老李说，自己住罗湖20年了，从来没看过罗湖像如今这么少人。
可不是吗？
两个月前刚开业、当天排到6万多号、一杯奶茶被炒到500元的超级文和友，如今进场早就不需要排队了。
不只老李，许多老罗湖时不时都会有这样的落差。毕竟在大家印象中，超级文和友之后，罗湖东门最近一次牵动着所有人的心，还是因为20天前，深圳一例疫情无症状个案曾在东门逗留，两个服装批发场所暂停营业的那一次。
（如今周末的东门商业步行街VS以往的东门）
十年前卖50块的衣服、还能砍价到25块，十年后的东门老街依旧如此，只是早已不复当年“不到东门老街，就不算来过深圳”之勇。
近十年来，在城市发展迅速的深圳，新鲜的规划和项目层出不穷，有的体量巨大，有的起点极高，吸引着眼球，更刺激着房价，但是，似乎总轮不到罗湖。
一个“湖贝旧改”，就成为了罗湖区自己、以及所有一手二手房不断提及、反复洗脑、寄予厚望的重点项目、重中之重，总让人感觉不太合理，却也说不出哪里不对。
是罗湖老了？还是罗湖被遗忘了？
01，
罗湖老大哥：
曾经有多辉煌 如今就有多忧愁
本月初，深圳各区一季度的经济运行数据均已出炉。
从2021年一季度经济总量来看，南山排名第一，遥遥领先；福田、龙岗、宝安位列二、三、四名，在千亿元左右形成你追我赶之势；罗湖则是和龙华处在第三梯队。
一季度，罗湖区GDP为589.27亿元，与前四个区差距甚大。
从GDP增速来看，坪山以超30%的增速排名第一，龙华、宝安、深汕、光明、盐田、南山的增速也均超过了20%。
但罗湖一季度GDP增速为13.50%，仅高于福田区、龙岗区和大鹏新区。
时间再往前，5月28日，深圳市发改委正式对外发布了《深圳市2021年重大项目计划》，共有536个项目上榜，涉及交通、能源、产业、教育、医疗、城市更新、文化设施、总部基地等方面。
在这份536个重大项目计划清单中，福田区45项，宝安区83项，南山区则有125项，坪山区也有41个项目，均超过罗湖的32个，罗湖的重大项目数量仅比盐田和大鹏新区两者高。
作为发展最早的老区，常被称为“深圳老大哥”的罗湖从1979年起步，直到90年代末期仍然是深圳的中心，那时候“去深圳=去罗湖”，但早期形成的传统贸易和金融，这些年面临不小的转型问题，产业结构难以改变，高新企业增长乏力。
尽管截至2020年底，作为深圳老牌金融强区，罗湖金融业市场主体多且优质，持牌金融机构超80家，居全市第二，金融业总资产占全市三分之一，增加值占全市四分之一。
但也无法否认，罗湖的高新企业数量连最东部最年轻的坪山都比不过的事实——
截至2020年末，罗湖全区有国家高新技术企业405个，增长30.6%，而坪山区2020年的高新技术企业数量就已经达到了555家，并且从110家增至555家，坪山区只用了5年。
与此同时，罗湖早年模仿过去香港的老建筑，大多已经从标杆变成了负担，多数为一栋两栋的单体楼社区，居住空间和舒适度更是一言难尽，然而其高度够高、密度还够大，使得房价滞涨之余，最关键的是不好拆除，推到重来的可实施性极低。
产业转型跟不上，住房环境太过时，罗湖区的人气走低、商业落幕是必然趋势。
位于东门、深圳人都不陌生的，从烂尾十余年的商业裙楼，到复活后的东大门DDmall，再到后来转型成电玩城，再到如今除电玩外还引入了密室逃脱、卡丁车等项目的东门町欢乐城，这些年屡败屡战，屡战屡败的深南东路百货广场，始终摆脱不了人气低迷的场面，可谓是“流水的新定位，铁打的汉堡王”。
实际上，不仅是东门老街这样的老商业，哪怕是罗湖近两年新开的商业，人气和档次也少见成功。
与东门町电玩城仅一路之隔，通过东门天桥连接可步行直达的，是2019年下半年新开业的兆鑫汇金广场一期商业。目前，除了喜茶麦当劳和木屋烧烤三家连锁店之外，其余开业商家清一色为普通快餐餐饮，且有不少店面尚在空置中，从现场情况看，招商以及人流比较一般。
