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15年蔡屋围漫长旧改路 京基"豪赌"摩天楼风险倍增

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正在推动深圳市内核心地段的多个城中村旧改,还要打造2座超600米高的摩天楼,如果建成,将刷新深圳乃至于全球摩天楼的现状,京基集团的动作让人惊叹。若落到实处的话,京基至少200亿元的资金压力如何解决?钱究竟会从哪里来

虽然没有上市,但京基集团在深圳房地产市场的影响力,以及近年来在A股资本市场上的长袖善舞都无法不让外界关注。这家以地标摩天楼与核心地块旧改闻名的房地产公司,在25年的发展过程中,虽然成功在深圳打造了地标建筑,但与同时期的房企相比,无疑错过了更好的房地产黄金时代。而今,有了京基100地标还不够,还要再来2个。京基摩天楼模式在国内几乎很难找到另一个样板。

去年至今,多年来一直不温不火的京基,先是控股了*ST康达(000048.SZ),最近接盘阳光股份(000608.SZ)又受挫。青睐并寄望于控股上市平台所欲为何?更为重要的是,历来步伐艰难的旧城改造目前又宣告启动,这是否符合预期?大量吸金的地标型建筑摩天楼商业模式是否可以持续?这都是无法回避的事实。

270万平的蔡屋围旧改 数年进展缓慢

位于深圳市罗湖区最核心地段宝安南路与红岭路、红荔路、滨河大道附近的蔡屋围片区,四周紧挨着深圳最著名的地王大厦、万象城、中国人民银行与其他商业银行深圳总部,对于这片寸土寸金的土地而言,一个多年来的老大难问题是城市更新。如今,这片旧改热土似乎要真正开动了,主角是京基集团和众多业主。

4月21日,深圳蔡屋围统筹片区城市更新项目召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会。公开消息称,京基地产与蔡屋围股份公司将于5月上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作,并计划2019年内实现项目动工。

蔡屋围城市更新统筹片区项目主要包括:蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。蔡屋围旧改拆除用地范围面积30万平方米,计容积率总建筑面积近270万平方米。

2004年,京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议,京基将蔡屋围城中村近4.6万平方米的土地(包括宅基地)进行改造。2006年,深圳蔡屋围金融中心规划出台,蔡屋围被定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心。按当时蔡屋围金融中心的规划,京基要分四年投入共40亿元,即每年投入约10亿元进行开发。

由于京基自身资金链以及旧改持续拉锯,一直到2013年8月,蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划,更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

2004年至今,拆迁工作一直进展缓慢的蔡屋围城市更新统筹片区,京基仅拿下了非常小面积的京基100大厦及其紧挨着的Kkmail,整个蔡屋围城中村改造始终难啃。不过,最近的蔡屋围城中村热闹了起来。《投资者网》日前从清庆新村临街路口看到,悬挂巨大的红色横幅动员拆迁宣传口号是近日才挂上去的。

毫不夸张地说,蔡屋围城市更新统筹片区,是罗湖区乃至于深圳市目前最重要的旧改项目之一,它独一无二的优越位置更是其他旧改片区无法比拟。

蔡屋围5月上旬的签约工作是否理想?《投资者网》走访清庆新村多家商贩与部分业主发现,该城中村目前仍然没有太大实际进展。

一位在清庆新村做多年餐饮生意的王先生告诉《投资者网》:“这里的业主,大多数已经不在此居住了,只有很少在这里,拆迁已经是老生常谈,没有进展的原因主要是补偿问题。虽然现在村里挂了不少横幅,但没有多少人相信会短时间谈下来,至少我们的租期到年底,业主最近也没有给消息。所以并不担心。”

“这片区域如果想签约,至少要到年底或明年了,据我们所知道,开发商甚至很多时候都找不到业主本人,有很多在国外。怎么可能那么快呢。”一位自称是清庆新村的业主黄女士告诉《投资者网》。

一公里3个摩天楼200亿怎么解决?

深圳业内房地产资深人士估算,如果京基想迅速完成蔡屋围拆迁工作,以七八个小片区的城中村改造市场价计算,至少要数十亿到100亿左右的资金投入。“地段好,成本高,京基从最早获得开发到现在,数年下来,拆迁成本至少翻了几倍。”

针对蔡屋围城市更新项目推动情况以及京基集团目前现金流等情况,《投资者网》多次联系京基集团董事长陈华以及总裁周磊,截至5月9日下午18点,京基集团品牌部相关负责人并没有就此予以回复。

值得一提的是,急需要资金输血完成旧改的京基,在蔡屋围这片土地上还拥有着更大的野心。2018年8月,蔡屋围片区被定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。按照相关部门的批复,统筹片区晶都酒店地块和寰宇大厦地块将分别建超过690米和630米的摩天大楼,开发商仍然是京基集团。

两栋超过600米的摩天大楼,如果未来建成,将刷新深圳乃至于全球摩天楼的现状。因为,倘若这两栋完成,这意味着在一公里的范围内,京基集团将拥有三栋摩天楼,另一栋是目前的罗湖地标京基100(441.88米)。

一位香港摩根大通分析师告诉《投资者网》:“近两年国内房地产市场正在调整,未来还将面临更大调整,而深圳写字楼市场已经饱和或者说存在一定过剩,开发商普遍又在去杠杆,开源节流和转型,所以很难看到开发商选择这个时候去做摩天楼,这背后关键因素可能还是跟政府规划有关。

该分析师指出,别说两座摩天楼,就一座的话也会导致开发商资金流存在压力很大,单纯100%自己开发,难度非常大。而且,从建成到租售比之间,至少存在5-7年的资金净投入。钱怎么解决?”

根据公开信息查询,以441.88米的京基100建筑周期来看,开工时间是2007年11月23日,封顶时间是2011年4月23日,建筑造价为50亿元人民币。

以此为例,京基要想打造两座摩天楼的成本,至少要100亿元,如果算上蔡屋围片区的整体拆迁补偿,京基所需要的资金量至少要150-200亿元。

收购阳光股份疑点重重

由于没有上市,外界并不清楚京基集团2018年真实的营收和销售额数据。而有一个值得观察的窗口是:京基近两年在资本市场上不断热舞。

2018年9月,京基成功要约收购了康达尔,康达尔成为京基控股的上市公司。今年3月份,阳光股份对外发布消息称,欲29.12%股份转让给京基,然而,该笔交易显然并不顺畅。

深交所其后发函要求,阳光股份需要补充说明筹划转让阳光股份股权的原因,具体筹划日程表,是否就京基集团的财务状况、收购资金来源、收购意图进行背景调查,要求提供相关证明文件,并据此分析本次股权转让的真实性、可行性。

果不其然,随着监管部门的关注,这起收购随之暂停。阳光股份4月9日宣布,公司股东与京基集团的股权交割因涉及外汇风险而暂停交易。

阳光股份表示,京基集则认为相关外汇风险不应由其承担。截至2019年4月1日,双方并未就该等分歧达成一致,故未能按照原定计划于2019年4月1日签署股份转让协议。

“这起收购,显然疑点重重,谈了这么久,价格上竟然会因为外汇风险承担问题而谈不拢,很难想象这样的借口与理由可以说得通。”一位不具具名的证券行业律师告诉《投资者网》。

不断在资本市场上有所动作的京基集团,到底现金流情况如何,控股上市公司又是何打算?是否能为正在进行中的旧改项目输血?《投资者网》将持续关注。(思维财经出品)

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