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中海的“长期主义”长期有效

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中海是如何成为“利润王”的。

还是中海会赚钱。

3月29日,中海发布2020年度全年业绩并举办线上发布会。财报显示,2020年,中海合约销售额3607.2亿,同比增长12.5%,超过前十房企平均增速,也完成了2020年4000亿港币的销售目标。

十三五期间,中海合约销售增长1.5倍,平均年复合增长率达到20.4%。销售回款方面,回款率保持95%的高水平。

2020年,中海营业收入人民币1857.9亿元,同比增长13.5%,股东应占净利润人民币439亿元,扣除税后投资物业公允价值变动后之股东应占溢利为人民币380.3亿元,同比增长10.9%。

“利润王”中海的利润率持续保持行业第一的位置,2020年毛利润率30.05%,净利润率25.7%,股东应占净利润率23.6%,全年派息比例超过30%,每股派息同比增长15.7%。

换言之,中海去年的销售、营收、利润、派息均实现了两位数的增长。

于是,在财报中的主席报告书开篇,中海地产董事会主席颜建国便写下:

“这一业绩,一如既往,稳如磐石。”

近些年,因“长期主义者”较为保守的央企风格,市场和机构也曾对中海表示过质疑和顾虑,但无疑这份财报还是证明了其在过去一年中的策略胜利。

一方面,过去一年,中海坚持的是“主流城市战略布局”,从而确保了高质量的增长。2020年,中海在主流城市的销售份额持续提升,一线城市北上广深和香港的合约销售额达到了1126亿元。

财报显示,中海去年共有6个项目进入全国单盘销售前15名,在18个城市的市场占有率位居当地前三名,而在北京,中海更是已经被誉为“宇宙第一房企”、“大魔王一般存在”的大哥。

另一方面,“三道红线”下,当下房地产行业痛点明显,却也进一步凸显出了中海的财务表现是那么安全稳定:60.1%的资产负债率,32.6%的净借贷比例,3.8%的平均融资成本,1104.7亿元的在手现金,几乎是“绿档中的绿档”,自然也为新一年的业绩增长和企业发展提供了保证与动能。

从过去一年的表现来看,中海地产的基本面依旧是非常强大的,市场也确实在迎来一个内在足够强大、外在同步进取、目标越发明确的中海。

中海管理层在业绩会上表示,2021年,中海将继续坚守稳中求进的长期主义,在经营发展上“既要速度又要质量”,未来五年,中海的销售规模将按年保持两位数增长。

1,

中海靠什么推动销售额与利润增长

有一句形容长期主义者的话:远行者稳进,稳健者远行。

中海也在此次财报中提到,房地产市场的竞争发展是一个长跑,下半场竞赛刚刚开始,“分化”将是房地产下半场最重要的特征。

其中一点便是“企业分化”。

中海认为,针对房地产企业的“三道红线”金融监管政策,及针对商业银行房地产贷款与个人住房贷款的“两条红线”,将阻断高杠杆房企扩张路径,中小型房企规模快速上升的通道被关闭,优胜劣汰的行业整合将进一步加速。

过去半年,三道红线无疑是中国房地产市场最热门的话题,毕竟房地产风云数十年,一切似乎都在变,但直至2021年,“财务为王”的内核从来都没变。

3月29日的业绩会上,中海地产总裁张智超提及,近几年的房地产调控政策,总体都趋向保持房地产市场平稳健康发展,在此背景下,“三条红线”政策对于房企高杠杆发展模式进行了抑制和规范,而这样的政策,对于中国海外发展这样财务稳健、经营稳健、资金充裕、注重精细化管理的企业而言,是有利的。

财报显示,坚持稳健审慎财务策略的中海,负债率等相关指标远低于三条红线控制标准,负债水平保持行业最低区间。

资金充裕、财务稳健,企业就拥有更大把握市场机会的空间。

“中海的资产负债率仅仅在60%左右,净借贷率32.6%,我们将充分利用我们财务稳健和资金保障力,充分把握市场机会,无论是土地投资还是收并购,我们都会积极关注市场机会。”张智超回答媒体提问说道。

与此同时,中海副总裁郭光辉也在业绩会上表示:“中海融资成本一直保持行业最低,过去五年,我们的销售合约额按年复合增长20.4%。但过去五年,中海的财务杠杆、资金负债率水平基本上都在60%左右。换句话说,我们并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售额与利润增长。是靠什么呢? 是靠我们的精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等。所以经营与融资是相 互支撑、相互增进的。”

