深圳地产峰会论坛：互联网改造房地产的N种可能

1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上，花样年控股集团董事局主席潘军、途家网联合创始人兼CEO罗军、 YOU+ CEO刘昕、深圳创投同业公会副会长高大明四位嘉宾参与了主题为“互联网改造房地产的N种可能”的论坛高峰对话。以下为论坛沙龙精彩实录：

【主持人：文睿】非常感谢各位嘉宾，谢谢你们，非常有深度，很深刻！“裂变与新生”这个话题的确是我们非常值得思考的问题，让我们不得不承认中国的房地产行业他的发展变革可以说是认同一个细胞一样，正在发生着裂变与新生，而且也正在朝着不同的维度来摸索，并且也是正在向前发展，这将是一场新的换血与变革。

亲爱的朋友们我们在这里再一次感谢各位嘉宾，他们不仅做到了创新，同时将这样一份创新经验和创新精神分享到在座的每一位，谢谢！

近年来互联网可以说他的蓬勃发展进入了一个非常高峰的阶段，许多的传统行业因此也是受到了非常大的打击和冲击，而且也有很多的人会说，受到的最为严重的应当是属于房地产行业，我不知道这个说法对还是不对。互联网的崛起到底为我们的房地产行业带来了哪些影响呢？又能够为我们的房地产行业带来怎样的发展可能呢？这也是2014年整个房地产行业界大家最为关注也是最热门的一个焦点话题。

接下来我们将有请今天的第二场高峰对话，也就是“房地产与互联网的碰撞”，第二场的对话嘉宾可以说是大家非常感兴趣的，因为他们就是房地产与互联网结合领域第一个吃螃蟹的弄潮儿，接下来让我们以热烈的掌声有请花样年控股集团董事局主席、彩生活总裁潘军先生、途家网联合创始人兼CEO罗军先生，还有我们备受关注的YOU+国际公寓CEO刘昕先生，还有来自投资界的代表深圳创投同业公会副会长，国成科技投资总经理高大明先生。而担任本轮对话的主持嘉宾是城市文化学者、知名地产评论人王世泰老师，他也是房多多的资深顾问。这一轮的对话当中几位嘉宾为我们带来的主题是《互联网改造房地产的N种可能》。

【论坛主持：王世泰】各位来宾、各位朋友，今天是一个重磅话题，又是重量级的人物，我来客串主持是一种混搭，这种混搭是互联网的特征。以前是不可能，比如说潘总原来是我所服务机构的最高层的领导，我要想进他的办公室不知道要敲多少门，但是一旦讨论问题的时候大家很平衡，他会注意倾听大家的意见。从那个时候就有互联网组织机构扁平化的特点。

比如说我今天听到罗军总似曾相识，我想起来在几年以前我们可能有些媒体朋友还记得，央视主持人陈伟鸿在主持一档重大活动的时候，罗军总是中国房产集团的某一位总裁还在推广新的产品，但是不久之后途家出世了，一切都和互联网有关。今天我们这一场对话把许多的不可能变成了可能，把许多的混搭变成了正常，把许多的融合变成了裂变，把许多的裂变变成了创新。

潘总我比较熟悉，他对互联网的思维就不多讲了，他很能唱歌，最近在1月15号的彩生活的年会上讲了一首。大家知道彩生活是中国最大的社区运营商，也是在香港上市的中国的首家运营的社区股份。我想他们在香港上市，能成为中国首家的社区服务运营商绝对不是因为潘总的歌儿唱得好，而是灌注了互联网的精神、互联网的思维、互联网的技术、互联网的平台。我记得我在那儿做一个简单服务的时候，我就知道光是彩之云的APP就非常了不得，这次年会上据说取得APP的业主可以拿奖，大家知道可以拿多少奖吗？最高的能拿100万现金。其中的秘密、其中的诀窍，集中能量的积蓄和释放究竟是什么？把这个话题请潘总跟我们分享，大家掌声欢迎！

花样年控股集团董事局主席潘军发表精彩言论

【潘军】刚才王老师说在年会上唱歌，其实是在回顾12年前当时创建公司的时候，很多的酸甜苦辣，因为一开始我们做这个企业当时行业内的很多大佬都跟我说“老潘，你根本不是在做物业管理，你是在破坏行业规则。”在04年的时候因为彩生活提出了关于零收费的模式，所以物业行业协会给我发了一个谴责函，代表1500家企业谴责我不当经营。现在大家都认为这个模式在当时来讲，现在回头看12年前我们做的事情是一个根本性改变这个行业的一件事情，现在几乎所有的中国地产百强都把他物业公司作为他未来发展最重要的方向，我想彩生活整个改变了物业管理行业在整个房地产大的行业领域一个地位。第二也根本改变了他们对他的认知，原来这个行业10万家企业2千万从业人员，在他整个企业集团没有地位，最差的去管，基本上老弱病残。

走到今天随着彩生活走向资本市场，包括我们到2014年我们的服务面积突破了2亿平方米，在中国接近100个城市服务250万个家，大约服务700万人口，在2015年我们将成为全球最大服务社区最多的企业。现在我们转回头看，其实现在可以叫做“互联网思维”。

因为互联网思维有几个，第一，从产品技术要转换到关注用户、关注到人，因为社区的原来我们大家都叫小区，现在都叫社区，社区这个行业最关键的是用户，物业管得好不好不是说物业满不满意，而是说用户满不满意。

