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罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

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从多家中介平台可以看到,目前兆鑫汇金广场项目一期的二手挂盘价格,不少房源的价格可能还要低于当时入市8.8万/平的均价,甚至出现了有7.2万/平的挂盘价,以及有直接写明“业主只想拿回本金”的挂盘信息。

老李说,自己住罗湖20年了,从来没看过罗湖像如今这么少人。

可不是吗?

两个月前刚开业、当天排到6万多号、一杯奶茶被炒到500元的超级文和友,如今进场早就不需要排队了。

不只老李,许多老罗湖时不时都会有这样的落差。毕竟在大家印象中,超级文和友之后,罗湖东门最近一次牵动着所有人的心,还是因为20天前,深圳一例疫情无症状个案曾在东门逗留,两个服装批发场所暂停营业的那一次。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

(如今周末的东门商业步行街VS以往的东门)

十年前卖50块的衣服、还能砍价到25块,十年后的东门老街依旧如此,只是早已不复当年“不到东门老街,就不算来过深圳”之勇。

近十年来,在城市发展迅速的深圳,新鲜的规划和项目层出不穷,有的体量巨大,有的起点极高,吸引着眼球,更刺激着房价,但是,似乎总轮不到罗湖。

一个“湖贝旧改”,就成为了罗湖区自己、以及所有一手二手房不断提及、反复洗脑、寄予厚望的重点项目、重中之重,总让人感觉不太合理,却也说不出哪里不对。

是罗湖老了?还是罗湖被遗忘了?

01,

罗湖老大哥:

曾经有多辉煌 如今就有多忧愁

本月初,深圳各区一季度的经济运行数据均已出炉。

从2021年一季度经济总量来看,南山排名第一,遥遥领先;福田、龙岗、宝安位列二、三、四名,在千亿元左右形成你追我赶之势;罗湖则是和龙华处在第三梯队。

一季度,罗湖区GDP为589.27亿元,与前四个区差距甚大。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

从GDP增速来看,坪山以超30%的增速排名第一,龙华、宝安、深汕、光明、盐田、南山的增速也均超过了20%。

但罗湖一季度GDP增速为13.50%,仅高于福田区、龙岗区和大鹏新区。

时间再往前,5月28日,深圳市发改委正式对外发布了《深圳市2021年重大项目计划》,共有536个项目上榜,涉及交通、能源、产业、教育、医疗、城市更新、文化设施、总部基地等方面。

在这份536个重大项目计划清单中,福田区45项,宝安区83项,南山区则有125项,坪山区也有41个项目,均超过罗湖的32个,罗湖的重大项目数量仅比盐田和大鹏新区两者高。

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作为发展最早的老区,常被称为“深圳老大哥”的罗湖从1979年起步,直到90年代末期仍然是深圳的中心,那时候“去深圳=去罗湖”,但早期形成的传统贸易和金融,这些年面临不小的转型问题,产业结构难以改变,高新企业增长乏力。

尽管截至2020年底,作为深圳老牌金融强区,罗湖金融业市场主体多且优质,持牌金融机构超80家,居全市第二,金融业总资产占全市三分之一,增加值占全市四分之一。

但也无法否认,罗湖的高新企业数量连最东部最年轻的坪山都比不过的事实——

截至2020年末,罗湖全区有国家高新技术企业405个,增长30.6%,而坪山区2020年的高新技术企业数量就已经达到了555家,并且从110家增至555家,坪山区只用了5年。

与此同时,罗湖早年模仿过去香港的老建筑,大多已经从标杆变成了负担,多数为一栋两栋的单体楼社区,居住空间和舒适度更是一言难尽,然而其高度够高、密度还够大,使得房价滞涨之余,最关键的是不好拆除,推到重来的可实施性极低。

产业转型跟不上,住房环境太过时,罗湖区的人气走低、商业落幕是必然趋势。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

位于东门、深圳人都不陌生的,从烂尾十余年的商业裙楼,到复活后的东大门DDmall,再到后来转型成电玩城,再到如今除电玩外还引入了密室逃脱、卡丁车等项目的东门町欢乐城,这些年屡败屡战,屡战屡败的深南东路百货广场,始终摆脱不了人气低迷的场面,可谓是“流水的新定位,铁打的汉堡王”。

实际上,不仅是东门老街这样的老商业,哪怕是罗湖近两年新开的商业,人气和档次也少见成功。

与东门町电玩城仅一路之隔,通过东门天桥连接可步行直达的,是2019年下半年新开业的兆鑫汇金广场一期商业。目前,除了喜茶麦当劳和木屋烧烤三家连锁店之外,其余开业商家清一色为普通快餐餐饮,且有不少店面尚在空置中,从现场情况看,招商以及人流比较一般。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