多年来,以稳健财务在激烈的房地产江湖立住脚跟的中海,一直以来都是“利润王”的好形象。三道红线的调控压力下,行业也更加清楚地看到了谁才是真正的优等生。

资本市场自然也就对中海更加买帐。

三大国际机构给予了中海行业领先的信用评级,惠誉 A-、穆迪 Baa1、标普 BBB+。内房股中,中海是唯一的一家国际评级机构给予A-评级的公司,也是评级最高的房企。

中海副总裁郭光辉业绩会现场信心十足:“高信用评级使得金融机构、合作伙伴对中海高度认可。在三条红线政策没有出来之前,我们也没有触碰任何一条红线,中海有比较强的自律性,一直坚实稳健审慎的财务策略。随着房地产金融调控持续收紧,金融机构、合作伙伴会更加认可我们,在资源上向中海这类战略级客户倾斜,无论是发债、银行信贷,还是业主客户的按揭贷款,都会对中海这类优质企业倾斜。我们也希望与金融机构、合作伙伴更加紧密地开展合作。”

换句话说,资本市场和合作伙伴均长期看好中海的赚钱能力,且这一年都已经“用钱投票”。

2,

利润王的“明天”和“后天”

对于巨头来讲,“再增长”是不得不面临的首要问题,当然也是外界对巨头的期待。

而对于中海来说,去年吹响的第一个大信号,是积极拿地,是大手笔拿地。

财报显示,去年中海(含中海宏洋)新增权益购地金额1705亿元,同比增长24.8%,超额完成全年1400亿的土地投资预算。

其中,去年中海(不含中海宏洋)在中国内地30个城市和香港合共新增的64幅土地,权益面积1328万平方米,权益购地金额人民币1318亿元,京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈权益购地金额达人民币785亿元,占比59.6%,一线城市权益购地金额达人民币435亿元,占比33.0%。

同时,去年中海在土地投资上推进“蓝海战略”,多渠道获取大宗优质土地,包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目,每个项目的开发建筑面积均超百万平米。

通过去年的“蓝海战略”,中海新增的土地储备权益购地金额达人民币327亿元,占年度新增土地储备权益购地金额的24.8%。

积极扩充土地储备,有力保障了可持续发展,截止至2020年底,中海土地储备合计9190万平方米。

值得一提的是,中海认为的房地产下半场的“分化”,第一点便是“市场分化”,也就是说,房地产下半场,一二线及强三线城市将是主战场。

接下来,谁掌握了一二线,谁就掌握了话语权。

因此,中海的土地储备聚焦主流城市核心区域,坚持主流城市、主流地段、主流产品发展策略,土地储备约20.4%分布于一线城市,40.3%位于三大都市圈,未来利润空间依旧可观。

面对未来的不确定性,要取得确定的增长,中海未来还会怎么走?现在比较明确的是两条腿:

一方面,正如中海财报所说:“我们继续将90%的资源聚焦于住宅开发主业”;

另一方面,则是中海提到的“开放性成长”。

住宅开发主业以外,今年的年度财报还提到了,中海的商业资产实现高质量增长,如期实现收入目标。2020年,中海的商业资产管理收入达人民币44.0亿元。

截至2020年末,中海累计运营管理的商业总建筑面积达到522万平方米,布局28个城市,其中自持商业物业81个,总建筑面积484万平方米,轻资产管理项目7个,总建筑面积38万平方米。中海的商业资产布局同样聚焦于核心城市,并且在去年以商业资产并购加快了发展,一线及核心二线城市占比达86%,整体毛利率水平达65.5%。

这是中海的“明天的成长性业务”。

作为一名“长期主义者”,中海远远不只有“守”,更有“变”。

财报提及,中海将抓住科技快速进步推动房地产开发上下游产业链快速迭代的机遇,推动中海面向明天、后天的业务开放性成长。

过去一年,中海打造了多家以技术推动的投资型子公司,包括投资设立了领潮供应链管理公司,致力于打造行业领先的B2B建材交易综合服务平台;成立了海智创科技公司,联合多家高科技企业,专注投资于智慧空间、智能小区的产品;以及成立国建智慧能源科技公司,以新能源充电桩投资、建设、运营及相关技术研发为主业,打造产业生态技术研发与应用。

这是中海的“后天的新增长极”。

29日业绩会落幕后,多家研究机构发表研报,认为其财务状况持续跑赢同行,土储增长有助于规模扩张,管理层对增长亦充满野心等,维持“买入”评级。

坚守长期主义、开放性成长的中海,给了外界更多的想象空间。

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