房贷政策趋严 东莞市场主推面积小总价低的别墅

（原标题：房贷政策趋严 东莞市场主推面积小总价低的别墅）

文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政

每年年初都是别墅推货的好时期，今年第一季度，在东莞楼市限购政策持续收紧、房贷政策趋严的影响下，别墅产品也难逃供需下降的命运。为了吸引购房者入市，市场主推面积小、总价低的别墅，一季度250平方米以下别墅成交占近六成，一次性付款买别墅现象增多。

一季度别墅市场竞争激烈

东莞中原战略研究中心介绍，一季度东莞别墅供需显著下滑，受个盘集中签约影响，别墅成交均价创新高。在东莞楼市调控政策影响下，东莞别墅供需市场也同样低迷，2018年一季度东莞别墅产品供需环比大降，降幅分别为69%、37.4%，但比去年第一季度供应量明显上升。此外，受海逸豪庭、金地城南艺境、保利格外松湖和锦绣山河等别墅集中签约影响，全市别墅均价被拉高，上升至22000元/平方米以上，创下历史新高。

但从市场来看，别墅产品的推售相较洋房市场仍然更为热闹，多个楼盘推出别墅产品。优房超·瑞城搜介绍，在市场冷淡期，房企往往会主推别墅与商铺产品来辅助楼盘去库存。据介绍，今年第一季度遇到市场淡季，房企主推难销且少量的产品如别墅和商铺等，以备后市能够集中精力主攻主力产品洋房，以便合理地搭配去货时间，缩短项目的去货周期。据优房超·瑞城搜统计数据显示，今年一季度东莞新增预售项目中洋房仍是主力产品，占比32.63%，但别墅产品排名第二，占比约为8.15%。

随着第一季度多个项目推别墅产品入市，别墅市场竞争更为激烈。东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至3月底东莞别墅库存量达113万平方米，消化周期达30个月，别墅消化周期仍在拉长。

小别墅赠送面积大受青睐

从成交情况来看，小户型别墅仍然最受购房者青睐。东莞中原战略研究中心介绍，从别墅成交结构来看，250平方米以下经济型别墅仍占主导地位，约占全市的57%。受海逸豪庭、金地城南艺境和卓越维港集中签约影响，144~200平方米别墅成交比例大幅上升至33%。

值得注意的是，碧桂园为规避限贷政策影响，有意推出144平方米以下小别墅，由于第二套购买144平方米以下小型别墅仍可享受普通洋房的首付四成（144平方米以上豪宅二套首付需六成），且总价低，备受购房者青睐，近一年来144平方米以下小型别墅成交显著增长。

其中海逸豪庭以网签49套合计2.8亿元在第一季度位列全市别墅项目排行首位。记者在厚街海逸豪庭楼盘现场了解到，目前该楼盘主推170多平方米小别墅和300平方米以上独栋别墅产品，相比之下小别墅销售情况更理想。销售人员透露，“这批叠加别墅到去年已经卖了几百套，现在只剩下几十套了。”与普通洋房相比，小别墅的实用率更高，177平方米的建筑面积，实际使用面积可达到167平方米。销售人员介绍，天台、阳台、车位都是赠送面积。

同样位于厚街的卓越维港赠送面积更大，其小别墅产品的总价在550万元左右，虽然建筑面积为166平方米，但实际使用面积可达到300多平方米。赠送部分包括室外露天花园、天台花园、地下室等。由于实际使用面积大，销售较好，也受许多企业主的青睐，不少购房者甚至一次性付款购买别墅。

一次性付款买别墅增加

一次性付款买别墅现象并不仅仅出现在卓越维港，上个月，凤岗有楼盘推出20多套小别墅，开盘当天即认购完毕，而且全部为一次性付款购买。在银根收紧，房贷利率上浮的市场环境下，房企为快速回笼资金，加大高首付、一次性付款优惠力度，如一次性付款9.5折优惠等等，一次性付款买房现象也随之增加。

在楼盘现场，有销售人员告诉记者，他们剩下的别墅套数不多，而且比较好卖，因此部分别墅产品要求购房者一次性付款购买。“现在银行放款比较慢，开发商也想能够早点回笼资金。”销售人员说，由于他们的别墅户型面积超过了144平方米，二套首付需要六成，而一次性付款也只是多了四成，还是有不少企业老板可以接受全额付款买房。

记者在踩盘时了解到，开发商对于首付越高的购房者给的优惠越高，这已经成为目前开发商回笼资金的一种方式。对于经济实力强的购房者而言，为了减少利息支出，他们也更愿意接受一次性付款的购房方式。

有别墅售价

低过洋房

从价格来看，目前东莞别墅价格两极分化严重，有的定价高达6万元/平方米以上，但有的别墅定价却在1万元/平方米出头，不少别墅产品定价甚至低于洋房。

东莞市发改局公布的第一季度《东莞新建商品住宅网上签约销售价格情况》显示，地上层数4层以下的产品定价两极分化，第一季度东莞地上层数4层以下产品签约均价为22746.84元/平方米，但在不同的镇街由于个盘定价不同，价格差异非常大，其中最高的是凤岗镇，别墅产品签约均价达到63235.22元/平方米，另外，石排、企石、塘厦、黄江、大岭山、厚街、松山湖、道滘、南城、万江、东城等镇街别墅产品定价在2万~2.9万元/平方米之间，而其他镇街别墅定价在2万元/平方米以下，其中沙田镇地上层数4层以下产品的签约均价仅11744.9元/平方米，目前东莞市场上，在万元出头的别墅产品仍然不少。

业内人士介绍，别墅的定价也与别墅楼盘自身的情况有关，如景观资源好、临深别墅楼盘定价相对较高，而一些景观资源一般，配套不完善，且产品多，竞争激烈的区域，别墅盘定价较低。

此外，由于别墅面积大、总价高，特别是超过144平方米别墅首付比例高，因此一些别墅定价甚至低于洋房价。如厚街洋房均价约2万元/平方米，但是部分叠加别墅产品的定价在1.8万~1.9万元/平方米之间，个别户型甚至价格更低。