深圳地产峰会论坛：不确定时代地产的裂变与新生

网易房产1月24日讯 1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上，卓越集团副总裁王卫锋、深圳诚品地产有限公司董事总经理罗雷、观澜湖集团执行董事李佳琦、友盛地产有限公司董事长周旭四位嘉宾参与了主题为“不确定时代地产的裂变与新生”的论坛高峰对话。以下为论坛沙龙精彩实录：

【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的女士们、先生们，以及各大媒体界的朋友们，大家下午好！

首先非常欢迎大家能够准时回到“2015中国（深圳）地产创新峰会”的活动现场，我是各位的老朋友深圳财经频道深圳地产的节目主持人文睿，在今天上午的主题演讲环节当中几位嘉宾分别从宏观经济还有金融创新以及大家比较关心的自贸区价值等几个话题，为大家分享了自己最独到和深刻的见解，相信大家也一定收获了非常多的干货。希望大家能够将这一份干货仔细将它包好带回家。

时代可以说是在发生着非常大的变革，而且我们经常会听到“创新”和“转型”的声音，尤其作为传统行业领域大家都在寻找新的突破口。我们作为房地产界的各位朋友们自然不例外，同时也是大家最为关心的一个话题。我们究竟应当怎么做呢？在今天下午我们即将为大家献上的两场高峰对话同样也相当精彩，这也将是一场头脑风暴的激情碰撞。

今天我们将通过这两场高峰对话从中寻找我们想要知道的答案，接下来让我们直奔主题，接下来进入第一场的对话，对话的主题是《不确定时代地产的裂变与新生，有请重量级的对话嘉宾，他们分别是深圳诚品地产有限公司的董事总经理罗雷，友盛地产有限公司的董事长周旭，卓越地产高级副总裁王卫锋，观澜湖（优惠购、楼盘相册、最新报价）集团执行董事李佳琦，掌声有请！同时热烈掌声有请今天特地从长沙坐飞机赶到现场的主持嘉宾，也是深圳地产界的老朋友了，德思勤投资咨询董事长龙固新先生，掌声有请！

【论坛主持：龙固新】下午的主持这样开始，因为你们都在深圳的地产界应该有N多年了，刚才周旭讲第一排的还在搞传统地产的就他这一个了，大家估计在各个领域都有很多的创新。我觉得不光是，周旭原来在深圳的国土规划局，现在对地产的了解首先是对城市的大的规划和城市发展战略的了解，所以我想开场的时候首先有请周旭董事长发表观点。

友盛地产有限公司董事长周旭发表精彩言论

【周旭】谢谢董事长，目前还是战斗在传统的地产行业，既然主持人提到这么一个方向我给大家汇报一下。深圳从自贸区这次批复来看仍然担负着二次改革的责任，深圳的规划包括深圳的地产未来肯定是一种新方向。

【论坛主持：龙固新】上午正好蛇口工业区的杨总展示了一下蛇口未来的发展，中午我们也在自贸区转了一小圈，蛇口有他过去的辉煌，他先于深圳，应该是深圳原来创新改革的一个缩影，但是这几年坦率地说在整个深圳定位和总体规划上肯定还是有很多大的压力。第二，项目的建设来讲，他战略的规划和系统的开发怎么才能配合到国家给的蛇口这么好的一个大的牌子，请周总发表一下他的看法。

【周旭】甚至由于土地面积比较小一千多平方公里，导致深圳的发展是一个逐步天际线拔高的过程，现在深圳建设做超高层的建设是很正常的现象。其实这对一个城市的可持续发展是一种伤害，但是两害当前取其轻，对于城市的合理规划和多功能的安排，以及公共空间，以及对每个市民公平的一种社会资源再分布，应该是下次规划发展当中优先要关注的问题。我个人认为深圳已经由原来的发展优先逐步走向公平优先，如果深圳继续以发展优先真的会出现大量的超高层，从而失去他的公平性。但是如何把原来的发展让到公平优先又不失发展呢？我觉得要挖掘内涵，将原有的不动产包括所有的东西，让他的楼宇经济、单位价值体现更多的升值的空间，每个单位平方米产出更多的效益，这是深圳发展的方向。

我个人理解为什么自贸区把蛇口放到里面来，主要是因为前海太荒，许多政策落地没有不动产作为支撑，像罗总正好承接了这个大好的机会。

【论坛主持：龙固新】房地产经过二十多年的发展应该到了一个特别大的转型地步，我们就以深圳来看，刚才我请周旭总专门谈到蛇口自贸区，但是深圳是不是缺非常好的功能中心，福田CBD当初建设的十三姐妹，都是各自为政地上地下都不连接功能没有，我们城市中心规划这是有比较大的缺失的。一样蛇口为例有没有大的功能中心，比如写字楼集群，配合综合性的商业，再配合到蛇口做得非常好的海上世界的娱乐文化。昨天晚上我到的时候，到了晚上十点多我配一位老总去的时候我发现已经很冷清了，实际上昨天的天气还是蛮好的，为什么是这样的情况，我觉得他没有形成区域性的功能中心。看看龙岗依然如此，再看看龙华依然如此，再看看我们寄予厚望的宝安依然如此，综合性的功能中心在城市的功能中间是比较缺失的，以这个为依托再发展大量的住宅形成一个综合的功能区应该是大的方向。我上午跟杨总交流了，蛇口未来能不能扮演类似像新加坡现在新兴的滨海区，大的国际旅游、办公、文化，包括商业中心，实际上应该是有这样大胆的规划，才能对深圳未来二十年甚至更长时间的发展起到支撑的作用。这从单纯的房地产向城市的综合型功能发展是一个非常大的发展方向。