第二，从互联网思维来看，我们最早提出了免费，2004年当时提免费我们是妖魔化的，说我们搞不正当经营，我们当时提的就是通过增值服务。现在我们彩之云的用户今年突破了100万，现在P2P互联网的用户到12月底这突破了26万。在P2P行业来说这是根本不可想象的事情，从7月1号上线到12月31号我们通过线上统计已经超过了1.7亿，通过重筹的方式募到资金。这是在其他原来本行业没有办法想像的一个量，这是互联网带给我们的第二点，就是我们能够管理2500个社区，最关键的一点是靠互联网的基础，硬件基础，包括我们标准化的服务。这些都代表了未来我们这个社区的服务，我不单纯看房地产行业，我曾经在几次会上建议房协和物业协会合并一下能够成立一个社区服务协会。房地产行业应该怎么看呢？我在我们集团里面，价值链他叫社区制造行业，他其实对于一个更大的链条来讲，他是不是一个制造的过程。因为我们通常都是产品，你在制造的过程当中一定要考虑用户的体验，要考虑你的产品、你的外观、你的实用功能，包括你以后的软件服务系统。

现在我们的产品还没有软件的概念，就像手机像小米，现在我们看到的苹果，谈产品的时候一定会谈到软件的问题，这个软件的问题就是把用户和我们通过房子和我们的服务平台连接在一起。所以在整个大的行业我为什么认为是社区行业，其实在中国和美国，在西方最大的国家，我们的社区基本上是一个封闭的建立。在美国我看到很多的地方，真正用得起物业管理的小区一定是非常昂贵的，大部分的家庭是自我在维护社区，没有围栏。

所以我们再看中国的社区是一个特别有意思的概念，当时我去美国跟美国的投资者谈我的社区的时候，美国投资者真的不太理解，为什么这么多人住在一起要受到你的服务，为什么是唯一性的。大家想一想是不是你的物业管理公司的服务是唯一性的？之前我曾经挖过腾讯的当时体验中心的总经理，后来被雷军挖去当合伙人了，当时我跟他谈好了一起来做一个O2O的事情，因为他告诉我一组数据，在十年腾讯的QQ社区的研究里面，所有最终解决社区的问题只有三个字“找物业”，社区里面98%以上的用户会选择这样的途径。

所以我认为这是一个进入家庭非常天然的入口，所以我们选择了把社区服务作为我们的核心。当然彩生活在我们集团里面只是其中8个业务中间的一个，他只是一个居住社区，未来我们还将在2015年推出几个新的社区的服务，比如说商务社区，养老社区，商业社区，我们认为谁有四个大类，我们把房地产基本上的各种纷繁复杂的业态放到这里面，我们认为这个边界比较OK。我们自己还做了社区金融、社区教育、社区文艺，最后一个链条是社区制造。我们认为这个部分来讲，可能带给我们最多的是一些产品创新的部分，我们用自己的土地来实现我们的产品创新，来不断改变社区的形态。

未来花样年更多做的是存量，今天上半场大家都在谈生产创新的路，其实中国最大的问题在花样年看来是在于过往的三十年我们已经生产了300亿的房子，而这300亿平米的房子按未来的思路来讲是存在着非常大的改造空间的，这个对于中国的房地产来说，因为这些土地我们不可能再像过去那样大拆大建，在深圳已有的商品房小区你拆一个试试，现在几乎没有一单案例能够把过往的商品房小区拆完的，就像鹿丹村政府的力量才刚刚拆除，多长的时间，从于幼军市长开始2002年到2015年，拆这么一个小区，而且是有严重质量问题的小区花了13年。

如果我们未来还可能再盖300亿的房子吗？中国的城市核心土地已经不再提供原材料了，我们现在能盖的都是盖在非常远的地方，其实互联网给了我们一个非常重要的一个思考的点就是，当你有了这么多存量的时候，其实应该去想一想，为用户在那儿干什么，而不是说我还有什么能耐，我要去干什么，你要去干什么。这种事情在现在的这个时代真的不重要了，而是用户希望你为他干什么你的价值才大。

【论坛主持：王世泰】潘总，我留意到你最后讲的，在中国城市化的发展进程中，实际上每个城市都留下了N多的问题，而彩生活是解决问题，是社区通过互联网平台来链接的问题。我记得有一次跟你讨论过，中国的这种城市版图和行政结构发生了变化，其实每一个社区就是一个城市的细胞，这个细胞要活跃起来，这个细胞要有生命力，这个城市就会有生命力。而这跟现在的互联网有关系，如果我们忽视他的话可能就会OUT了。

我注意到微信上有一句话，“to be or not to be，这是一个问题”，这是莎士比亚《哈姆雷特》一个著名的话“生存还是毁灭”，我现在能不能问一个非常严峻的问题，我们现在的社区管理包括许多城市的存量房也好，如果不和互联网结合，没有互联网力量的改变，他会不会走向死亡？

【潘军】我给大家举一个例子，我们之前在上海进入了一个小区是业主委员会请我们进去的，因为这个小区住了大约4万人，非常庞大的一个社区。因为当时是政府的拆迁安置房面临的问题非常多，住了1万多户。由于物业费比较低，所以原来的物业公司无力去维护这个社区，草长得比人高。业主就很有意见，拒绝交物业费，因为拒绝交物业费，这个社区就进入了无人管的状态，因为没有人管，这个社区的房子肯定不值钱，但是很多老百姓也没办法。这种社区就变成了没有人管的社区，很多人开始迁出这个社区，因为不安全。

我们接手了以后先要投资让他产生一个正循环，如果你不采用新的管理模式，中国80%的社区十年后都会全部瘫痪，为什么？现有的物业管理模式根本不足已支撑现有的管理模式，你的人工未来一定是涨的，因为我们大家都知道做服务人员，在社区做服务的全都是最低收入的人员，我记得03年保安一个月是800块月薪，基本上他的基础工资是踩在基础的收入线，最低工资往往指的这个。所以我们政府每年要提高这个最低工资。

