融资收紧借壳终止 龙光地产资本路遇挫

“福兮祸之所伏，祸兮福之所倚。”半年业绩亮眼的龙光就不得不接受回A失败的事实。

8月9日晚间，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）正式公告，称公司终止重大资产重组，并且指出因证券市场环境、监管政策发生重大变化，方案也无调整空间。

对于房企的政策暴击不仅于此。就在一周前（8月1日），证监会召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。

地王专业户 业绩大增

8月8日，龙光地产公布上半年销售业绩：合约销售143.9亿元，回笼125亿元；现金流出总数65亿元，包括建安成本35亿元，纳税16亿元，利息8亿元；经营性净现金流60亿元。

对于业绩的大幅增长，龙光地产直言其在深圳拿地是最核心因素。截至上半年底，龙光地产总土地储备为1408万平方米，其中深圳地区占39%、珠三角除深圳区域外占14%、汕头地区占14%、南宁地区占24%。该公司现在有1600亿元的货值，深圳有1200亿元，占比超过70%，包括玖钻、玖龙玺、龙光城（资料、团购、论坛）、光明等地块。

“目前为止的土地储备量完全能够满足公司未来5~6年开发需求。”龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌如是称。

有了土地储备的底气，执行董事纪海鹏还当众宣布，"龙光做到500个亿不会很远了"。该公司今年的全年销售目标调至280亿元，这将同比增长36%。管理层预期2016年全年销售达288亿元人民币，2017年全年销售则达400亿元人民币，深圳地区贡献分别占约50%及60%。

规模的增长离不开大量的拿地，但在深圳拿地的代价却显而易见。龙光地产的管理层也坦承，其在深圳拿地预算开支很大，半年获得的三块地总地价160亿元，龙光实际支付100亿元，手头上现金还有100多亿元。“公司现有的项目，一定会按照快建、快发、快卖的策略。”

此外，与其他公司合作也是解决在深圳拿地的资金压力的不二方法。“平安是非常好的战略合作伙伴，不只在项目层面合作，还有开发贷、按揭贷等的多方面合作，龙光地产也欢迎所有能够接受这种合作模式的企业。”龙光地产管理层续称。

也正因为经常拿下地王，龙光被冠以“地王专业户”的称号。对此，龙光地产管理层表示，“这个称号很好，说明我们的拿地决策很对。”在其看来，拿地要有战略分析，看投资后五年的发展潜力，要通过溢价赚钱。未来龙光地产会加大在深圳及周边辐射区域投资，获取优质资源，同时寻找粤港澳、珠三角经济区的价格洼地，重点把轨道交通沿线上盖项目作为战略性布局考虑。龙光也会继续引进国际先进开发理念，将成功模式复制到京津冀和长三角区域。

据其预计，下半年合约销售140亿元、建安成本40亿元，纳税16亿元，利息8亿元，总共流出70亿元；经营性净现金流大致为70亿元。

政策调整借壳终止

半年业绩亮眼，但龙光回归国内资本市场的战略却遭受打击。就在宣布完半年业绩的第二天（8月9日），中国嘉陵工业股份有限公司（集团）正式公告，称公司终止重大资产重组，并且指出因证券市场环境、监管政策发生重大变化，方案也无调整空间。换言之，龙光集团历时近两个月的回A重组方案，终于在政策的影响下宣布折戟。

今年的6月1日，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）公布，公司与南方集团、龙光基业签署了《重大资产重组框架协议》。按原定计划，中国嘉陵的第一大股东南方集团以18.2亿元的交易价将持有的22.34%中国嘉陵股份转让给龙光基业。龙光基业则将中国嘉陵现有全部资产及负债出售给南方集团，之后中国嘉陵会向龙光基业发行股份购买其持有的高速公路和商业地产类资产，最后一步是中国嘉陵增发募资收购龙光地产不少于30%的股权。

但这一方案不久后却因政策变动而被迫进行调整。6月17日被称为“史上最严重组标准”——《上市公司重大资产重组管理办法》（修订稿）正式对外发布。中国证监会明确了上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金中所募集的资金的用途，而该用途中不包括收购其他企业的股权。

其中，龙光地产原《重大资产重组框架协议》中初步商定的第四部分“以部分募集资金收购龙光基业关联方持有的Logan Property Holdings Company Limited（龙光地产控股有限公司）的控制权”已不符合当前监管政策要求。为此，龙光和中国嘉陵不得不对重组方案进行调整。双方于2016年7月20日签署了《重大资产重组框架协议之补充协议》，并将《重大资产重组框架协议》中原交易方案的第四部分（即：中国嘉陵增发募资收购龙光地产不少于30%的股权）予以删除。

按照中国嘉陵调整后的计划，该公司将争取在7月下旬完成对标的资产、交易对方的尽职调查；同期，完成标的资产的审计、评估工作，并与交易对方完成关于购买资产协议、资产出售协议、业绩补偿协议等交易文件相关条款的谈判。并于8月9日前召开董事会会议审核重组事项，签署相关交易文件及向交易所提交材料。

但这样的调整依旧未能给龙光的借壳带来转机。最终于8月9日晚间，此次借壳被迫终止。

房企再融资收紧

对于龙光的政策暴击不仅于此。8月1日，证监会召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。

在证监会披露的募集资金的实际投向中，企业再融资所得不能用于非资本性支出，如购买原材料和员工支出，用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。而房地产企业则不允许通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

除了证监会的雷霆手段外，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确：对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入；对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。

“其实这样的融资收紧政策对于所有地产企业都有影响。”有不愿具名的业内人士对《中国经营报》记者分析称，“大房企经过这大半年的去库存，手头现金足够，可以用来拿地，而发债的目的也主要是保证未来几年的正常运营。但近期太激进的小企业却不一样，他们的土地款需要发债筹措，那对他们而言就是迫在眉睫。”

对此，记者致电龙光地产投资者关系，其一再强调公司的回款率以及现金足够支付购地款项，并没有因为融资政策的收紧受到影响。