前两天摩根史丹利到长沙交流，我觉得这是非常重要的一个方向我想引出来，周旭原来一直在深圳的国土规划局，对于深圳城市的发展应该是非常有心得的的，待会儿还会向他发问。

今天中午本来想去罗雷的项目，他间接参与了我们蛇口这样一个有代表形区域的开发，想听听罗雷的观点，有请罗雷。

深圳诚品地产有限公司董事总经理罗雷发表精彩言论

【罗雷】谢谢主持人给我这个机会，我离开百仕达的时候，每天从深圳的最东边来到最西边上班已经跑了五六年了，按公里数算已经绕了地球跑了好几圈。还是感触很深，其实我三十年前第一次来深圳是到蛇口，也就是到现在的海上世界快，我记得那时候我在香港工作了差不多有半年的时间我没有回过内地，半年以后再回到深圳来的时候我觉得有一种特别奇妙的感觉，为什么天那么大，为什么有这种错觉是因为香港的密度太高了，我好久没有看到这么一大片天空，在晚上闪烁着星光，那时候给我的印象特别深。

但是那个时候蛇口给到我的印象是，一群年轻人都在为中国的未来、为民族了未来在担心、在探索、在提出自己很多的想法，所以我觉得这个是我们要说今天的蛇口和昨天的蛇口有什么区别的话，那个时候的蛇口他是有能力去扮演给中国输出价值观的这么一个角色的地方。为什么现在的蛇口我们感觉说他不如那个时候，并不是说他的建筑、公共这些方面，这些问题技术上都是很好解决的，而是说你有没有中国的那种需要，第二是你可能也真的没有那种能力站在那个舞台上去扮演跟今天的中国仍然可以输出自己独立价值观的这么一个角色，现在看起来机会好像慢慢大了，把他划入自贸区以后其实可以再次给你一个机会，但是给你以后你到底能不能去扮演好这个机会，我觉得从1979到2014或者是2015，其实一个地方可以两次扮演这个角色，其实在中国基本上你还找不到这样一个地方，蛇口恰恰是这样的一个地方。从他天生的条件来说应是一个非常具备一个在未来自贸区这样一个概念上扮演一个更有探索性的角色的地方，但是究竟怎么去探索，谁作为主体去探索，我觉得这个可能是很大层面上是政府和民间的力量都需要去汇总在一起，能够去真正地从战略性的思维去看透我们明天的方向到底是怎样的。

不管从我们一个大的区域来看，还是我们去探索未来我们房地产项目，具体到底要怎么做，如果个人不是说很去在意技术层面的东西，我觉得技术层面的东西随着技术的进步他都会自然而然地发展，刚才周总还跟我说，他说十几年前我们在红树西岸（优惠购、楼盘相册、最新报价）已经开始做智能化的系统，从技术上都已经没有问题的，但是那个时候的探索可能仅仅只是止步于拼设备、拼技术的时代，是因为你的价值观还没到那个境界。

所以我觉得我们未来去看一个产品，实际上我们关注的是价值观，我们要看一下未来这个世界所行走的方向，他主流的价值观会走一个什么样的趋势，包括所有的产品，我们所有的技术应用应该是从这样一个角度去合理地使用他，这个是未来我们会产生新的产品一个最有机会的一个空间。

【论坛主持：龙固新】非常感谢罗雷总，我想请教一个问题，在蛇口这样的地方有招商银行、有平安集团、有中集和现在的喜之郎，创造了N多走向全国很好的企业。但是这几年他又孕育了什么样的企业？他有没有在创新上再次产生至少是世界级企业的可能？第二个问题我想请教一下罗雷总，对于蛇口包括您开发的项目我们到底吸引什么样的人来到这个地方，现在很多蛇口以前的领导都不在蛇口住了，很多住在半山上环境非常优美那是独一无二的，但是现在蛇口的环境跟南山、跟华侨城整体的环境规划非常落伍了。

一个是我刚刚讲的大环境这非常重要的，一个是您项目本身创造的有鲜明价值观的吸引这样一批有梦想的人来到这里，我想请教一个是大的问题，一个是具体项目的问题。这个问题有点尖锐和直接，我觉得既然我们都是同行可以直截了当一些。

【罗雷】我觉得其实这个问题很好回答，当年蛇口能够走出来的企业是他的第一代创业者给他注入了这样一个基因，第二是那个时候我们整个国家需要蛇口去扮演这个角色，我觉得这两者是缺一不可的。你国家有这种需要，然后就会有一群有这种探索经验的精英在这个地方去动这个脑筋。

其实我们最近刚刚翻出来现在看来应该是二三十年前拍的一个关于蛇口的纪录片，那个时候蛇口在做选举，在做领导人的问责制，那个时候蛇口已经开始在做这些事情了，那个时候有一个很轰动的学校事件就是一个李教授来蛇口做道德教育，他在全国讲他比较传统的那一套传统道德教育模式的东西在全国通行无阻没有人质疑，恰恰在蛇口被一群年轻人质疑在那个时代还传播那样的价值观和道德观是不是合适。你可以看到那个时候整个蛇口的思想领先性首先就是站在中国的前沿阵地的，在这种思想价值观背景下产生那样的企业和企业家也是很顺利成长的事情。

回到今天的蛇口，假设还要扮演那样的角色，首先是头脑要走到前面去，然后才是资源怎么去整合的问题。第一个问题我的回答是这样的。

【论坛主持：龙固新】我跟下面互动一下，小米的刘总，我不知道你熟不熟罗雷，假定你三年内在风口上可以成为可以飞的猪，最近马云说猪不行就跌下来了，假定你三年里做得非常好可以成为一个世界级的企业上市，你觉得罗雷的项目或者是蛇口创造什么样的环境你可以在这儿把你的企业总部甚至住在这儿，假定你是一个新兴的创业或者企业的代表的话你觉得是什么样的？