按现在我们在内地的一个城市，比如广东湛江，这个小区一平米十年前0.43元，现在还是0.43元，如果不是靠地产商去撑着，他的物业费连人工工资都发不起来。如果这个社区不改变、不通过技术，不通过增值服务去做转型的话，你可以想像，如果那个社区只能是扫扫卫生，没有钱进行维修，你们养车的都知道，如果车5千公里、三年不做维保，我不相信你那个车还能够正常行驶。车、房是一样的，小区也一样。所以不用新的方式，不用新的理念，中国的小区会瘫痪，小区瘫痪了不知道这个城市存在的价值还有没有。

我一直在说社区是社会的细胞，家庭是社会最紧密的分子，分子形成了细胞，细胞健康正常社会才会稳定，细胞像我们人一样，如果我们所有的社区都坏死了，你的组织怎么可能还健全呢？所以从这个角度来讲，我们认为我们提出的通过互联网技术和互联网思维加上物联网，更新的一些设置的应用，会使我们这个社区生活变得越来越好，而且最终能够解决由于人工增长带来社会性的问题。因为中国很多的行业都会由于人工的问题造成很多的企业破产，现在我们去看日本，一个是劳动力不增加了，第二是很多小的企业都在以养人作为目标。所以如果我们的社区没有新的商业模式的话，传统模式一定会死亡，传统模式死亡了，社区我们认为别的做不了其他的人也做不了，长期我们很多3毛、4毛、5毛收费的社区，没有转型一定会完蛋的。

【论坛主持：王世泰】互联网给社区这种城市细胞植入了新的有生命力的基因，但是我觉得我们津亭讨论的还是一个领域的话题，社区的生活是一个静态的描述，互联网和这个社区之外的N多的商家、服务资源链接起来，让人的生活体验充分地丰富。比如人，比如我老了想出去走一走，行走当中的居住问题，房地产的问题，有没有通过互联网来解决的路径呢？有一位很牛的人，他左手有几十万套的房源，而且这个房源是不断地增加，右手集资目前10亿的融资，大家都知道他是途家创始人罗军先生。有人赞美他“你了不得，马上要做成万科一样的企业，要有千亿级的企业。”他会告诉你，我的野心不止在此，我想做一个产业。我想请教一下罗军总，你的野心从何而来？你的眼光从何而来？你对互联网是一个工具还仅仅是一个平台，还是一个魔幻的风？你是一种怎样的解读？

途家网联合创始人兼CEO罗军

【罗军】有一句话是“上辈子作孽，这辈子做物业”，物业是很难做的，除了潘总的胆识我是很佩服的，我更佩服的是大的眼光。从互联网的角度来说，互联网并不是技术的，是一种新的思维逻辑，新的产品解决原来存在的问题，这个“作孽”作得越多机会越大。我也一样，途家实际上也不是我们想出来的，因为在中国的土地上有三件事情非常厉害。

【论坛主持：王世泰】我猜一下，第一，中国有世界上数量最大的社区的沉淀房。第二，中国有世界上数量最大的旅游消费。第三，中国是全世界互联网发展最快的国家，就是载体。

【罗军】猜得完全对。这三件事情大家都知道这是事实，而且不能回避。潘总这个我是在举例子，任何事情做成功不要管他是不是互联网，首先看他的用户需求在哪里。你看看这么多的房子空置在那里他怎么样付佣金，这么多的游客让他住二星、三星的酒店，这种标准的连锁需求，旅游马上要到春节了都在走，你知道旅游就是两个原因，一个是旅行人每年到春节见一见父母，今年三十多岁，这样走下去这一辈子只有二三十次机会再也见不着了。很多的是父母出行，很多的伴侣出行，所以聚合在一起伴侣出行是很重要的原因。第是都有图新的角度，都希望换一种生活方式，变成另外一种人，这么多人特立独行去丽江呆就呆一个月，他想改变他的生活模式，他在那边疗伤。

【论坛主持：王世泰】他想去泸沽湖，他想有艳遇。

【罗军】是，我们要知道他多方的需求，有了需求我们想怎么应对这个需求，我们就想到这种商业模型，这种商业模型在全国有做得非常好，这种商业模型已经在海外做的时候我们必须思考，我们是吃米饭的他们吃面包的，这中间有天然的差别，更何况我们最近吃米饭吃得非常快，整个十几亿人非常着急，都在拼命地让自己的灵魂试图跟上交不，这个过程中诚信是一个很大的问题。

我看到你这个房子网上看到的居住，基本上差不多是我要的，我可能在你家门口定下就可以了，走的时候恢复原样，在这件事情可能会成为很大的问题。所以我们在中国做这件事情的时候将他做了一个修正，一则O2O的线上线下互动，二则我们将原来的在北美市场和中国市场最大的区别说，他是二级市场，中国大量的是房地产的一级市场，所以我们从一级市场进入，将不动产旅游和酒店业充分结合，真正懂酒店的人本质上应该懂不动产。从本质上去理解、了解、运作这件事情，同时和互联网接轨。

跟互联网接轨以后我们事实上并不是简单地和互联网技术上的接轨，比如平台推广等等，不仅仅是这些，而是有一些互联网的思维。比如我获取房源的时候开发企业非常简单，我们知道这个业主他本身有分享和交换的意识，未来的世界往前走，第一是别争了，该人家的就是人家的，这是垄断的没法争夺。第二是新的创业型的新的创新的互联网的模型，在那些顶级的还会再出来、还会再改变。