记者看到,此处商业属于兆鑫汇金广场一期即兆鑫天琅大厦的底商项目,目前更像是连接东门町以及国贸天虹的一片“过道商业”,有附近上班的白领告诉记者:“这里已经换了很多家小店了,麦当劳平时也没什么人。”

02,

兆鑫汇金广场:

二期开卖半年只备案34套,一期业主卖房挂盘“只想拿回本金”

公开资料显示,兆鑫汇金广场位于深圳市罗湖区深南东路与建设路交汇处东南侧,原为深圳酒店区域城市更新单元,也有业内人士称该项目是罗湖十大重点城市更新的首发项目。

据了解,该项目共分三期开发,一期汇金天琅大厦2019年已交楼,底商就是当前的兆鑫汇金广场商业,三期待拆迁,当前在售的为二期“兆鑫H+”。

在项目周边“打街霸”的二手房中介表示,兆鑫H+在售的为51平起的商务公寓,总价310万起,均价6万/平起,项目另外收装修标准为4000元/平,需要一次性付款。

记者发现,多名中介向看房者力推的,是称该公寓项目的租金回报率非常可观,达到了4%,中介称该地段一平米的租金可以去到300元。

换句话说,50平的户型每个月可以租到一万五的水平。

项目现场销售也称,一期在几年前的开盘价格已经卖到了9万/平,并且目前一期37平的户型,市场租金都在一万元以上。

不仅如此,据该销售表示,兆鑫H+项目当下还推出了返租计划,购买项目公寓即可进行5年返租,以每月返还租金给业主的形式,年收益约4%,5年即可返20%房价,并且打出了“月供≤租金”的宣传。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

(图源:兆鑫H+官方公众号上发出的租金和回报率对比图)

通过深圳市住房和建设局官网,记者查询到,实际上兆鑫项目二期早已在去年的12月18日取得预售许可证,共备案商务公寓570套、办公343套、会议室6套,产权均为40年。

其中,570套商务公寓户型建面约50-105㎡,单价区间在5.8-8.2万/㎡;343套办公产品建面约51-372㎡,单价区间在7.3-10万/㎡;另外还有6套会议室建面约257-446㎡,单价区间在7.8-9.3万/㎡。

同时,兆鑫汇金广场的一期即“兆鑫天琅大厦”则是在2017年12月开盘,推出541套办公产品,建面在35-70㎡,一期的备案单价7.95-9.99万/平,整体均价8.8万/平。

有业内人士告诉记者,实际上当前兆鑫H+所销售的产品,便是去年12月取得预售证的房源,近期是重新定位换名包装后二次推向市场,但二期公寓不通燃气,仅有端头户型具体条件。

并且有网传监控数据显示,该项目2020年12月开盘当天仅去化10多套,销售半年到目前去化约100套。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

而早在项目一期2017年销售之时,也曾有媒体曝光过项目一期开盘当天一套都未售出,但对外号称销售106套的现象。

通过“兆鑫H+”的官方公众号,还可追溯到项目二期的营销中心则是在去年8月便已经对外开放,并且释放出了二期户型产品即将入市的信息。

而在深圳市住建局官网上,截至6月22日,“兆鑫H+”绝大多数预售房源确实仍为“期房待售”状态(可以销售但尚未售出),显示“已备案”的房源仅有34套(指签订的买卖合同已在产权登记部门备案),且有一套房源显示状态为“区局锁定”( 指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被区局锁定)。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

(兆鑫H+的房源多为待售,仅有少量已备案以及一套房源被锁定)

换言之,如果按在深圳市住建局官网备案的情况来算,自去年12月取得预直到今年6月,兆鑫H+项目半年过去的去化率仅有3.7%。

在深圳,近两年许多小户型商务公寓项目之所以得到购房者的青睐,除了不限购不限贷,有不少投资者还看中了地段较好的公寓,具备了好租好售的特点。

然而,记者实地考察发现,兆鑫汇金广场一期当前的实际租金水平,也远远没有中介口中所鼓吹的“每平米租金可达300元、37平租金可达过万”那么夸张。

位于兆鑫汇金广场4楼、自称属于开发商兆鑫旗下运营的骏庭公寓,尽管在宣传物料上均显示着“37㎡复式两房租金1万起”,但实际当下的月租金仅为7000元,且含物业管理费。