【刘昕】感谢龙总，YOU+最近名气有点火，刚才像罗总所提到的，YOU+未来的发展也是在做一个整体年轻人喜欢的社区和平台，我十年前在深圳待过几年，对深圳有特殊的感情，非常喜欢深圳这个城市。深圳其实给全国所有的年轻人一个想法，就是一个能够创造梦想的地方。在蛇口更加成为了深圳创造梦想一个最原始的源头，从招商局、招商地产开始。

回过头来我们在想当把一个年轻的创业群体，在整个的创业初期乃至到未来的一个更好的还是一个地方的资源，地方的温度，让真正的创业者能够找到他喜欢的温度，这个温度不仅仅是取决于政府和地产，更多地还是周边的文化和配套，所以这也是正因为有了这样一个核心模式，才造成深圳目前在全国创新和整个企业里作为领先的一个代表性。

第二，今天提到的互联网思维和房地产的关系，我也在想的是，其实有一个相对来讲我认为有一些本质的区别，刚刚跟龙总沟通，差不多五六年前我也做了几年的地产，我觉得现在做到这个行业最本质的一个沟通就是，相对来讲还是以用户为导向，传统的地产行业更多地我针对的人群他所面临的是70后、60后乃至于80后，我们发现现在我们客户群体变成了85后、90后，这群人在想什么我们可能更需要的是整个地产业诸位大佬们去思考的问题，他们想要什么样的产品，他们想要什么样的东西，才能自然而然带动什么样的消费。

YOU+在这期间85、90后的孩子还没有成为自己拥有房产之前，在租房子和自己漂的过程中找到了一个家，也真心地希望在诸位地产大佬的带领下，能够给85后、90后在他们将来未来购买房子的时候也能给他们做一个带有感情的家。

【论坛主持：龙固新】也希望蛇口能够成为梦想家和创业家的梦想，愿意在这里设总部，愿意在这里居住和生活。其实中国未来城（优惠购、楼盘相册、最新报价）市发展刚才问周旭总的时候，到现在问了罗雷总，实际上未来各个城市都在希望一个创新的企业能够在这里生活，成为中国新兴的城市中心，我觉得是可以应对我们非常重要的一个主题。因为这个方向应该是非常重要的。

第三位我想有请观澜湖的佳琦总，我也小小参与过观澜湖的前期的一些顾问的事情，在中国旅游也好、体育也好、健康也好、综合性地产也好，观澜湖历经二十多年应该说摸索了很多的经验，事实上现在我们很多大公司开发的综合旅游区现在是巨亏，我觉得观澜湖能够非常好地生存下来，而且在全国做到前列，我觉得也作为中国未来某一个地产类的代表方向，也请您给我们分享一下。

观澜湖集团执行董事李佳琦发表精彩言论

【李佳琦】首先谢谢主持人，谢谢各位嘉宾在周末的时候来听我们几位的对话。坐在这里我觉得我身边的几位真的可以代表深圳地产的江湖，我今天就是来混一次江湖的。

其实观澜湖集团不能够说是一个地产集团，同时他也不能说是一个高尔夫集团，二十多年来我们一直在专注做一件事，就是我们给自己的定位是休闲旅游的运营商，这是我们一直在坚持做的。但是今天为什么也要来到这里，第一我非常感谢主办方的邀请，这么多年对我们集团发展的支持。第二个我很认同刚才罗总还有包括主持人刚才提到的，现在的地产其实他的一个角色就是已经融入了城市功能的地产商的角色，就是一个城市区域、城市共的发展，我觉得这真的是一个大趋势。在这一方面观澜湖倒是可以做一点现身说法。

我们那个片区是龙华新区，龙华新区现在是在打造“一线一站一社区”，这“一社区”就是“观澜湖国际社区”，我们也是认为未来随着“天时地利人和”，在以观澜湖还有长安雪铁龙等等几个大的国际企业的带动下，在龙华新区的观澜湖片区也是可以出现一个媲美和追赶蛇口这样的一个国际社区。

我昨天听到总理在达沃斯论坛上讲到一句话，其实中国房地产的刚性需求可能还是在很长的时间都是会要长期存在的。我想在座的诸位包括我们观澜湖集团，还是有得忙的，很高兴。

今天这个话题虽然是一个创新，我也先抛我的一个想法，特别是城市的一个发展，地产商怎么跟城市发展的结合，大家已经开了这样一个头，我这方面是挺有感触的。比方我多次去纽约，我每次去纽约的时候我都觉得要像纽约当年的建设者要致敬，我们都说美国是一个没有什么历史的国家，他也就是200多年的历史，我们中国是一个非常有历史的国家，可是现在从城市发展的进程中，其实现在无论是我们到北上广还是到一些比较偏远的小的村庄、小的小镇，你可以从我们现在的城镇、城市的这种面貌中看到我们的历史的痕迹吗？我觉得这个真的是我们快速发展当中需要考虑的问题，也是需要接下来地产商需要考虑的问题，作为一个地产商他其实是城市建设最重要的，人们美好生活和城市建设最重要的一个参与者，怎么样让我们现在今天的工作能够为我们的未来来留下这样稍微有一点点可持续的文化的遗产，我觉得需要在我们谈“变”的时候，我们来考虑一下这个问题。谢谢！

【论坛主持：龙固新】非常感谢佳琦总，能不能再跟我们分享一点干货，刚才我谈到的很多大公司在开发综合型的旅游地产的时候，他遇到最实际的问题就是他的资金平衡的问题，比如大型旅游开发，土地很便宜，我开发很多的别墅，别墅卖了以后我再支撑我的旅游等等一些不是很快赚钱的区域。但是这些大的旅游区技术性投入太大，比如机场、高速公路，赚这些钱还不够配套的。