所以我们的思维角度来说，我们会用互联网的逻辑去做很多的改变，首先从途家的逻辑上，我们更多讲究的是交换和分享，假设您在厦门有一套房子，你在厦门的相对比较远的地方，你喜欢去住那边，你买了这个房子了。当你原来是没有出路的，今天你会有出路，你买这房子以后我会帮你做管家，你要来我接我送，我再给你一套系统，你看看小区周边发生的情况，你是O2O的，我对房子的保养非常清楚。第二这个房子你想住随便住，你住多久的时间我帮你精英，产生收益以后我会跟你分成，还会多出来的时间你定一个比例跟我换，丽江5千套的房子可以随便挑选，用这里空出来的时间跟我换，我叫盒饭理论。我们3千位的员工做起来了，在于互联网的思维和逻辑。

我最后还想表达一个，其实我特意回头看这个题目，今天的题目是“互联网改变不动产的N种可能”，其实这个房地产是最不可被改变的，就是最不可改变的，甚至有很多是颠覆，我听了浑身起鸡皮疙瘩，没有这么大的事情，本身房地产这件事情能够好好在这儿呆着就是钢筋和水泥，你改变什么东西？房地产是一个最特别的东西，他是一个最容易做跨界混业的，在他身上衍生了许许多多。每个人问自己都会知道，肯德基也是房地产，所以房地产是最多的跨界，而且他只有靠跨界才会产生出更多的生命力，但是他的跨界会涉及到前面的销售阶段，甚至往销售之前的规划，也会涉及到后期的运营阶段，我和潘总做的都是后面的运营阶段。

当你跨界了以后你就会涉及到这个综合的体系和互联网的整合，就会产生房多多在这前面然后途家在后面，还有物业的、社区的很多种。所以我只是想把刚才这些问题从一定的角度能够让我们很清楚，能够了解得到。

【论坛主持：王世泰】我是第一次这么近距离地听罗总布道，互联网的思维、互联网的逻辑，互联网最高逻辑是人心的关切和文明的进步。当然他的工具、他的手段、他的形式，一定是连接和跨界的。

说到这儿我觉得有一点遗憾，我要向主办方建议，你们应该把中国房地产大炮任志强请来，因为他在北京不久之前的也是一次房地产的重量级的峰会上，他和谁PK我记不清楚了，他认为房地产和互联网是没有关系的，房地产是不动产，互联网特别是移动互联动来动去。但是我们从刚才罗军总的这种解读，从他的实践当中，我们已经获得了很多既浅显又深刻地感受。

【罗军】这个也蛮巧的，两周前我和冯仑做过一次对话，上海第一财经的年会上。他当然表扬我鼓励年轻人，他说你们途家将会是家千亿公司，听了以后下面各种激动，说这是不是一家大公司。我说其实大家别这么想，互联网他有一个特征你们有没有想明白，互联网企业他只有第一没有第二的，他是N多的尸体堆积在第一家身上，第一家会比较大。而且还有问题，别看他今天第一，新的模型出来一会儿悄悄地影都没有了。所以这件事情别认为这么简单，竞争激烈的往往在互联网的企业和互联网相关的领域里面，但是有意思的也是在这个领域和这个行业，同时他也是对人类的进步和人类的发展带来更大地价值。

【论坛主持：王世泰】太对了，我觉得互联网这阵风吹来以后，给我们的物质上带来很多的改变，给我们的精神也带来很多的改变。我匆匆梳理了一下，可能互联网不叫“改变”，引入房地产以后前面有房多多，中间有途家，再后面有彩生活。但是这中间可能还缺了一个，就是有很多的年轻人，我现在没有这个钱，我要打工、我要创业，我也没有钱买这种像潘总盖的小区，住不去。所以房多多的模式、途家的模式，包括彩生活所提供的服务他都没有，但是他活在我们这个世界，他是我们这个社会前进的不倦的源泉和动力，因为一代一代人成长起来了，这部分的人既是辛苦的人也是快乐的人，来怎么解决他们的居住问题。我在网上读了，我们的YOU+CEO刘昕先生，我查了很多网上的资料有N多个刘昕，但是我对这个刘昕最有兴趣，因为你创造了一种模式，听说你的神奇是在5分钟就搞定了小米雷军。他们要合作推出小米公寓，YOU+是什么样的一种模式呢？互联网这股神奇的风在里面怎么卷动的呢？他给我们带来什么样的现实和未来的展望？请刘昕先生给我们分享。

【刘昕】首先感谢主办方和王老师，先回答王老师说的问题，我跟很多的媒体也讲过，其实YOU+是在广东三年期间做出来的产品，本身我和我们的联合创始人都在北上广深漂过十几年甚至差不多二十年，在这期间也搬了前前后后二十几次家，搬家的过程当中我们发现了，平时我们在所租住的房子里面顶多是一个挡风折狱的地方，但是真正这些年轻人缺什么呢？我们社会最原始的分子其实不是房产、不是地产，而是家。所以我们当时就发出了自己的一个梦想，我们要给这些在都市里漂泊，在都市里拼搏的年轻人给他们一个家。

其实从最初这样的一个源泉出发，一直到三年之后跟雷总在一起交谈的时候，我们发现雷军也有这样的痛点，因为他在北京住过地下室，拼搏的时候也同样跟我们现在的年轻人打拼的时候是一样的痛点。当我们把我们的想法、梦想和我们现在所做的事情说出来的时候，我给他讲了5分钟，他给我讲了2个小时，这2个小时他都在跟我讲他心目中的小米公寓是什么，他每讲到一点的时候我说雷总这个事我做了，我在你最初的原始基础上又做了一些东西出来了。后来说YOU+用5分钟说服了雷军。