记者看到，此处商业属于兆鑫汇金广场一期即兆鑫天琅大厦的底商项目，目前更像是连接东门町以及国贸天虹的一片“过道商业”，有附近上班的白领告诉记者：“这里已经换了很多家小店了，麦当劳平时也没什么人。”
02，
兆鑫汇金广场：
二期开卖半年只备案34套，一期业主卖房挂盘“只想拿回本金”
公开资料显示，兆鑫汇金广场位于深圳市罗湖区深南东路与建设路交汇处东南侧，原为深圳酒店区域城市更新单元，也有业内人士称该项目是罗湖十大重点城市更新的首发项目。
据了解，该项目共分三期开发，一期汇金天琅大厦2019年已交楼，底商就是当前的兆鑫汇金广场商业，三期待拆迁，当前在售的为二期“兆鑫H+”。
在项目周边“打街霸”的二手房中介表示，兆鑫H+在售的为51平起的商务公寓，总价310万起，均价6万/平起，项目另外收装修标准为4000元/平，需要一次性付款。
记者发现，多名中介向看房者力推的，是称该公寓项目的租金回报率非常可观，达到了4%，中介称该地段一平米的租金可以去到300元。
换句话说，50平的户型每个月可以租到一万五的水平。
项目现场销售也称，一期在几年前的开盘价格已经卖到了9万/平，并且目前一期37平的户型，市场租金都在一万元以上。
不仅如此，据该销售表示，兆鑫H+项目当下还推出了返租计划，购买项目公寓即可进行5年返租，以每月返还租金给业主的形式，年收益约4%，5年即可返20%房价，并且打出了“月供≤租金”的宣传。
（图源：兆鑫H+官方公众号上发出的租金和回报率对比图）
通过深圳市住房和建设局官网，记者查询到，实际上兆鑫项目二期早已在去年的12月18日取得预售许可证，共备案商务公寓570套、办公343套、会议室6套，产权均为40年。
其中，570套商务公寓户型建面约50-105㎡，单价区间在5.8-8.2万/㎡；343套办公产品建面约51-372㎡，单价区间在7.3-10万/㎡；另外还有6套会议室建面约257-446㎡，单价区间在7.8-9.3万/㎡。
同时，兆鑫汇金广场的一期即“兆鑫天琅大厦”则是在2017年12月开盘，推出541套办公产品，建面在35-70㎡，一期的备案单价7.95-9.99万/平，整体均价8.8万/平。
有业内人士告诉记者，实际上当前兆鑫H+所销售的产品，便是去年12月取得预售证的房源，近期是重新定位换名包装后二次推向市场，但二期公寓不通燃气，仅有端头户型具体条件。
并且有网传监控数据显示，该项目2020年12月开盘当天仅去化10多套，销售半年到目前去化约100套。
而早在项目一期2017年销售之时，也曾有媒体曝光过项目一期开盘当天一套都未售出，但对外号称销售106套的现象。
通过“兆鑫H+”的官方公众号，还可追溯到项目二期的营销中心则是在去年8月便已经对外开放，并且释放出了二期户型产品即将入市的信息。
而在深圳市住建局官网上，截至6月22日，“兆鑫H+”绝大多数预售房源确实仍为“期房待售”状态（可以销售但尚未售出），显示“已备案”的房源仅有34套（指签订的买卖合同已在产权登记部门备案），且有一套房源显示状态为“区局锁定”（ 指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定）。
（兆鑫H+的房源多为待售，仅有少量已备案以及一套房源被锁定）
换言之，如果按在深圳市住建局官网备案的情况来算，自去年12月取得预直到今年6月，兆鑫H+项目半年过去的去化率仅有3.7%。
在深圳，近两年许多小户型商务公寓项目之所以得到购房者的青睐，除了不限购不限贷，有不少投资者还看中了地段较好的公寓，具备了好租好售的特点。
然而，记者实地考察发现，兆鑫汇金广场一期当前的实际租金水平，也远远没有中介口中所鼓吹的“每平米租金可达300元、37平租金可达过万”那么夸张。
位于兆鑫汇金广场4楼、自称属于开发商兆鑫旗下运营的骏庭公寓，尽管在宣传物料上均显示着“37㎡复式两房租金1万起”，但实际当下的月租金仅为7000元，且含物业管理费。
而其他的中介平台上，由业主挂出的房源，租金则还要更低一些。