去年哈佛大学的教授写了一本书《回归城市》，我们项目的价值实际上跟配套或者是城市价值是匹配的，也就是说我们观澜湖在战略的时候你的销售性的平衡和经营性的平衡，和你长期技术性的投入，假定观澜湖这个项目在深圳的边上你平衡得了，你未来的战略中也需要找到这样的平衡，我想这个你既是创新也是引领，但是下一方面也  会面临这个问题。

【李佳琦】各家有各家的“经”，不同的企业和不同的投资人，即使是做大型的项目可能都有自己的一些财务的考量、安排、模式等等，我其实真的不熟悉其他人的做法，我只能跟大家分享一下观澜湖的模式，其实我觉得观澜湖他两代的掌舵人都是一个非常执著的人，这个“执著”也是构成了观澜湖现在的一个模式，所谓的“执著”就是他们一直也是坚信一点，做100个项目不如做1个成功的大项目，虽然观澜湖的名声在国内是非常大，但是大家看到我们没有全国到处去遍地开花，虽然有很多的邀请，我们到目前为止我们项目所涉及的也就是深圳观澜湖、东莞观澜湖、海口观澜湖、云南观澜湖，当然我们每一个观澜湖的规模的确是非常大的，我们是按照一个大型综合旅游休闲度假区，也就是一个小城镇的模式来打造的，我们整个集团在专注做一件事，在资金的腾挪方面，我想因为我们的专注，我们公司没有上市，基本上也是滚动式地发展。大家知道房地产的钱在中国相对是比较好赚的，我们也没有每年拼命增加开发量，每年我们还是按照我们的计划，在我们已经规划的区域把房地产作为整个休闲旅游度假板块中的其中一部分来进行打造。

这就是观澜湖的模式，我觉得他可能比较专注，所以很多人都在问观澜湖为什么没有上市，因为这个上市跟资金有紧密地联系，但是事实上观澜湖就是没有上市，本来就是按照这个模式在运营。

【论坛主持：龙固新】下次有机会我们可以加一下佳琦总的微信，看他的资本平衡在什么地方。比如长虹集团在珠海他的平衡会有一些非常大的问题。

【李佳琦】关键还是要做一个成功的项目，比如我们现在在海口观澜湖度假区有一个文化旅游项目，观澜湖集团和华谊兄弟和冯小刚合作的观澜湖冯小刚华谊导演公社，这集合了商业地产还有影视拍摄和旅游等等很多元素在一起的，我们很自豪这个项目还是做得挺地道、挺有味道的，所以我们运营的第一个街道，每天接待的游客量已经达到了1.2万多人，在整个海南根据海南省旅游管理机构统计，南山好像是1.3万多，我们是1.2万多，有足够的人流、有足够的旅游和休闲的消费，他会给整个集团带来非常好的现金流。

【论坛主持：龙固新】终于透露了一个秘密，就是做区域性的标志性的旅游项目，基本上到这个区域都到我们这儿来。我大概听明白了一点点，非常感谢佳琦总的分享。王总要给你出点难题了，这个不是难题，因为主办单位给我写了一个条子，说你一定要问传统的开发商的模式怎么转型，我们看到的万象城我们看到N多的项目都在做起来，原来的新城市广场已经有点问题了，但是竞争比较激烈的11月份我去了沈阳，沈阳青年大街一字排开十个综合体项目，有恒隆、有万象城、有嘉里、有天地、有世贸、有华强，有韩国的乐天，还有沈阳本土的品牌，还有新世界的K11，十大项目于青年大街一字排开，一般都是15—20万平米左右，都有酒店、都有写字楼。那天我正好去了恒隆是星期五的6点钟，我问了很多人，一般少有一两千人，可惜我看到只有十个人，当然不算保安和服务员，下面还有一个地方有3个人。我想餐饮怎么有几百个人，因为餐饮他是高大上，里面还有LV、爱马仕等等，作为一个20万的国际性的购物中心做到这样的一个结果。

目前成都面临的竞争估计也比较凶狠，大型的商业综合体，这三年在全国的大型商业，包括以综合体为代表的城市中心应该说遇到很大的阻力，下一步的经营都会遇到很大的压力。卓越因为在全国的写字楼布局很猛，深圳中心（优惠购、楼盘相册、最新报价）区占那么大的比重，你在全国也在扩张，因为你做这方面比较有心得。所以想把这个比较难的话题交给王总，有请王总！

卓越集团副总裁王卫锋发表精彩言论

【王卫锋】谢谢龙总，确实这个话题有点难度，也感谢主办方提供这么一个机会能跟大家分享在商用领域的一些想法。

我们在2004年第一次进入新区，刚开始是以写字楼为主，后面基本上是写字楼加商务配套，后来加上了区位的配套。我们要重新定位客户价值，我们以前谈产品的时候，大家对写字楼的第一印象是产品要高大上要有地标性，要别人一眼看出来，还要有层高，要感觉好一些。这是符合商务产品的特点，必须要形象所要做起来。但是最近我们跟小米学习跟互联网学习，我们要看参与感。

我们的客户其实是两部分，传统认为我这个房子卖给谁谁是我的客户，其实还有一层客户是用户，客户和用户加起来才是完美的。所以卓越最近做的事情是“E+3C”，我们希望把这个价格链重新考虑一下我们到底是面对谁，我们做了十年的商业地产积累了几千家客户，  以前买我的人是我的客户，租我的人我是的客户，但是忽略了一个环节就是终端运营。在写字楼上班的群体是终端客户，客户加用户加起来才是一个完整的价值链。