现在我跟很多的媒体在讲，其实YOU+在外面传成了小米公寓，雷总也在强调，其实我们做的完全不是公寓，某种程度上我们用一个互联网的思维在做，就是想做一个家。到底怎么样做到互联网改变房地产的N种可能，我认为不是改变，互联网和房地产和任何一个行业都有关系，只是最近通过马云的一套电商体系，导致了几位老总提到的商业地产被电商冲击的力量很大。

其实回归回来以后，我们在做的事是跟年轻人最关心的一件事情，也就是我们所说的我要把产品做到极致，我只做给我们的目标年轻人，因为他们太难了，没到买房的时间，二十几岁刚刚大学毕业，到了一个城市之后身边朋友没有几个，同学天各一方，同事每天白天在一起，晚上又不可能长时间地在一起。所以你会发现我们很多年轻人在没有交到男女朋友之前他的生活轨迹是这样的，到了下午5、6点钟开始无聊地拿起手机看微信，拿QQ找朋友，约了几个人都忙，最后没有办法下了班楼下买一个便当，自己回家看电影睡觉。

现在YOU+是这些孩子就像回归的鸟一样回到家里面，把东西一放上楼洗一个澡下楼了，约好朋友看电影，约好朋友打桌球，晚上7点众的时候有一个大合伙饭，四菜一汤我们请了一个阿姨按照天南地北的口味做，我们8、9点钟看电影，有世界大片，到了晚上10：30开始杀人游戏，各种各样的桌游，一般到了晚上1点多上床睡觉。还有一些自由创业者1点多开始宵夜，喝到3、4点钟都很正常。

我们在做年轻人的生活模式，我们对消费者做了深入地研究，其实互联网的思维有一个最根本的原因，不是说像船从的商业，是我有什么我给你什么，互联网应该是你需要什么我做什么。所以我们无论地产也好，还是现在做的社区文化也好，所采取的都是跟线下的真正的用户形成互动，让这些用户形成参与感。所以其实当我们发现，我把很多话题抛出来很多想法抛出来的时候，发现跟雷总做的小米手机一样有很多的相同之处。比如雷军所说的小米七字决，他说的极致、他说的专注，他只专注做手机，我YOU+只做年轻人，很多人劝我你YOU+的品牌很不错了，是不是考虑YOU+的中年社区、是不是考虑YOU+的养老社区，我说不好意思我不会，我们只专注做青年社区。我们只做从大学毕业开始到结婚有孩子之前这种。

在这一段的时候人生一个最自由的时期，大概5—8年左右的时期，在这个是企业是人生最美好的留下最深刻印象的时期，我们把他做好了就不错了，专注地做好，把这一个阶段人的需求做到极致，我在不断地跟他互动，不断地跟他讨论他生活当中的所有所需，我们为此成立了很多的这种小联盟。

从我用户的体验出发，让他真正来参与到我整个的社区运营和管理当中来，这个过程中我们发现我们把产品做出了一个很好的口碑，我一直跟我的团队讲，YOU+是在做一件没有差平的事情，我们不是说希望能够得来多少好评，我们觉得得到好评是我们应该做的，因为我们用心做，因为我们用心把他当做我们的兄弟姐妹，把他们当做亲戚朋友，用心做的时候会发现所有的人对你抛来的赞许比我们赚多少钱更加有用。

这个过程当中我们借用了很多互联网的思维，首先第一个就是潘总提到的，互联网的思维等于我们做一个平台，你要想做平台，想要把平台越来越大的时候，唯一的一个方法就是降低毛利率，因为利润高了自然你的平台高度就不对了。我非常赞赏刚才潘总所说的，我可能不收费。而我真正未来在这个平台上搭建出来的或者获取的可能是更多的东西。当我们用这种理念把平台做好的时候，就会让更多的年轻人来选择我们。互联网这两年有了两个比较新的词“平台”与“入口”，我们首先知道我们的平台是怎么搭建的，我们的平台就是做最好的产品用最低的价，其实跟小米的思想有雷同之处，我也做好产品，比苹果、比三星差不到哪去，但是我卖的是一个不到两千块的价格，我的毛利率很低。

我们平台搭建好了做的第二件事情是入口的问题，刚刚罗总提到的很多的互联网思维是一样的，我互联网可能只有老大把老二拉得很远了，就是占领入口，跟手机用的大众点评占领了吃的出口，去哪儿占领了定机票的入口，包括淘宝  占领了衣食住行的入口。我们想占的是住的入口。对于每个人来讲，用一种新的思维来做，对于YOU+的体验我们是要解决在都市中漂的年轻人真正住的问题。

住又回归到我们的话题，YOU+不是做的房地产，YOU+做的是一个家，让这些漂的年轻人心里能够扎下来真正能够挡风遮雨有爱陪伴，真正失败的时候有人安慰，生病的时候有人给你买药送你一碗汤，给你有温度的，我们会往后延续，并且以此为终生的喜欢乐趣和自己实现梦想的延续。

【论坛主持：王世泰】我除了非常欣赏你互联网的实践和作为，更欣赏你的情怀。我在网上看的时候你是有三条规定的，YOU+第一是45岁以上的不提供服务，第二，你如果不是单身不提供。第三，你不喜欢交朋友不希望你到YOU+来。

互联网有一个口号“一切皆有可能”，我作为一个老人可能超过45岁了，我向你放一炮，我希望在互联网思维的指导之下把这个条件放宽。比方说我吧，我超过45岁了，但是我如果心态很年轻呢？这是第一条。第二条，我现在是有老伴伴着，但是我跟他说我周一到周五住到YOU+去专门和年轻人打交道，周末回来陪你逛公园，这五天接不接待我？当然我会按照一周七天给你付费。第三我觉得我是合乎条件的，我非常喜欢交朋友，如果一到五的对象用互联网的思维思考是放开你的规定还是放下你手中的那道闸门？

