于刚需一族来说，无论是户型还是价格，都无疑宣判了下半年或将继续与福田无缘。

本期刚需福田购房指南，在记者实地踩盘福田多个项目后，所挖掘到的堪称“最友好的福田新盘”——深物业金领，则是在合适的时间，为深圳刚需们带来了最合适的产品，无论是产品设计还是上车价格，有需求者，自然不应错过这样的好机会。

此次踩盘发现，距离福田CBD只有两公里的深物业金领项目地理位置十分优越，地处福田中心片区，北临滨河大道，东临福田南路，坐拥深港科技创新合作区（河套）、福田CBD双重利好辐射，也是深港交汇的核心区位。

（项目区位）

公开资料显示，深物业金领作为深港精品系列楼盘的收官之作，由深圳国企深物业集团开发打造，最后这一期更是深物业集团沉淀多年经验的匠心之作，以3座150米高的超高层住宅屹立于滨河大道沿线，是福田中心一个地标级的项目。

记者通过深物业集团官网了解到，深圳市物业发展(集团)股份有限公司(简称“深物 业集团”)，成立于1982年11月，总承包建设的深圳国际贸易中心大厦，被誉为神州第一楼，并创造了三天一层楼的奇迹，成为“深圳速度的体现。

7月12日，深物业A（000011）发布2021年半年度业绩预告，预计业绩同比上升。报告期内，归属于上市公司股东的净利润6.76亿元，比上年同期增长218.91%，预计2021年1-6月各项目合计结算收入比上年同期大幅增加，结算项目的毛利率比上年同期有所提升。

财报数据也说明，多年来的国企品牌和品质，让深物业所出品的项目，在各地均得到了购房者的认可和追捧，只有开发商产品力是王道，业绩方能持续向好。

回到项目，

深物业金领项目总占地面积约12597 m²，总建筑面积183323 m²。主要由3栋超高层、商业裙楼以及约8000 m²的园林、5层地下停车场组成。

项目总户数1766户，分为A、B、C共3座，目前B、C座已经于前年、去年分别交付入伙，目前在售的为A座，总户数为532套，户型为约64平米的两房，带精装交付。

值得一提的是，项目在建筑设计及景观设计上，聘请的是知名的深圳欧博工程设计团队进行专属打造，深圳人乃至全国有名深圳湾一号、半岛城邦等豪宅项目，均出自欧博。

（项目楼体效果图）

深物业金领自一期入市以来，再到今年的三期产品，其自身实力也在不断地更新升级。三期产品主推约64 m²两房户型，具体为约64 m²的两房两厅一卫，户型整体方正实用，从目前福田的在售产品来看，绝对算得上是福田中心区的绝版型产品。

（样板房实拍）

其次，不只是户型友好，作为城市精英打造的拎包即住超高层产品，也作为整个项目的收官之作更是升级力作，深物业金领三期此次全屋的精装修设计均由设计过华润润玺、平安金融中心等超一线产品的深圳安星设计院进行设计，且进行了全面升级，瓷砖、淋浴屏、木地板、灯具等主材选用的都是国内一线知名品牌，在细节方面更是做了很多人性化处理。

比如，艾斯沃的钢木复合甲级防火门，有别墅级别的防火功能，加上智能门锁，支持密码、电子卡、钥匙开门，形成安防三重保护；

厨房交付标准则是整体配备到了净水器、电磁炉、燃气灶、油烟机、洗碗机，一应俱全且都是西门子、方太这样的国际知名品牌；

（项目实拍）

在洗手间过道，开发商还配备了人体感应起夜灯，只要有人走过就会亮起，而且会持续一段时间才关闭。

这样的标准，这样的细节处理，所见即所得，既是与时俱进的新一代的国际高品质精装，也让深物业金领三期从硬实力上更符合当代城市精英的审美，并且也更容易实现高租金溢价。

（来源：链家）

有业内资深人士曾表示:买房投资切记，开发商能落地兑现的，才是真正的价值。

网易记者在现场看到，金领项目还专门打造了约8000 m²的现代日式风格园林，结合“花鸟风月”四大元素，打造一个四季叠景的主题园林，让每个季节都有不同的景色，更重要的项目北面和西面还打造了街心公园，与中心公园完美融合，将中心公园的美景直接延伸到项目中来。

（中心公园实拍）

这样得天独厚的地理位置，加上国企品质的匠心打造，应该说，所有的爆发，其实都是项目综合条件的蓄力已久。

更重要的是，总价约500万起、首付在150万起的这种稀缺小户型，目前在福田可以说是独一份，更不用说放眼深圳全市的吸引力了。对于手头资金有限的都市刚需人群而言，上车福田，难道不比光明沙井香多了？

本期“刚需一族福田购房指南”为大家总结：

深物业金领项目，享有的是现在的福田中心区的地段、成熟的配套、家门口的公园、绝版的景观、便捷的交通，同时还拥有“河套深港科技创新合作区”未来发展的无限潜力，同时还有皇岗片区、周边旧改全面升级带来的新生活。无论是从居家生活还是投资属性考虑，深物业金领都是刚需一族上车福田非常不错的选择。

最后，为大家附上深物业金领的户型图，收官之作更是绝版产品，网易推荐！