我们从客户价值来说线上所有的事情离不开线下的根本，本质上来说还是要提高客户价值，所以我们想要做的第一件事情就是要重新定义客户价值。

比如说一个写字楼而言，这里面有哪些业态他组合起来可能对企业价值是更高的，10月份的时候前海1号第二站的推广，我们在台北推广的时候正好我们的合作方在101大厦办公，我们也看了一下101，101的38楼有一个齿科做牙齿保健的。这对我们很有启发的，我们想牙齿保健怎么会进写字楼呢？想想这个事情是对的，真正的牙齿要解决问题的话可能去医院，但是做保健这个事情你是很不愿意去医院做的，环境不好。但是写字楼对白领而言牙齿保健是非常成规的事情，所以他楼里面有一个牙齿保健。对于白领而言在你休息的时间可以完成对你健康有帮助的事情。101想到了这一点，他给客户提供了价值，一个很小的例子对我们有启发，要关注你的客户、要关注你的用户。所以我们想重新考虑客户的价值。

第二，不管我们做什么我觉得离不开城市，刚才龙总包括罗总、周总、李总头在谈到客户一个区域发展的问题，其实我们现在看到我们这个城市的发展也是在日新月异的，最早前海的时候前海的定义当时是依托香港面向内地和服务世界，但是后来自贸区的概念叠加起来之后，原来我还跟罗总讨论为什么把蛇口包进来了，原来不理解后来想情理之中。因为前海的政策比较多，前海自身的政策更多不是直接针对企业的，但是是针对创新服务的。

我有很多的朋友他们最近一直跟我讲说，我要做一些有意义的事情或者做一些有创新的事情，我把平台和公司放在了前海。这件事情特别有意思，前海他针对创新做了很多的政策，“创新”是深圳精英的一个组成部分也是一个独特的地方，前海通过这个政策把优势放大了，进一步做好前海，这是非常有意思的地方。所以理解城市是很重要的一点，与城市同步发展才是我们想做的事情。

我们前海1号也在考虑前海企业的考虑和诉求跟福田CBD和深圳湾总部基地等等他们的差异在什么地方，怎么样更好地服务，这些事情与城市同步发展是做商业地产领域里面要考虑的另外一个问题。

第三，其实发展商到现在我觉得面临一个问题，价值链的重新选择，在整个之前我们看到全球很多发展商在价值链上的选择跟我们是不一样的，我们过去更多地是关注土地，拿到这块地，怎么把地的价值发挥出来，怎么样通过自己的产品力，尽可能把产品的价值发挥出来。但是其实都在这两个产品上发力，但是国外的发展商整合得更官一些，简单来看凯德商用或者五大行他们的做法是选择另外的价值链，我们在想在未来也会面临一个价值链的重新选择，根据你自身的能力，根据你城市布局的特点，还有市场在几个线条的变化情况重新选择的价值链，这个既是裂变也是重构和重生，每个企业的选择是不一样的。

商业地产的同质化问题包括写字楼的同质化问题确实有，这其实也是有更多的机会可以去看的。比如前海我们有一个合作伙伴是《房地内参》，尹先生给我一个观点，前海有些问题没有想到的，之前的商业地产讲到的是服务八小时或者是服务十小时，但是前海面临的是管的是全球业务，可能会变成24小时工作，24小时工作的客户显然和8小时的客户要求不一样的概念，这和我们来讲可以做出差异化来。我们讲商业地产真的保持这种程度，我们在香港看到一个学习的对象是领汇，他全部的是2万方的商业地产，这是非常集市化他的实质做到了1千亿以上。只要我们能够把握城市的脉搏，把握自身的能力，以及真正深入客户价值的角度上来讲，我觉得空间远远不止我们想像的那么大，所谓的同质化是表象。这个事真正来看比如到了前海，我们发现前海的三个区是不一样的，你服务的客户群也是完全不一样的，当然也有机会做出不一样的东西。

【论坛主持：龙固新】你说的例子道理非常多，让大家分享的结论非常少。比如说你刚才说2万平米占比较多就以领汇的例子，但是领汇在香港他的回报一直不算太理想的，因为很多位置不一定太好，不一定太好以后他的商业竞争力不是太强。还有凯德他一般的商业规模比如在北京上海低于10万平米，大概7、8万平米在深圳差不多，一般未来购物中心做到10—15万平米品类可以突破400个，综合性比较强，原来的规模可能压力会比较大，他的综合性会弱一点。刚刚提到的恒隆原来做奢侈品规模不是很大，但是现在他要向时尚、餐饮慢慢转型，都在慢慢转型。

事实上因为卓越集团在这么大规模发展的时候，我估计遇到同样的状况，所以你讲了好多道理，能不能拿点自己的干货跟大家分享一下。

【王卫锋】大家关注我们最近推出来的一些项目，这些项目的情况同样也把我们的一些想法放进去了。比如前海这个项目也是有商业的，刚刚我们会说写字楼会考虑前海的特点和需求满足客户的需求，我旁边就是万象城、华润的项目，还有旁边的超级商业中心，我们擅长什么？我们要了解商业客户，我们的商业定位就是做顶级的商务配套，商务配套跟购物中心是完全差异化的，我们是根据客户的需求来的。比如业态构成来说，我们更多考虑这将来几栋楼可能容纳的商业客户群他们的需求是什么，就跟我们在深圳中心的世纪中心的商业一样，in  town目前来讲人气已经很火爆了，商务配套的领域来说市场已经有了。梅林他有地铁的概念，梅林的片区来讲他有50万的小区，有30多万人，针对这些人可以做一些区域版的生活配套和家庭消费方面做得非常有特色。