YOU+ CEO刘昕发表精彩言论

【刘昕】很多人问我为什么你们YOU+三条规矩这么定，很多人坐在一起的时候都会聊。我想说的是这样的，其实今天诸位房地产的大佬都在，我认为改革开放三十年中国房地产把我们人的本性分开了，人是群居动物，我们原来是部落式的生活。现在人已经变成了在猫眼里看人，我想请问在座的各位，能认识自己对门的有几个？能知道自己上下楼的有几个？其实我们想问一个什么问题，我用YOU+社区做出了一个我的人是群体，他是一个小型的群体，尤其在这个阶段。成家以后有了老婆孩子一个大家庭以后他也是一个群众，但是这些年轻人漂到城市里的时候他是一个独居动物，自己一个人关在家里去网络这个社会，去找这些虚幻的东西。

YOU+做的是把这些年轻人从网络上拉回来让他变成实际的东西，其实是在做人的本性。如果人以群居动物为核心的话，我们说“物以类聚人以群分”，我们YOU+做这个阶段必须把他做成一个专注并且极致。因为你发现我是70后，YOU+很多是85、90后的孩子，实事求是地讲我自己都感觉到跟他们有代沟，在聊的时候他们都把我当成叔叔级的。这是为什么我一直在设立一个年龄段，我想把我们的目标人群锁得更精准，因为更精准之后你才能在扁平化之间做大。

第一个45岁作为一个年龄槛，王老师来45岁以上的人不在这儿居住，也有很多的好朋友没事可以过来作客，只要你在YOU+有朋友都可以到我家来作客，这个是随时欢迎的。

【论坛主持：王世泰】互联网设定的特点是没有固定的边界的，你不要因为我是客串主持人，下次邀请潘总、罗总还有高大明先生都要请进来，可能我们给你们做的评语不一样，我们给你点赞。

【刘昕】因为我们一直把YOU+当做是所有用户这些年轻人的家，不是我们的家，这里出现了一个问题，家是什么呢？近期很多的媒体包括慕名而来的各种各样喜欢YOU+和关注YOU+的人，很多的媒体被拒之门外，很多的来访者都是这样的。我们的感触是什么，当一个家不断地有外来陌生人来的时候大家会感觉不安全，我这三年的时间做什么呢？我们把YOU+梳理出几个核心的词，首先第一个，如果我按家的模式去做的话，我第一个要解决的就是安全问题，所以我提出来YOU+要做到路不拾遗夜不闭户，YOU+有几千平方米上万平方米的地方不会丢东西的，因为这是家，家只会把东西放在那儿没有找到。我要找到这个目标第一个核心是安全，我所有的设计门是有机关，这个人是知道的人进得来，不知道的人进不来。

第二我们做一个内部开放，我们要求打开心过日子，要求每一个人进来你要开放你的平台，你要认识你的朋友，认识你的家人，认识你的对门，认识所有在那里居住的年轻人，我们之间是一家人。我们大家要像兄弟姐妹家人一样互相关心，这是我要求所有的人进来必须交朋友。

还有我们作为家人有权力大家互相互动的，刚刚提到的老人和孩子，我也让很多的家友不得不离开，父母过来陪着到广州住的时候，很多的家友就在对面小区租了一套房，妈妈过来照顾生活。然后每天回去住，但是下了班还是回到YOU+来玩，然后到深更半夜以后再回去。因为YOU+没有具备老人和孩子的安全措施和生活环境，没有这种生活环境达不到他们的满意。我只针对年轻人，我把所有的目标锁定，所有的YOU+一草一木一举动，哪怕一个板凳一棵花都是专指年轻人设计的，我不想做很大，因为做大了我们也不会。

我也做过几年地产，那时候我发现我要满足所有的消费者，从一房一厅、两房一厅等等甚至跃层别墅，我要做成一个组合，当我发现我想满足所有的消费者的时候，其实我哪个消费者都满足不了，因为我没有把我的产品做到极致。所以我回过头来用一个反房地产的思维，算了我别去做那么多的产品，我只做一个，就只真最年轻人，单身的或者情侣期间，或者结婚之后没有要孩子中间的年轻人，我们为他们做一个极致的产品，让他们看着就非常喜欢的好产品，我也会坚持做下去。

【论坛主持：王世泰】我觉得你的思想和实践非常精彩，我在想另外一个层面的问题，互联网思维或者说互联网这股风吹来的时候，给人一个评语，人与人之间的关系反而疏离了。我们人与人之间的微信可能很热闹，但是见面以后疏离了。你说要把人与人亲近起来，这是互联网改变人的关系一大功能，善末大焉。

高大明先生，现在你身边的三家嘉宾都给了互联网对房地产的变化，都是信心满满，你作为创投机构的负责人，你在公共话语非常有权威性，假如说你的同业公会要议定新的投资方式，你是投给潘总的云社区呢，还是投给罗军的途家，还是投给刘昕的YOU+，或者一个都不投，或者都投，能不能给出一个公开的评价？