而其他的中介平台上,由业主挂出的房源,租金则还要更低一些。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

(在不少中介平台,可以看到兆鑫一期的两房租金实际多在七千甚至六千以下)

并且,从多家中介平台可以看到,目前兆鑫汇金广场项目一期的二手挂盘价格,不少房源的价格可能还要低于当时入市8.8万/平的均价,甚至出现了有7.2万/平的挂盘价,以及有直接写明“业主只想拿回本金”的挂盘信息。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

尽管如此,在中介平台上仍旧显示着,历史成交记录为“零成交”。

记者在与该片区二手房中介咨询过程中也了解到:“现在这个市场,哪有成交,连看的都没有,租也不好租,现在罗湖整体的租金也上不去。”

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在租金回报上打鸡血,似乎成了罗湖部分公寓项目的最后手段。

如同样为前两年刚交楼的罗湖公寓项目万科深南道68号,同样为地铁口项目、同样位于深南东路边上,项目销售时候所宣传的一房一厅租金起码在六千以上,目前交楼后实际在各家中介平台的出租房源,50平米的一房一厅也多为四千的租金级别。

实际上,从兆鑫汇金广场的产品打造上看,该项目确实在罗湖打造出了一个260米高的罗湖地标建筑,且据了解为国际知名建筑团队设计完成。无论是从地标高度亦或建筑外立面,如今老旧的罗湖区,也确实需要这样的建筑新形象。

03,

罗湖:我还有机会吗?

可惜的是,一个新楼盘,并不能带着罗湖就此起飞,而老罗湖,也不会因为一个新楼盘的到来,就在房价和房租上,给这些购房者和业主们带来不一样的惊喜。

来看下去年的罗湖楼市。

2020年,深圳福田、南山、宝安、盐田、大鹏、坪山六区的一手住宅成交套数下滑,而罗湖区因为去年有3个住宅项目入市,成交650套,同比上升了105.0%。

二手房方面,从去年的成交套数来看,全市六区仅盐田二手房成交套数出现下滑,包括罗湖在内其他各区成交套数普遍上升。

租房市场方面,2020年的深圳租赁市场整体供大于求,租金出现下滑,从涨跌幅来看,全市各区仅盐田租金出现小幅上涨,其他区域租金均下滑。其中福田区租金下滑8.9%,下降幅度最大,其次是龙华区租金下滑7.6%,而罗湖租金则下跌了6.9%,跌幅全市第三。

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(2019和2020深圳各区公寓成交情况,来源:深圳中原)

公寓市场方面,由于2020年深圳新房供应井喷,市场热度空前高涨,相比之下公寓市场略微冷清,但来自深圳中原的数据显示,2020年深圳的商务公寓成交量依旧创下新高,但主要成交区域在在产业集中的宝安和南山,罗湖去年的公寓成交量尽管有所上升,但成交量实际上仅高过坪山盐田深汕三区。

而刚刚过去的5月份,乐有家研究中心数据显示,5月深圳二手住宅市场网签3781套,环比下跌13.99%,同比下跌65.71%。

过户量最高的为龙岗区,过户810套,环比下跌37%,宝安区过户567套,环比下跌41%,与福田区并驾齐驱排全市第二,而罗湖成交环比下跌40%。

租金市场方面,根据深圳中原研究中心数据显示,5月全市住宅租金为72.8元/平·月,环比下降0.27%,租金回报率继续下滑至1.08%。从环比变动来看,本月罗湖、龙岗和龙华租赁成交占比出现下降,其中罗湖租赁占比下降4.2%,跌幅最大。

在深圳十四五规划纲要中,“罗湖区”的定位和重点领域为:深港社会协同发展示范区、现代服务业创新发展集聚区、金融商贸中心和国际消费中心,重点推进蔡屋围-深圳火车站-东门片区、笋岗-清水河片区、新秀-莲塘片区建设,打造罗湖可持续发展先锋城区。

罗湖不复当年勇:百货广场N次转型 兆鑫2期开盘半年仅备案34套

与此同时,在深圳“十四五”规划纲要全文中提到了——探索开展市内免税业务,探索建设国际免税城,推动免税经济发展。这也是罗湖未来的另一个发展契机,当然也是包括兆鑫在内的不少罗湖楼盘甚至二手房的一大炒作卖点。

尽管今年以来,前海和盐田区也在争取市内免税城落地,并且据悉已开启建设又或是签署合作,至于最终花落谁家或者是否会三区共赢,对罗湖来说,起码都应该是一个值得期待的、焕新区域和消费活力的大方向。

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