未必是每个项目都可以高大上，也不需要每个项目都是一线品牌，加上某一些大家特定品牌的组合，像这些是我们考虑去做的。梅林的项目可能有20%的品牌是业务需求的，我们业态的组合方面做一些新的尝试，也请大家关注一下，可能近期都会出现。

【论坛主持：龙固新】最后我想提一点，我跟周旭应该是多年的朋友，我想我们在探讨转型的时候我们也说一下我们能为这个城市，我们生活了这么长时间的城市我们能做点什么。我先说一下自己的想法，首先我们南油购物公园凯德这个项目的时候，我当时跟华南区的罗总谈的时候，我说南山是一个文化非常好的地方，能不能在9万平米的公园上面弄3千平米的艺术中心。后来据说他内部最后开会否定了，因为他变成了一个公益性的项目没有做，非常可喜。后来我在长沙的项目中说一定要做这样的一个艺术中心出来，9万平米的公园就是一些绿草肯定不行，能不能做一个艺术中心出来，也许投了几千万，但是对这个项目的影响力，对周边的消费者对这个城市是有贡献的。

另外是深业上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）的项目我当年给了两个建议，后来他们的董事长在前海的会上专门提过，第一是把莲花山和笔架山公园用一个天桥连接起来，我说你要跟中间的中心区的写字楼竞争，500米高度如果能做的话，下面两大公园，代表了深圳作为一个国际化大都市的一个重要的形象，别人没有。就是你的高度跟你的生态结合起来。第二，针对当时凯德的事情，我说能不能做一个艺术馆或者是博物馆，在两大公园中间的天桥上做一个博物馆。我说深圳是“设计之都”不见得要在田面村的厂房、在华侨城的厂房、蛇口南海意库的厂房里面，完全可以在最好的生态里建造最好的设计和艺术中心。未来的上城在这样的形象方面，我觉得对深圳的城市是一个很大的贡献。

希望你们有更鲜明的观点，另外一个你们也做一个总结，就是我们的这些想法能为我们的城市做一点什么。

【周旭】其实大家想想自贸区为什么要形成，就是因为我们目前所执行的政策法规跟世界上WTO的原则是相同的，但是跟其他国家倡导的自由贸易区是不太符合的，所以人家做了环大西洋的贸易组织，我们的自贸区其实是被动型的，为什么会被动，因为我们继续按传统的方法玩不跟我们玩了，要按新的方法玩。所以所谓的改革我们说的改革创新在我看来就是和世界接轨，我们国内有什么好创新的，我们创新都是国际上有的，我们经常拿创新做幌子，我们是在创新吗？其实我们在接轨，我们还没有接上这个轨而已，这是自贸区的本质。

刚刚龙总说博物馆的事情，当时的蛇口有多少的公共艺术，当时的华侨城又有多少的城市雕塑，现在哪个企业愿意为城市付出？当初的袁庚在蛇口的时候他们做了蛇口公社、社区竞选，他们在思想上、社会管理架构上、社会组织形式上有多少个创新，我们今天所有在座的都是谈的经济、行业，其实我们已经没办法了。自贸区如果想真正让自贸区站在全球的角度能够焕发自己的特色，不仅是空间、经济用型上的改变和提升，恐怕思想和社会组织的变革才是重要的。

【论坛主持：龙固新】周旭总这么好的想法，有没有一个相对长期的做法比如跟媒体推动这个方向呢？

【周旭】其实大家都清楚，现在咱们深圳走全的前面，社会化组织的行程是推动社会进步的很重要的第三股力量，如果我们在座的都看不到这个力量的存在，那以后的社会发展依然是过去和传统的延续。这在别的地方已经有非常旺盛的生命力和探索出来了，因为想要经济更加繁荣，我们思想上要更加活跃，不是创新而是活跃。没有一个活跃的思想，没有一个宽松的环境，光想我们从经济上有很大的突破和提升，那我们获得这个经济效益干什么呢？我们希望我们思想能够活跃，周边的氛围能够更宽松。希望大家共同让我们深圳，特别是具有改革精神的深圳，不仅是城市规划越来越好，经济收入越来越高，并且我希望我们的社会组织越来越成功，我们的思想越来越活跃，和世界接轨越来越近，这是我们共同努力的方向。

【论坛主持：龙固新】希望大家多关注周旭的微博和微信，经常给我们一点启发好不好？给点诞生给周旭！（掌声）罗雷总的项目我在N多的渠道都听过你这个项目很好的一些传闻，能不能分享一下？

【罗雷】我说两件事，一件是我正在做的事情，一件是我想做的事情。我正在做的事情是在沈阳的项目里面花了比较多的精力做了一个跟房地产没有直接太多关系的事，所谓的艺术社区，这个事因为我们这个项目本身是一个综合体，这个综合体他跟城市之间有很多的界面是有互相关系的。一般我们传统上做项目比较会关注红线范围以内的，红线范围以外的事情都不太去关注，但是你作为一个综合体因为他有很多外来的空间，所谓的公共空间，我们的想法是把公共空间当做是我自己的空间，当做是我可以去为这个城市服务的空间。所以我们基于这样的考虑引入了所谓的艺术空间的概念。

在这样一个公共空间里面我们呈现什么样的东西给公众，这是我们这几年都在跟中央美院的一些艺术家在共同探索的一个事情，有时候我们去到国外会有一些感觉，尤其这几年这个感觉很明显，发现人家的楼也没有你高，也没我们新，但是怎么回事就有一种味道，有一种味道是很有魅力的，是他由内向外可以散发出来的。我觉得说可能是他们有很多人文的一些东西，一些公共艺术的东西，会在这样一些边缘空间里面不经意地散发出来的味道，所以其实这几年我也一直有做一个活动的评委，就是深港生活大选，我为什么要比较开心地做这个评委，他有两句话很符合我的观点。他说“用美好对抗功利，把人文还给城市”，这两句话很符合我对城市的理解和我想要做的事。

