被限购潮波及的商务公寓如今到底是馅饼还是陷阱？福田，作为深圳商务公寓供应较多的片区，是否还值得入手投资？香蜜湖，深圳老牌豪宅区，在南山豪宅的迅猛发展中，是否还有生长空间？一切疑问，中原大咖为你揭晓答案！
肖娟娟：无论城市如何变幻，香蜜湖始终是深圳豪宅聚居区之一。香蜜湖成为深圳豪宅聚居区，可以追溯到1997年最初推出的东海花园。当时，这个由香港影星任达华代言的明星楼盘，均价不过6000元/平方米。
得天独厚的地理优势，深圳唯一能够称之为“城市绿肺”的人居板块，从她诞生的那一天起，就成为深圳人梦寐以求的理想家园。
因为在这里，聚集了最具典型代表性的豪宅标杆。那么，为何香蜜湖会成为深圳豪宅区域的重要板块之一，原因主要包括四个方面。
一是香蜜湖位于深圳城市横向发展坐标轴上的核心区域，莅临深南大道，与福田中心区近在咫尺。自然环境、地理位置和交通网络十分优越，有种大隐于市的气质和格调。
二是香蜜湖有一湖四园，一湖即香蜜湖，四园即农科植物园、香蜜湖水上乐园、香蜜湖公园和儿童公园，该区域没有工业园，保持了城市罕有的人居纯粹环境。在深圳，这几乎是个唯一。
三是香蜜湖配套成熟完善。在这里，商业氛围、学校教育等配套设施完善而且相对高级。比如山姆会员店、沃尔玛商店、侨香外国语小学、深圳高级中学、红岭中学、福田外国语侨香分校等，为生活和教育提供了便利。
四是香蜜湖土地资源相对稀缺，可供建设住宅用地十分有限，年平均推出的新盘面积大约不到20万平方米，不到深圳年平均约500万新房面积供应量的4%。而且随着时间的推移，这一稀缺性将更加凸显出来。
以香蜜湖水榭花都为例，该楼盘在2003年年中开盘，多层住宅卖10000元/平方米左右，目前二手房均价徘徊在约13万/平方米，14年房价上涨13倍。也就是说，水榭花都一套120平方米的高层住宅，总价1200万。当初只需首付3成，约30余万，今天纯收益已达1100余万。
作为一个国际化大都市，香蜜湖的存在为深圳豪宅树立了标杆，也因此吸引着居多国际人士侨居于此。最新的消息显示，深圳顶豪日渐稀缺，均价10万+/平方米豪宅主要集中在香蜜湖、深圳湾、前海、蛇口、宝中五大区域。
接下来，我讲一下深圳公寓投资分析。自各地颁布限购限贷政策以后，不受限购政策影响的商务公寓一时成为新的投资热点。然而，投资商务公寓到底是天上掉馅饼还是挖好的陷阱呢？
投资公寓建议：
一、算好账：月供必须是自己能够承受的范围内，最高不要超过月收入的五成。
二、放长线：目前楼市进入调整期，而且公寓市场竞争激烈，商务公寓租金低，升值慢，想要投资商务公寓获利，要有放长线的心理准备。
三、选好地段：公寓的投资价值在于地段优势。地铁口物业是目前最值得投资的物业之一。不过，公寓的附加价值更多是用于出租，因此周边的配套是否成熟，出租市场是否旺盛都需要考察。
提问环节：
1、目前深圳房子的投资价值怎么看呢？
答：深圳目前的风险系数是最小的 ，如果你房票的话可以买
2、惠州怎样？
答：如果投资的话先深圳住宅，再是公寓，再是强二线城市，最后才是临深，惠州慎入
3、雄安怎么样？
答：雄安就别去投资了，不要影响大大的千年大计。
4、东莞怎样？
答：如果深圳的房票用完了，又想买比较好的住宅，临深是不错的选择，首选东莞的塘厦。如果在那附近工作，也可以选择自住，但是投资不是最佳选择。
5、深圳到底是东进还是西进？
答：当城市发展到一定阶段就会外拓，东进也是西进也好都是我们深圳发展所需。
6、广州怎样？
答：广州前2个月属于补涨期，政策出来后会短暂平稳，后续还是会发力的
7、近期会不会再出限购政策呢？另外如果有房子的话 是不是出手的好时机呢？
答：深圳的政策已经算是比较严的，而且我们已经连续几个月量价齐跌，这证明我们政府的执行力度还是很到位的。就算什么时候出个限卖的政策大家也是可以理解的，毕竟房子是用来住的，不是用来炒的。
8、公寓和商办会像广州一样限购吗？深圳没有理由比广州还松？
答：因为前期深圳的政策执行比较到位，量价齐跌，而广州年后涨幅比较大。如果资金有需要投资别的可以出手，或者需要换产品类型可以出手，其他的情况不要卖深圳的房子。
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本文来源：网易房产
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