（在不少中介平台，可以看到兆鑫一期的两房租金实际多在七千甚至六千以下）
并且，从多家中介平台可以看到，目前兆鑫汇金广场项目一期的二手挂盘价格，不少房源的价格可能还要低于当时入市8.8万/平的均价，甚至出现了有7.2万/平的挂盘价，以及有直接写明“业主只想拿回本金”的挂盘信息。
尽管如此，在中介平台上仍旧显示着，历史成交记录为“零成交”。
记者在与该片区二手房中介咨询过程中也了解到：“现在这个市场，哪有成交，连看的都没有，租也不好租，现在罗湖整体的租金也上不去。”
在租金回报上打鸡血，似乎成了罗湖部分公寓项目的最后手段。
如同样为前两年刚交楼的罗湖公寓项目万科深南道68号，同样为地铁口项目、同样位于深南东路边上，项目销售时候所宣传的一房一厅租金起码在六千以上，目前交楼后实际在各家中介平台的出租房源，50平米的一房一厅也多为四千的租金级别。
实际上，从兆鑫汇金广场的产品打造上看，该项目确实在罗湖打造出了一个260米高的罗湖地标建筑，且据了解为国际知名建筑团队设计完成。无论是从地标高度亦或建筑外立面，如今老旧的罗湖区，也确实需要这样的建筑新形象。
03，
罗湖：我还有机会吗？
可惜的是，一个新楼盘，并不能带着罗湖就此起飞，而老罗湖，也不会因为一个新楼盘的到来，就在房价和房租上，给这些购房者和业主们带来不一样的惊喜。
来看下去年的罗湖楼市。
2020年，深圳福田、南山、宝安、盐田、大鹏、坪山六区的一手住宅成交套数下滑，而罗湖区因为去年有3个住宅项目入市，成交650套，同比上升了105.0%。
二手房方面，从去年的成交套数来看，全市六区仅盐田二手房成交套数出现下滑，包括罗湖在内其他各区成交套数普遍上升。
租房市场方面，2020年的深圳租赁市场整体供大于求，租金出现下滑，从涨跌幅来看，全市各区仅盐田租金出现小幅上涨，其他区域租金均下滑。其中福田区租金下滑8.9%，下降幅度最大，其次是龙华区租金下滑7.6%，而罗湖租金则下跌了6.9%，跌幅全市第三。
（2019和2020深圳各区公寓成交情况，来源：深圳中原）
公寓市场方面，由于2020年深圳新房供应井喷，市场热度空前高涨，相比之下公寓市场略微冷清，但来自深圳中原的数据显示，2020年深圳的商务公寓成交量依旧创下新高，但主要成交区域在在产业集中的宝安和南山，罗湖去年的公寓成交量尽管有所上升，但成交量实际上仅高过坪山盐田深汕三区。
而刚刚过去的5月份，乐有家研究中心数据显示，5月深圳二手住宅市场网签3781套，环比下跌13.99%，同比下跌65.71%。
过户量最高的为龙岗区，过户810套，环比下跌37%，宝安区过户567套，环比下跌41%，与福田区并驾齐驱排全市第二，而罗湖成交环比下跌40%。
租金市场方面，根据深圳中原研究中心数据显示，5月全市住宅租金为72.8元/平·月，环比下降0.27%，租金回报率继续下滑至1.08%。从环比变动来看，本月罗湖、龙岗和龙华租赁成交占比出现下降，其中罗湖租赁占比下降4.2%，跌幅最大。
在深圳十四五规划纲要中，“罗湖区”的定位和重点领域为：深港社会协同发展示范区、现代服务业创新发展集聚区、金融商贸中心和国际消费中心，重点推进蔡屋围-深圳火车站-东门片区、笋岗-清水河片区、新秀-莲塘片区建设，打造罗湖可持续发展先锋城区。
与此同时，在深圳“十四五”规划纲要全文中提到了——探索开展市内免税业务，探索建设国际免税城，推动免税经济发展。这也是罗湖未来的另一个发展契机，当然也是包括兆鑫在内的不少罗湖楼盘甚至二手房的一大炒作卖点。
尽管今年以来，前海和盐田区也在争取市内免税城落地，并且据悉已开启建设又或是签署合作，至于最终花落谁家或者是否会三区共赢，对罗湖来说，起码都应该是一个值得期待的、焕新区域和消费活力的大方向。
本文来源：网易房产原创
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