可能我房地产做久了也多少有点负罪感。“用美好对抗功利”可以环节我的负罪感，力所能及的时候尽可能多做一些对社会有益的事情，包括我们做沈阳1979售楼处的时候我们也在想，每年有这么多的地方做售楼处，如果我们的实验把售楼除变成一个艺术人文空间的话，意味着我们每一年可以多这么多艺术人文的空间，让很多艺术人文的事件可以在这里发生，其实这期间跟你的楼盘销售没有任何矛盾的。甚至我在想我们现在做这种尝试以后，发现很多的活动会来找我们借场地，我连活动都不用组织了，这个费用省了，甚至还可以跟他们收一点钱。这都是在我们力所能及的范围内可以做的事情，也是对这个城市好的事情。

今年我想联合政府也好各方面想做的事情，刚刚大家说蛇口变成自贸区很高兴，但是紧接着其实有很多问题一直都没解决，比如说交通问题，自贸区他没来的时候交通都已经很堵了，如果自贸区来了到底怎么办，这是一个很大的问题。当然可以从技术的层面想一些办法，但是我看看其实空间也不大，比如说南海大道、南油大道怎么做这个空间不大。我反过来想说我们能不能从一个生活习惯、价值观的角度做一个事情，我跟一些政府的人在说，我们今年能不能参考一个“绿色进蛇口”的活动，我们所有进蛇口的人能不能都用最绿色的方式进来，而不是一定要开着车进来。这个东西怎么做呢？也把正好蛇口本身有的一些城市公共资源很好地利用起来，比如说如果我们现在沿着蛇口一个特别好的进来的路是望海路，望海路跟滨海公园是紧密地联在一起的，滨海公园有大量的停车位，我们可不可以在那里就把车停在公园的停车场里头，从哪里开始各种不同的方式进蛇口，你可以跑步，你可以骑自行车，你可以坐公共巴士等等。这样的话从周一到周五那个功能是空的，那个停车场是没人的，这是一个社会公共资源的合理利用，又能够缓解蛇口交通拥堵的问题。假设我们的市长可以带头这么做，假设我们很多的企业家，比如我以后回蛇口来上班，我就把我的车停在那里，然后从那里开始跑步或者是汽车或者是坐公共巴士，变成一个全民活动的时候，我相信这个可能比我们从技术层面解决蛇口的交通问题更有价值，更有意义，更能代表我们蛇口深圳是一个高大上的事情。

【论坛主持：龙固新】非常感谢罗雷，从他身上我们看出一个有人文情怀，这个魅力是从内向外散发的。给点掌声给罗雷！（掌声）

佳琦总，第一个有梦想的说为这个城市做一点什么，第二个是企业命题，下半场开发商怎么玩？

【李佳琦】主持人问的这个问题真的非常好，让每个人都在思考做企业的社会价值，具体到我们接下来要为这个城市做什么，我先说一些具体的项目可能也是大家比较关心的。

今年我们在深圳的片区也是我们的总部观澜湖集团在国内的总部所在地，我们在做一个50万平方米的文创聚合体，这其中有5万多我们会做“观澜湖艺工厂”，我不能说在某些思维方面是英雄所见略同，但是我想说的是“邻座所见略同”，我们想做成观澜湖艺工厂是一个生活美学的大据点，我们给他赋予了四个主题的聚集。就是织人手造的聚集，还有高地的聚集，还有创客的聚集，还有文创旗舰的聚集。大家知道观澜湖的发展在我们那里聚集的来来往往的高端的客人有300多万人次，这些人次可以说是社会的意见领袖，也是未来时尚生活的引领者。这件事如果我们今天不做的话今年会后悔的。所以我们今年在大众打造观澜意工厂，观澜湖在海口有公社，在深圳有工厂，所以工厂和公社都有了。

另外一件事我们在我们投资的每一个观澜湖也在打造国际学校，深圳的国际学校已经宣布了，除了国际学校我们还会做面向本地人士的双语学校，现在也在紧锣密鼓地进行。总之大家可以看到，无论是做文化还是做教育，的确都是投资非常大的项目，跟盖房子来讲经济效益没办法比。但是我们始终愿意来承担作为城市社区的一个引领的打造者这样的一个角色。

您说我们下半场，我觉得我们一直都在上半场，好像要做的事情一直都非常多，工作总是那么地繁忙，我不知道为什么。真的是在上半场，还是在上半场。

【论坛主持：龙固新】你是想说观澜湖永远年轻没有下半场？

【李佳琦】没有下半场，永远都在上半场，永远都在路上。我想说对今天“创新”主题的理解，我觉得创新这件事在全社会来说还是一个只能是少数精英人能够承担的角色，其实对绝大多数人来说都是一个很好的跟随者的角色，对于很多跟随者的角色，我倒是觉得我们谈创新，倒不如来谈我们怎么把自己坚持的事情做好做到极致，如果做好做到极致，从某种程度上比创新还要重要。比方说盖房子这件事，昨天我还接触到一个非常著名的建筑师，我们现在会看到三十年代的老建筑他砖头瓦片的砌的真的是匠，可以看到工匠的精神在里面。我们做建筑有的都不敢用，因为弄得凹凸不平的，本来是一个很好的设计，由于工艺不合格所以不敢用。