深圳创投同业公会副会长高大明

【高大明】这个问题确实有点刁钻，我确实有点跨界。

【论坛主持：王世泰】你的出现本身有互联网特征，非常跨界。

【高大明】他们三个是不同领域对行业的一个非常大的革新，他们三个的共性是需求的，假设我从一个纯粹的创投机构的话这三家一个都不会投。本身潘总背靠集团不缺钱，我们的创投是有非常荣誉的屌丝的气质跟缺钱人打交道的。另外这两位在行业的名气已经相当大了，YOU+也有新的投资人进去了，我们做早期项目来说，我们认为他们已经在行业里面有名气了。他可能事业会做得很大，但是投资毕竟是讲回报的，主要是要找回报价值比较高的，我们宁可找一些在他们更前端的一些通过互联网手段对房地产进行革新的这种很小的很微型的团队，或者几年前的罗总，或者是几年前的YOU+这种状态，这是我们现在做的事情。

今天就这个题目我发挥一下，我认为应该是叫“移动互联网改变地产的N种可能”更加恰当，互联网的时代我们知道过去上网的入口是PC时代键盘屏幕，他是一个平面与点的概念。但是移动互联网我们上网的入口是手机，他即时性的东西，PC时代人机交互是码字可能有一些视频，但是手机他每个手机作为一个信息点的话，他的采集信息量远远超过PC时代。

就我们房地产的产品是空间，手机作为移动的点他是作为真正充分地改造行业，所以我们应该不仅仅是像搜房这种简单的字段的信息的计算，我相信像移动互联网对这个行业的改造其实是刚刚开始。我一年大概面谈400、500个项目，其中有一些创新很不错。我自己拿出三个自己亲眼见的小故事，他们是自己建的小团队，他们分别从三个不同的角度实现了移动互联网对行业的改变，或许他们大部分的项目最终都会死掉。

三个关键词，第一个关键词是他们入口的关键词，所谓的“出口”在过去平面PC的互联网就是像淘宝这些大的网站，但是移动互联网不一样了，我现在见到这么一个案子，他本身这个老板过去是做足球场的，有很多的小区也有这种东西，他是楼市足球，他完全是现场拼装的，他原来是非常传统的模式，但是现在国家特别是习大大特别喜欢足球，所以足球很多的小区也进去了，他的工厂也在广东。他在广州的时候跟一个小区去谈一个小区的游泳池，我们在广东的南方游泳池一般是4个月，游泳的时候一般也不愿意踢球，他把游泳池自己拉进一些材料做了一个楼市足球，然后跟小区谈分成。实际上他实践这些东西，这种楼市足球也可以理解成功能化的建筑，他最后达到的效果是原来没有想到的。原来就是算租金，正常让小区的物业给他一个单，形成一个靠租金的收入回报五年左右。结果他们做的时候50万的成本，他们有一个IT比较好的人给他额外多了5万多块钱，做了数码的锁，加了一个二维码他们通过微信群，因为足球先天小区性的小区居民之间本身地理位置会接近的，再加上数字监控这些。一个是安全的问题，第二是能起到的作用是很多人可能需要踢球录像，让自己感觉一下像职业联赛转播的感觉。他加了这5万块钱做的联动他发现效果实现了所谓的移动互联网在功能建筑入口的概念。

他做了以后知名度非常高，像一些PC时代的足球一般是网上社区或者是公开的频道作为足球爱好者的入口，和线下的关系也是我们这些踢球的人第一入口。但是从他这小区的楼市足球外加二维码的建立，他发现过去这个小区的居民互相不认识，通过这些识别场反而成为这个小区的第一的入口，就是他这个微信群，通过这个可以衍生很多商业的概念。

这样一个非常简单的例子，对于房地产企业来说，一定要重视房地产本身很多的流量是有属性的，只是说现在仅仅把特定义成一个居住的功能，一些衍生的需求没有发掘出来。包括一些智能家居的项目，比如传统的冰箱是采购链的终端，包括互联网的手段每天货品的冰箱的进出带着什么样的标签，这个应该在3—5年左右可以看到，这时候你的冰箱通过电子标签，这种智能化的冰箱可能会成为你的入口。

第二个关键词是数据，传统的互联网的流量是建一个信息包，是内部的东西。但是如果用互联网的思维看任何房地产综合的面，也可以把他看成是一个链条，每个人带着不同的信息，每个人都是数据的流量点。我看到这么一个项目，他本身是美国回来的团队，室外是用GPS的定位，室内一般是WIFI的点定位，实现了这么一个功能，相对在室内手机的定位GPS的功能可以用，现在正在上这个功能。我们一个手机用户他首先读到你手机的幸好是多少钱的手机，另外你在整个的商场流动，你有没有车什么的，你自己不知道。但是通过这个他会拿到这种数据，形成过去对商户的定价，比如说通过拍脑袋或者监控的图象，但是这样商铺的价值会更得到体现。这是秘密的，他的数据不一定是数人头，因为每个人拿什么样的手机基本上他用小米、苹果等等，对人群的收入有一定的鉴别。另外这个数据是动态的，一天24小时在各个地方流动的情况也都有。

所以这些做的一些创新，特别是在传统互联网时代没有的一些技术手段出来的话，可能会影响商业地产或者是他们的价值，让管理更精准。现在他们整个的商户定价马上可以非常精准地出来，总体来说上海之前黄浦有一个悲剧的事件，但是像这种的话有智慧城市的概念，在什么地方通过室内定位的话，人群动态的监控很重要，人群的流他会像一个河流的浪一样，会做到非常智慧及时地监控。像这种地产的价值和地产未来精细化的管理，包括潘总刚刚讲的物业的一些新兴的技术手段可能会有一些启示。

