刘晓兰：房产结合金融与房企轻资产运营是大趋势

三益资本董事总经理刘晓兰接受网易房产采访

网易房产12月12日讯 12月11-13日，CIHAF2013中国住交会在深圳会展中心隆重举行，本次地产盛宴将持续三天。在活动次日的“第三届中国商业地产高峰论坛暨第五届中国城市综合体发展峰会”上，三益资本董事总经理刘晓兰以“商业地产服务资本化金融创新之路”做了主题演讲。会后，刘晓兰就中国商业地产相关热点问题接受了网易房产的采访，其认为，未来房地产结合金融与房企的轻资产运营均是行业的大趋势。

目前商业地产四大参与者“各有各困扰”

对于目前中国大小城市均出现“一条街好几个城市综合体”的商业热现象，刘晓兰在论坛上表示，国内当前的商业地产整体运营确实不够成熟。从商业地产的运营链各个环节分析，则实际上目前不同环节的四大参与者均有不同的困扰与迷茫。

刘晓兰指出，首先政府的困扰在于当前虽然地王不断，但土地出让支持财政的措施短时间难有变局，然而简单出售住宅土地并不产生可持续的财政收入，但是在推动产业发展方面，尤其是商业地产又面临新的问题，如不科学的规划、盲目的定位、销售自生自灭以及系列社会问题。如果政府要求所有者持有，但往往国内持有者并不具有专业运营能力，所以又会出现空城、鬼城等现象，所以才导致了如今国内非常多的城市和好的地段，商业综合体一栋栋起来，但好的特别少。

而开发商的困扰则在于商业地产的卖与不卖。国内开发商明白如果卖的话都是杀鸡取卵，而不卖的话则必须面对贷款难，资本市场融资成本高，管理上人才少、成本高，以后租金投资收益率低、资产退出渠道少等系列困境。

刘晓兰说，“大多商业地产投资者的困扰则在于，国内90%的开发商并不具备商业地产开发运作管理能力，从而无法确保投资人的利益。如果只是明股实债方式，则并不是真正意义的资本运作。”

最后，刘晓兰表示，作为理应最专业的服务商方面，也因为商业地产不同于住宅地产的最大之处，就是商业地产是个系统工程，不仅专业要求高，项目负责度高，而且每个环节都在为资产增值这么一个目标服务，环环相扣，不再等同于住宅地产行业的服务商，但往往则存在着“行业定义不清晰”的迷茫。

房地产结合金融与房企轻资产运营均是行业大趋势

三益资本董事总经理刘晓兰接受网易房产采访时表示，房地产与金融有机结合将是行业发展趋势。

刘晓兰指出，随着国家对市场化的推动，资源要素的取得方式也更加市场化，为了资金的需求，为了商业地产的需求，房地产融资改变以往单一的从银行融资的渠道，转向多元化，比如导入民间社会资金，提高直接融资比重，减少银行风险，都是行业的发展方向。

同时，针对网易房产提出的房企轻资产运营现象，刘晓兰也表示，“我认为这也是这个行业的一个未来大趋势。”

在说到“轻资产运营”概念时候，刘晓兰认为，当前这个概念的理解还是因人而异的。如果从资产投资的角度出发，对于开发商而言则意味着未来不仅仅是通过持有的资产，而是包括通过资本的属性，将重资产的持有转换成为轻资产领域的投资。

“我觉得这是开发商的一个很好的转型，因为其看到了未来资产的投资还是管理，资产的持有者与受益者，我觉得这是（开发商）应该思考和看到的。”