我们谈创新非常重要，总书记也在讲“创新驱动”，但是对更多的人来说我们能不能找回我们的初心，用最朴素的心，把我们坚持要做的事情、把我们喜欢做的事情给他做到极致，这样可能我们的生活，我们看到的我们的衣食住行，我们为城市所添加的每一块砖、每一片瓦，才更加美丽、更加漂亮，才更加没有遗憾。

【论坛主持：龙固新】看看我们的佳琦总坐得是多么优雅，前面罗雷总是人文情怀，由内向外散发出来的魅力，佳琦总永远只有上半场的自信跟优雅的气息在弥漫，谢谢佳琦总！

两个问题，一个对城市能够做一点什么，第二个问题是卓越的下半场。

【王卫锋】具体的两个项目上，前海的项目跟后海的项目正好两个项目一前一后，我们想这两个项目上会推出卓越的2.0版，除了之前继续配合前海的第一个项目，第一要首个入市、首个投入使用，产品的硬件标准我们要配合前海的定位，同时会把整个商务服务的体系配合进去，这是卓越的E+体系的2.0版的落实项目。第二是O2商务的新领域，希望在商务领域里面有不一样的体会，引领整个商务市场的变化，能够给整个商务带来一些新的东西，使大家不仅仅在传统的钢筋水泥的森林里面，商务应该有活力，商务应该是多元的，2014年8月份做了一些事情，今年会继续延续这个理念。

卓越在将来我们想到在商用领域里面继续发挥自己的特长，会继续发挥自己在深圳四个商务中心区都有不同的特点，能够拉深给客户服务的深度，我们希望延长给客户服务的声明周期，给客户提供的宽度就是从客户到用户，这件事是我们想做的事情。同时也会继续在现在的城市更新的这些板块里面继续把自己的一些优势能够继续发挥下去。

【论坛主持：龙固新】王总你太厉害了，你把下半场都搞了一个序言。前面这个对话非常好，我也想给我们主办单位提一点小小建议，实际上我们在转型，我们在裂变，我们在求创新，但是很多的话题我们在创新的同时在考虑这个城市或者为我们的生活创造一点什么，做一点什么，罗雷的提议非常好，我们的网易、深圳商报和其他的媒体，大家能不能也能去倡导一下或者做这样的活动，我们能为城市做一点什么，让这个城市，让深圳散发着由内向外的城市魅力。谢谢大家！

【主持人：文睿】非常感谢各位嘉宾，谢谢你们，非常有深度，很深刻！“裂变与新生”这个话题的确是我们非常值得思考的问题，让我们不得不承认中国的房地产行业他的发展变革可以说是认同一个细胞一样，正在发生着裂变与新生，而且也正在朝着不同的维度来摸索，并且也是正在向前发展，这将是一场新的换血与变革。

前爱的朋友们我们在这里再一次感谢各位嘉宾，他们不仅做到了创新，同时将这样一份创新经验和创新精神分享到在座的每一位，谢谢！（掌声）

近年来互联网可以说他的蓬勃发展进入了一个非常高峰的阶段，许多的传统行业因此也是受到了非常大的打击和冲击，而且也有很多的人会说，受到的最为严重的应当是属于房地产行业，我不知道这个说法对还是不对。互联网的崛起到底为我们的房地产行业带来了哪些影响呢？又能够为我们的房地产行业带来怎样的发展可能呢？这也是2014年整个房地产行业界大家最为关注也是最热门的一个焦点话题。

接下来我们将有请今天的第二场高峰对话，也就是“房地产与互联网的碰撞”，第二场的对话嘉宾可以说是大家非常感兴趣的，因为他们就是房地产与互联网结合领域第一个吃螃蟹的弄潮儿，接下来让我们以热烈的掌声有请花样年控股集团董事局主席、彩生活总裁潘军先生、途家网联合创始人兼CEO罗军先生，还有我们备受关注的YOU+国际公寓CEO刘昕先生，还有来自投资界的代表深圳创投同业公会副会长，国成科技投资总经理高大明先生。而担任本轮对话的主持嘉宾是城市文化学者、知名地产评论人王世泰老师，他也是房多多的资深顾问。这一轮的对话当中几位嘉宾为我们带来的主题是《互联网改造房地产的N种可能》。

【论坛主持：王世泰】各位来宾、各位朋友，首先请允许我站着讲话，因为我是来客串这一轮的对话主持，我为什么要站着，我首先站着是表示对主办单位举办这样一个立意高远、价值厚重的论坛的敬意。第二，我要站着是因为今天来给我们分享的几位嘉宾，他们在互联网改造房地产这样的一个巨大的变革当中思考和实践中做出了惊人成绩的卓越的成绩，我内心表示对他们的敬仰。第三，我是要对在座的所有的一直在静静聆听、在汲取智慧营养的各位到场的朋友内心地尊重，谢谢大家！

今天是一个重磅话题，又是重量级的人物，我来客串主持是一种混搭，这种混搭是互联网的特征。以前是不可能，比如说潘总原来是我所服务机构的最高层的领导，我要想进他的办公室不知道要敲多少门，但是一旦讨论问题的时候大家很平衡，他会注意倾听大家的意见。从那个时候就有互联网组织机构扁平化的特点。

比如说我今天听到罗军总似曾相识，我想起来在几年以前我们可能有些媒体朋友还记得，央视主持人陈伟鸿在主持一档重大活动的时候，罗军总是中国房产集团的某一位总裁还在推广新的产品，但是不久之后途家出世了，一切都和互联网有关。今天我们这一场对话把许多的不可能变成了可能，把许多的混搭变成了正常，把许多的融合变成了裂变，把许多的裂变变成了创新。

今天我非常感谢主办方给我这么一个机会，我这么零距离地接触这些大咖、大佬们，我想大家心中也一定是这样的心情，如果是这样来一次鼓掌吧！