第三个关键词是金融，我观察到的主要是两点，之前我有朋友喜欢去婺源那些地方玩，他们觉得那些地方没有现代的卫生家居的条件在里面，但是人文的环境很好，有一些人文性，同时吃的东西空气也很好，我的朋友圈子里面，之前是通过传统的形式谈得非常辛苦，每一栋的改造成本是一百多万。他们现在是用重筹的形式通过在手机微信圈子里面转播，传统的结构也上来溢价，最后拿到几间。这种形式提前买一些时间给你，很轻松的一个多月的时间重筹到一千多万，他转载量是1万多。因为对房地产的价格很重要的是房地产的体系决定了房地产行业的生态，包括银行的压力，所以房地产也是金融产业的相关者。他有建筑的属性和居住的属性，也有金融的属性，现代的互联网传播手段他直接从经济的来源角度可能跟传统的渠道不一样，所以这一点趋势是移动互联网让未来很多的房地产项目会有很多的变化。

还有一个例子跟大家分享一下，互联网是影响了房产信息的传递，能否对房价的运行规律有一些改变。这个现象我是在这个地方观察到的，就是在股市的价格，中国常年股市的投资年限超过15年，从过去的三大报到后来的百度，到这三四年移动互联网，我很明显地观察到股票市场信息的传递和炒作的方式完全不一样了。去年的股市小股票起来，很多70末的人没办法玩了，都是一些年轻人。因为信息的传递方式不一样，他是年轻人传递的方式，包括原来在报纸时代、百度的搜索引擎的时代完全不一样，今天的股价越不确定的消息越容易对股价造成的影响非常大，并且股价会长期地脱离基本面，比过去的时代越来越长。现在炒股票根本不用懂基本面的分析，你懂的话获利可能不会很高，但是他可能从小是移动互联网的用户，这些85后的孩子他们在市场上的盈利还是蛮高的。微信的传递对股价的影响也是很高的。

因为这种基础的对信息传递的方式，对房价的过去这种逻辑会不会有一些变化，这是我最后一个开放性的问题。

【论坛主持：王世泰】我一直在想他为什么叫“高大明”呢？因为互联网网络上最时髦的话是“高大上”，“高大明”应该是明白、明晰、明确，用了很多互联网专业的语言，像数字不停地流动，让我们在互联网云端里徜徉。下面引出一个非常重要的话题，潘总也是点头赞赏，互联网的发展会不会对房价带来影响呢？刚刚说了一大段，像数据信息的交流等等，我觉得主办方你们下一次专门搞一场对话，互联网能改变房价吗？我觉得PK的会更多。

时间关系，我非常想请我们的嘉宾用一句话，这句话可以有逗号，也可以没有逗号，来表达你一个基本的明晰的论断，互联网改变房地产的N种可能，你说就是一种可能，你说两种可能，你说真的是N种可能，当然你作一个简答。很多的问题我在场也想请教，但是会后会找这些嘉宾，如果你们真正同意也可以在微信上向他们请教。

下面请每一位嘉宾就今天这个话题用一句话来作表述。

【刘昕】有一段时间我在微信上看到一句话“有钱只能买房子，不能买到家。”我想如果把我们所有的房地产用家的温度、家的感觉去做的话，我相信房地产会做得越来越好。

【论坛主持：王世泰】互联网使家更温暖。

【高大明】我觉得从现在这个趋势来讲，互联网不会改变房地产行业，而房地产行业将会变成一个细分的互联网行业。

【论坛主持：王世泰】不会改变是有特定的解读，其实互联网会让房地产更专业、更美好。

【高大明】有可能房地产行业未来会变成一个细分的互联网行业了，所有的行业都是互联网行业了。

【潘军】我最近跟很多媒体谈一个观点，我认为互联网不是一种东西他其实是一种思维方式，如果按传统的来界定，如果只是他传统的互联网我认为五年后传统的互联网会成为浮云，当线下我们的开发商改变了自己的传统思维以后，勇敢地去面对互联网思维的时候，我相信未来五年后我们大家可以共同来验证，只有线下才是黄金，线上和线下一定要融合到一起，纯而又纯的互联网是不存在的。

【论坛主持：王世泰】线上是彩云，线下是黄金。

【罗军】因为有互联网不管是互联网思维还是互联网的技术，他会让房地产成为一个孵化器，房地产是人类历史上最古老的一个产品，这么古老的一个产品到现在都没有变化。如果我们停下心来看，房地产在这件事情上产生了各种各样的事情，如果说以往有各种各样的催化剂，没有任何一次会比互联网对房地产的催化更厉害，所以在房地产才会产生各种各样无数的东西。一个月之前还没有看到雷先生做装修，一个月以后看到雷先生做装修了。今天还没有看到各种各样的创新出来，明天一条马路出来两小时之后各种创新出来了。所以房地产会成为孵化器，因为互联网他会变得更加精彩和更加让人觉得无法理解。

【论坛主持：王世泰】其实这句话是非常光明的尾巴，房地产是互联网的孵化器，而互联网给房地产带来N多的精彩。

这样的一个下午，我不知道英国的夫人们是不是还在喝下午茶，但是我知道法国人上街去做反恐游行了，而俄国的首脑在为油价的下跌大伤脑筋，今天我们在这样的一个创意空间里和大家一起探讨互联网和房地产的关系，同时我们从刚才的信息知道，在达沃斯论坛上我们的总理说了，房地产这个市场的刚需是长期的，所以我觉得我们应该有信心，我们对未来和互联网对房地产之间产生的善变应该抱有非常积极的美好的度量，让我们一起来拥抱互联网，我们希望今天这样一个沙龙能够使大家脑动大开催进互联网与房地产的发展。谢谢各位！

【主持人：文睿】非常感谢各位嘉宾，同时也很感谢我们本论环节的主持嘉宾王老师，这场碰撞很精彩很有深度，同时也令我们意犹未尽，而且也是耳目一新。